1、W 市世纪华庭项目施工阶段成本管理研究【摘 要】本人将项目成本管理的相关理论与 W 市世纪华庭房地产开发项目实际密切结合，对本项目的施工建设阶段的成本管理进行了深入研究。研究表明，本项目成本超支主要是因为没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制，项目管理人员经济观念不强等。为此，项目开发商应加强项目成本管理基础工作及材料费管理，同时还要有效控制工期成本及设计变更。 【关键词】房地产；项目成本管理；设计变更；工期成本 一、引言 近 10 年以来，房地产业取得了飞速发展，己成为我国发展最快的行业之一。在改革开放以前，我国实行的是统建统分制度，1997 年开始的货币分房和按揭贷款购房，使房地
2、产业集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产业进入了一个前所未有的发展期，土地成片开发和大量资金的引入，形成了外资、内资和合资房地产公司齐头并进的势头，住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，房地产业已成为我国国民经济的主要支柱产业。 在此背景下，W 市 C 房地产开发有限公司提出了世纪华庭房地产开发项目。本人作为一名房地产开发项目的管理者，全程参与了 W 市世纪华庭房地产开发项目管理工作。在 W 市世纪华庭房地产开发项目成本管理过程中，认为 W 市世纪华庭房地产开发项目部对房地产开发项目成本管理重视不足，成本管理体系不全，存在问题较多。目前，W 市世纪华庭房地产开发项目已经交房
3、，实际成本与计划成本相比将严重超支。 为此，本文结合当前房地产开发项目成本管理现状，针对 W 市世纪华庭房地产开发项目成本管理中存在的问题，对本项目施工建设阶段的成本管理进行了深入研究，以从中得到启示，归纳总结房地产开发项目施工建设成本管理的对策和措施，对以后的房地产开发项目成本管理工作提供一定的参考借鉴。 二、项目概况 本项目位处 W 市开发区，紧靠旅游度假区，周围环境良好，适宜项目建设。该区域经 10 多年的开发，已建成大量的排屋、别墅和景观公寓。本项目用地面积 38899.7 平方米，总建筑面积 60475.2 平方米，项目的主要经济技术指标详见表 1。 表 1 项目主要经济技术指标 用
4、地面积 38899.7m2 自行车停车数 3022 辆 总建筑面积 60475.2m2 其中 地面停车数 0 辆 其中 地上建筑面积 46669.7m2 地下停车数 3022 辆 地下建筑面积 13805.5m2 项目总投资 14195.18 万元 占地面积 7660.2m2 项目总销售收入 19246.49 万元 绿地面积 15482m2 计划贷款 7000.00 万元 建筑密度 19.69% 财务内部收益率（IRR） 20.27% 容积率 1.2 财务净现值（NPV） 1690.18 万元 绿地率 39.8% 投资利润率 21.04% 建筑高度 7 层 资本金利润率 59.74% 机动车总
5、停车泊位 259 个 投资回收期 3.12 年 其中 地下停车库 216 个 税后利润 2987.23 万元 地面 43 个 三、项目施工建设阶段成本管理现状 本项目施工建设阶段的预算成本为 12130.6 万元，项目施工建设完毕后的实际成本为 13268.7 万元，项目成本超支 1138.1 万元，超支 9.38%。项目施工建设阶段之所以出现成本超支，除了由于项目建设过程中建筑材料价格上涨引起项目施工建设成本增加以外，主要还是由于开发商在项目施工建设成本管理的过程中存在诸多问题，主要表现为没有形成一套完善的责、权、利相结合的成本管理体制；项目管理人员经济观念不强；建筑成本控制缺乏事前和事中控
6、制；项目成本核算就事论事无实质性意义；项目工程变更过多；忽视房地产开发项目“质量成本”的管理和控制；忽视房地产开发项目“工期成本”的管理和控制以及缺乏执行力等。 四、项目施工建设阶段成本管理策略分析 （1）加强项目成本管理基础工作 成本管理的基础工作是加强项目成本核算的重要依据。为此，开发单位必须健全定额管理、预算管理、计量和验收制度以及各种分类账，按劳动定额签发施工任务书，尤其应当制定与不断完善房地产公司内部的施工定额，应根据体制、管理机制、施工技术水平，制定符合房地产公司管理与施工技术水平的施工定额，并在执行过程中不断修订完善，以保证定额水平的先进性1。项目开工前要编制出施工图预算，项目竣
7、工后要按规定时限准确及时提供竣工决算。一切物资的收、发、领、退都要按规定手续办理，对库存物资和现场材料定期进行盘点，保证据物相符2。 （2）加强材料费管理，做好材料成本的有效控制 材料在工程建设成本中占最大的比重，节约材料费用对降低成本有着十分重要的作用3。材料管理要从原材料的采购、供应等源头抓起，严格把好质量、定价、选购、验收入库、出库使用、限额领用、余料回收、材料消耗、盘点核算等关键环节。凡工程中发生的一切经济行为和业务都要纳入成本控制的轨道，在工程项目成本形成的过程中，对所要耗用的工、料、费按成本目标进行支出和有效监控，预防和纠正随时产生的偏差，避免材料超期储存积压，切实把实际发生的成本
8、控制在目标规定的范围内4。 （3）有效控制工期成本 凡是按时间计算的成本费用，如项目管理人员的工资和办公费、现场临时设施费和水电费，以及施工机械和周转设备的租赁费等，在加快施工进度、缩短施工周期的情况下，都会有明显的节约。除此之外，还可从用户那里得到一笔相当可观的提前竣工奖。因此，加快施工进度也是降低项目成本的有效途径之一。 另外，制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场条件、装备情况、人员素质等因素综合考虑。可以同时制定几个施工方案，倾听现场施工人员的意见，以便从中优选出最合理、最经济的方案。必须强调，施工项目的施工方案，应该同时具有先进性和可行性。如果
9、只先进不可行，不能在施工中发挥有效的指导作用，那就不是最佳施工方案。 （4）有效控制设计变更 首先，提高施工图设计能力。施工图设计是联系设计方案与现场施工的一个中间环节，施工图既要能实现建筑设计方案，又要具备可行性；既要符合国家的设计规范，又要符合现场施工现状，它是设计方案、设计规范与施工经验在设计人员大脑中的综合反映5。 然后，做标准化产品。W 市世纪华庭以前的做法是委托设计院设计、施工图审查、内部审图，然后招标、施工。这样做的结果是设计出来的图纸量太大，没有时间、精力进行详细的审核，带来大量的设计变更。所谓标准化是借鉴工业产品的经验，把一些已开发过的、市场反映比较好的楼盘的一些共性元素提炼
10、、保留下来，在下一个楼盘直接引用，如外立面、电梯、入户门、门厅、户型、电梯厅等方面，在此基础上根据实际使用的情况不断总结、完善6。 最后，规范设计变更管理。建立设计变更生效前的评估机制，对设计变更进行统一管理，由某一业务部门归口统一管理设计变更，及时录入、统计，方能及时掌握设计变更的动态情况，为后续未完项目的设计变更决策提供参考；建立设计变更的评估生效机制，即所有变更均需先做内部造价、工期、可行性评估，再以某种事先约定的方式发出、生效7。 五、结语 房地产项目的开发与建设都是以巨大成本为前提的，因此，注重房地产质量，降低房地产成本将是未来我国房地产项目发展的必经之路。本文坚持理论与实证的密切结
11、合，对 W 市世纪华庭房地产开发项目施工成本进行了深入的管理研究。由于本人的知识、能力及经验有限，本文的相关研究还有待于进一步深入，这将是以后本人研究的方向和动力。 参考文献： 1肖正茂.品质控制与改进实操细节M.广东经济出版社，2007. 2谢勇成.我国工程项目管理的特点和科学化方向J.建筑经济，2009（6）：23-24. 3俞慧玲.运用系统方法进行工程项目管理J.水路运输文摘，2010（6）：32-33. 4土雷.水利水电工程施工项目成本管理田J.大连理工大学，2011（6）. 5冯利.工程项目管理中的质量控制五要素J.科技情报开发与经济，2012（6）. 6土安伟.谈施工项目管理的”四大控制”J.管理世界，2012（1）. 7徐辉.浅谈业主方如何加强建设项目全过程的造价管理J.建筑与工程，2012（3）：53-54. 作者简介：於明（1987） ，女，山东淄博人，中国海洋大学管理学院项目管理工程硕士研究生，研究方向：项目成本管理。
