1、成本管理的关注点摘要: 房地产企业的成本管理体系应当是全过程全员的责任制体系,目前部分企业的成本管理注重于施工阶段和结算阶段的成本管理,忽视了关键的决策阶段和设计阶段的成本管理;本文重点论述决策阶段和设计阶段的成本管理的重要性和实施要点 关键词:成本管理 决策与设计阶段 中图分类号：F406.72 文献标识码：A 文章编号： 引言 房地产市场竞争日趋激烈,如何控制成本、增加利润，是房地产企业主要关注点，直接关系到企业的生存和发展。房地产企业所建设的房屋只有通过消费者的购买才能实现价值，进而实现利润。成本控制已达到“用户满意” （Costomer Satisfaction,CS）的层面上。它是从
2、明确市场对产品要求到用户使用产品的整个产品价值的流向来考虑，将非价值管理手段融合其中，以战略性的视野，立足以市场来实施全面的成本控制，因此，从本质上说，现代企业成本管理是“市场导向”的成本管理。 1 成本管理概念 虽然成本管理贯穿于房地产开发的全过程，但潜在的可节约成本量在各个阶段却有很大不同。对项目成本影响最大的阶段，是前期的投资决策阶段和规划设计阶段。有关研究表明，虽然设计费一般只占到项目总投资的 5左右，但却决定了工程项目 85以上的投资。而施工阶段的成本控制，可以节约工程成本的潜在量只占到总投资的 515。因此，工程成本管理的关键在于前期投资决策和规划设计阶段，首先要做好这两个阶段的成
3、本管理，其次是施工阶段的成本控制，目前不少房地产企业的成本管理侧重于建安工程的施工阶段和结算审计阶段，没有把真正影响成本的项目决策和规划设计阶段放在应有的地位，盲目压低施工阶段的工程造价，容易引起工期延误和品牌受影响，越来越多的房产企业已经认识到了决策和设计阶段成本管理的重要性，本文针对决策和设计阶段成本管理进行讨论。 2 决策阶段成本管理 房地产投资决策涉及国家政策、客户购买力、项目定位等多重可变因素，很难用定量的角度通过数学模型来实现，我们认为按照赫伯特西蒙的现代决策理论首先是“有限度的理性”和“令人满意的准则” ；其次是决策过程理论决策：包括从一开始的调查，分析，选择方案等整个一系列的活
4、动。 2.1 初定目标成本： 项目开发的目标成本确定前应该移至方案设计阶段，而方案设计阶段是一个考虑因素非常多且复杂的阶段，方案设计都会依据有关调查摸底资料和方案设计资料制定支出成本计划，然后分解到扩初设计各环节成本费用支出的具体情况，计算楼盘的预计销售收入，按照开发的总体产值以及企业管理费用，净利润等要求，然后确定一个后期能投入的资金量，这资金量就是目标成本，通过可行性分析，能实现以上收入的情况下，这目标成本的控制就是企业利润的控制，当然就里还是要保证品质，很多项目的品质要求都是在项目方案设计时就已经确定的，比如该项目的交付条件：是精装修还是毛坏房；市政景观以及配套设施的投入比例；有的开发项
5、目会直接确定房屋外立面主要材质，以及市政景观、配套设施的投资价位等等，这些主要的项目内容的确定是让整个开发过程逐步走向成熟，让开发的产品更好的提高品质，控制成本打下了坚实的基础。 以外墙定型为例，要考虑品质又要考虑成本，一般外墙面主要材料有涂料、面砖、花岗岩甚至铝板等等，其造价相差悬殊。从成本上分析采用干挂石材，费用要每平方米 500700 元，采用贴面砖为主，贴外墙面砖的费用在 100 元以下，前后两项成本费用相差四倍以上；住宅一般用外墙涂料，外墙砖及少部分花岗岩比较多，为了突出品质、促进销售，实施外墙石材全干挂的楼盘日趋增多；项目定位阶段最好确定详细的方案，如石材的局部干挂、全石材干挂下线
6、条的替代等；施工图设计则要确定石材的色泽、规格等，如不同色泽的同类型石材价格差异比较大，如某楼盘定位中档楼盘，实行局部石材干挂，干挂面积约 1 万平方米，黄色系列石材主材单价一般在 250-300 元，而深色系列的一般在 170-220元，如及时选择色泽，可节约投资成本 80 万元。 3 设计阶段的成本管理 3.1 推行设计招标，择优选择设计单位 房地产企业的开发已经向美观、舒适的小区住宅快速迈进，小区内车辆不能进出，道路基本都是人行道，建筑周沿都是小溪或者绿化，市政配套设计时，管道的设计必需要满足国家规范，又要满足小区景观设计要求，给市政设计带来非常大的困难，所以建设单位在委托设计单位时就应
7、该考虑相关设计单位之间的具体协调。推行设计招标，尽量将工程主体及配套设施、环境设计等均放在一起进行招标，由投标单位负责起项目设计责任，并由投标单位负责选择设计单位，积极推行建筑方案与经济方案相结合的一条龙服务到底的设计招标方法，并采用多家竞投，组织有关专家综合评比，这样既可优选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局、建筑造型使用功能上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。 作为建设单位，在委托设计时，要全面贯彻项目决策的精神，向设计单位说明项目的质量和成本两方面的要求；通过成本测算，进行价值功能比的分析；通过对设计方案的审查与分析，要求进一步优化目标成本。设计阶段的节约是源头上的节约，应从改
8、进设计的角度考虑，在保证品质的前提下能否进一步降低开发成本，这方面的潜力是很大的。最后，根据经过优化的设计方案，再次测定优化后的目标成本。此时的目标成本可以分解到各成本项目，并力求与房地产开发行业先进水平保持一致，为企业赢得较大的盈利空间。设计标准一定要与项目的市场定位相适应,不要一味追求高、新、美，不要多余的功能和多余的承重力，积极推行合理成本、利润下的设计价值前期控制。 3.2 开展限额设计，有效控制造价 必须在设计任务书上规定造价的限额，并和设计费挂钩。尽可能实行设计监理制度，加强设计阶段的成本控制。依据开发经验和投资估算的要求，必须有效地确定设计限额（造价、主材消耗指标，如每平米钢筋、
9、混凝土用量等） 。利用同类建筑工程的技术指标和同地区其他楼盘的经验数据，进行科学分析、比较，优化设计，降低工程造价。 3.2.1 要求设计单位提供相关资料 设计公司的许多资料按照惯例通常不向发展商提供这些不提供的资料使得成本核查工作实施的前提条件变得难以确认，主要包括：与设计图纸一致电子文件、结构专业计算模型（电子文件） 、机电专业计算书（电子文版） 、节能计算书（电子版） 3.2.2 要求设计单位对关键问题提供备选比较方案。 比如基础形式、结构形式、采暖通风方案、停车方式、车库出入口方案等。规划方案、建筑方案可以有不同思路提供比较，相关的各专业也可以有不同选择，专业水准不同的设计师解决问题的
10、思路也会大不一样。对于关键问题要求提供对照方案对决策起着重要意义。 4 采用合同措施，有效控制造价 基本的设计费用要合理，避免压低设计费，避免压缩设计时间，为设计人员提供良好的外部条件，从而确保设计质量，对设计不足则要从合同上增加设计变更及修改的费用额度限制条款，如设计变更费超出施工合同价的某一比例（如 5%）时，则扣罚一定比例的设计费（设计质保金） 。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面控制的一种举措。施工图设计阶段，通过设计优化，降低部分对产品品质影响不大的材料档次，如阳台玻璃栏板、外墙涂料及面砖、空调装饰板等，但对客户投诉和关注点较多的电梯、进户门、外墙门窗
11、、可视对讲等，应在保证质量的前提下控制价格，当然要与产品定位和对业主的销售合同承诺相符合。 5 成本跟踪审核评估全员全过程 设计阶段的成本控制不单单是成本部门的工作，一定是多部门沟通协调的成果。地产公司的工程、设计、成本、营销等管理部门，在提高全员成本意识方面，应加强部门间密切协作，应制定详细的设计要求和达到标准的设计任务书，并对设计单位的设计方案和施工图进行多轮次内、外部审核；对工程项目的结构形式明确结构工程师职责 、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。避免两种现象：一是不计成本地追求设计效果，二是成本不合理导致品质丧失。 参考文献: 1.尹贻林，建设工程项目价值管理，天津：天津人民出版社，2006 2.包玉泽,谭力文，西蒙决策管理理论范式及思想价值 武汉；经济经纬 2009 年第 4 期
