1、房地产公司项目管理模式的选择研究摘要：随着我国房地产市场的不断完善与成熟，房地产公司作为市场主体，所面临的竞争压力越来越大。本文分析了三种典型的房地产公司项目管理模式的特点及其优劣性，对房地产公司项目管理模式的选择提出合理的建议，从而增强房地产公司的核心竞争力。 关键词：房地产公司；项目；管理模式 中图分类号： F293.33 文献标识码：A 文章编号： 引言 随着中国经济的高速发展，房地产行业也在飞速发展，在国民经济中所占比例也在不断提升。由于房地产公司是资本与智力双密集的行业，公司要面临内部资源和外部资源的双重管理，所以管理的组织结构尤为重要。可见，房地产公司的管理能力决定了它的发展能力。
2、良好的项目开发管理模式可以提升房地产公司管理效率，科学合理的选择项目的管理模式可以提升公司的运营效率，增强企业的市场竞争力。本文在分析各种房地产公司项目管理模式特点及其优劣的基础上，对管理模式的选择提出合理的建议，为房地产公司的发展提供新的指导借鉴。 房地产公司项目管理 房地产开发市场激烈竞争的外部环境对房地产公司的发展提出了新的挑战，在取得地块开发权后制定可行的项目计划以追求最大的经济效益，不仅需要雄厚的财力和管理制度，还需要在项目设计阶段的眼光和市场空白点的切入、建筑施工的技术、质量、施工管理等方面具有优势，使公司达到合理的配置资源，进行成本控制；同时，在现有市场条件下，各房地产公司由于多
3、项建设项目的同时开展，协调控制难度增大，故要求房地产公司能够运用现代化管理模式，建立科学有效的管理制度，合理配置人力资源，保证质量、降低消耗，以达到最大的经济效益。 房地产公司项目管理模式 房地产公司项目管理模式主要可以分为三类：职能型管理模式、功能型管理模式和矩阵型管理模式。 3.1 职能型管理模式 房地产项目管理中的职能型管理模式是一种较为传统的管理模式，该管理模式把组织结构分为管理机构和人员两类，实行自上而下领导形式。职能型管理模式在房地产项目管理上的主要优势在于：一、保证公司管理体系的集中统一；二、在各级行政负责人的领导下，充分发挥各专业管理机构的作用。但是，这种项目管理模式同时面临了
4、管理成本高、沟通效果差、办事效率低等缺点。作为一种集权型较强的管理模式，职能型管理模式能够较快鼓励公司的内部经济，促进深层次的技能提高和职能目标的实现，因此这种项目管理模式一般比较适用于中小规模的房地产公司。从实践效果来看，如果把将这种项目管理模式应用于规模较大的房地产公司中，则很可能会因多头领导而影响公司运作效率。 3.2 功能型管理模式 房地产项目管理中的功能型管理模式主要是针对以专业功能约束下级层次部门和同级层次部门的业务活动，当然有时对上级层次也有约束作用。这种项目管理模式结构能够消除部门重叠，强化责任制。显然功能型管理模式的主要优点表现在以下几方面：其可以有效地防止多条指令的产生，同
5、时有效地避免一个部门接受多个相互矛盾指令的情况。同时，这种项目管理模式也会导致工作部门负责人的责任过大。此外，这种管理模式下部门间的横向联系和相互协作将会减少，而且还可能会出现分工不合理和资源闲置的现象。从实践情况来看，功能型管理模式采取决策分权，在投资决策、财务管理和人事管理上采用集权形式外，其由于在其他的组织架构环节能够尽可能地释放更多的权限，从而有效地提高了公司的积极性，对市场变动能够迅速反应，加快项目的开发。 3.3 矩阵型管理模式 房地产项目管理中的矩阵型管理模式，其包括垂直领导系统和横向领导关系，该项目管理模式是一种比较复杂的组织结构，依赖于纵向和横向两个维度的权利分配与沟通。鉴于
6、矩阵型本身就带有改进了职能制横向联系差、缺乏弹性的特点，尤其是主要表现在围绕某项专门任务成立跨越职能部门的专门机构上。这种模式是相对固定的，人员却是变动的，项目小组和负责人也是临时组织和委任的，这种模式非常适用于横向协作。这种模式的主要优点有：一、可随项目的开发与结束进行组织或解散；二、由于这种结构是根据项目组织的，任务清楚而且目的明确，各方面有专长的人都是有备而来。在新的小组里，可以进行有效的沟通，与整体工作协调，促使项目的有效实现。但这种模式也因双重管理和人员的临时性，对项目的进展具有一定影响。矩阵型管理模式有利于加强各职能部门之间的协作配合，通过具有横向报告关系的管理系统，把各职能部门的
7、有关人员联系起来，加强整体观念，促进各项工作的有效进行。这种模式能够提高中层和基层管理的灵活性及工作效率，从而增强公司在市场中的竞争力。由于市场竞争的愈发激烈性，公司职能部门的超前设计和产品部门的创新开发形成了息息相关又相互促进的关系，任何部门都需要考虑全局，才能统筹兼顾，实现目标。 考虑三种不同的房地产公司项目管理模式的优缺点，从而可以发现功能型管理模式和矩阵型管理模式更适合房地产公司的发展。职能型管理模式虽然形式较为单一，虽不能独立适应房地产市场的网络化、综合化、创新化的特点，但与另外两种模式互补使用，效果也是相当不错的。因此，只有根据房地产公司的具体特点，因地制宜，才能在不断的发展和摸索
8、中选择适合房地产公司的最优管理模式。 房地产公司项目管理模式的选择 事实上，一个合理的项目管理模式是公司发展的重要助力，有效的项目管理模式可以有效地促使公司内部组织更加协调，兼顾集中与柔性管理，同时也能促使公司在跨区域、跨文化、跨市场发展中具有快速的调整能力，使得公司更加成熟，抗风险能力更强，盈利能力更稳定，达到管理最优化的目标。结合实践效果以及经验来看，笔者认为对于房地产开发公司来说，其在选择房地产公司项目管理模式时，应从实用性、稳定性和可持续性三方面进行考虑。 4.1 实用性 房地产公司项目管理模式的实用性是选择的首要条件。优秀的项目管理模式，能够有效的化解管理危机，更适应房地产市场的发展
9、环境，激励员工，使公司具有更高的协调性和效率，大大提高了经济效益。因此选择管理模式时首先就要考虑到该模式是否对本公司实用。 4.2 稳定性 房地产公司项目管理模式一定要具有足够的抗风险能力，对面临的困难能够及时作出有效的回应，这对管理模式的稳定性提出较高的要求。项目管理模式无论是在总部集权或是在区域放权的环境中，都能对管理效率和运营风险进行有效把握。 4.3 可持续性 目前，房地产公司随着自身的发展面临越来越多样的问题。资本的逐利性使得各种资金进入房地产市场，使得房地产的供求关系将从供小于求转变为供大于求，对这个高收益的行业产生了较大的风险。只有一种让公司在稳定发展的基础上，也能为公司的未来注
10、入新的动力，并符合公司可持续发展的管理模式，才能增强公司的核心竞争力。总之，只有既能满足企业的高效运营，又具有较好抗风险能力以及使公司平稳发展的项目管理模式才是最优模式。 结语 文章理论研究分析总结了各种组织管理理论，推导出由组织理论的发展和现代组织理论演变出项目管理中的三种不同的典型组织模式：职能式管理、功能式管理、矩阵式管理；同时通过结合笔者工作实践心得，结合实际研究比较总结得出了其不同的特点以及优劣；提出房地产公司在选取项目管理模式上的思路，为同行提供指导。 参考文献： 1 王立军房地产企业项目管理模式研究J黑龙江科技信息，2011，28（04）：118119 2 刘文房地产企业项目管理模式探讨J 企业导报企业导报，2007，27（12）：3133 3 罗浩房地产项目管理模式及问题分析J商场现代化，2012，32（11）：7879
