1、房地产项目管理中的风险防范目标定位及摘要：房地产项目管理中的风险防范目标定位及构建对房地产企业具有重要的意义，因为确立风险防范目标、准确定位目标，才可以进行更好地风险防范管理。 本文主要谈房地产项目管理中的主要以及风险防范目标的确立，进而提出风险防范的措施。 关键词：房地产项目管理；风险防范；目标定位 中图分类号：F293 文献标识码： A 前言 房地产项目开发过程中会出现很多风险，房地产必须要明确项目管理中的风险防范目标，进而实行动态的、系统的项目风险管理，构建起一个成熟的风险防范系统，制定好风险管理计划，明确风险管理目标，建立起有效的风险防范机构，加强各部门协调，采用各种风险防范的措施，主
2、动性的控制风险，增强房地产企业抗风险的能力和提高企业的盈利能力，使房地产项目的风险降到最小。 一、房地产开发项目的风险 房地产投资过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在供应量大、政策瞬息万变的中国房地产市场，风险更是在所难免。 1、政策风险 房地产投资周期相对较长，又是近几年国家宏观调控的重点对象，故房地产投资受政策风险的影响比较大。2013 年新国六条出台，对投资、投机需求进一步抑制，二套及以上住房转让给予更严政策。政府换届，调控的基调发生了变化，坚持中央调控政策不放松的同时，2013年不再以房价回归为目标，而是加大保障性住房建设力度，强调城镇化改革带来的红利。货币政策从适度宽松回归中性
3、，短期限购、限贷的行政手段仍将继续推行，长效机制的房产税、保障房合理实施进一步探索中。一系列的调控政策，既为房地产投资者提供了机遇，又对其形成了一定的限制，有效地利用各种政策的优惠条件是保证投资成功的前提条件。 2、融资风险 合作方如果提出先回收部分成本的方式转移了自己的风险，房地产企业相当于还要缴纳土地出让金、支付现有动迁户拆迁安置费、支付拆迁过渡期补偿费、回迁住宅建设、政府各项收费、销售管理费用等，大量资金的需求导致融资难度大、操作风险高。 3、质量风险 在项目的策划初期，经济技术分析上如果出现问题，在未来的建筑品质和价格之间势必会存在着一定的问题；在项目的设计阶段，由于一些靠“关系”通过
4、的图纸，最终导致的不符合标准的方案；在具体的项目建设阶段，由于具体的施工人员在建设过程中，对于图纸的认识不够正确，造成的建设中的失误，或者是依据自己理解意思肆意修改图纸的过程；在项目的施工管理中，由于没有将关键部位进行跟踪检查，最终导致的结构不符合标准的风险；现在的建筑以期房为主。在交房时，建筑的结构与销售时所作的承诺不符，与广告宣传不切合实际等等，都会造成一定的风险。 二、房地产项目风险防范目标的定位 房地产的项目风险管理工作是一项全员参与的、有目的的管理活动，惟有目标明确、精准定位，才能够保证风险管理的成效。房地产项目风险管理需要有一定的前瞻性，准确的预测出项目进行过程中可能会遭遇到的风险
5、，从而有力地规避风险，或者在损失发生之前采取有效措施，将风险所带来的损失降到最低。 我们在对风险防范目标进行设计时，必须要做到： 与企业的发展目标保持一致，同时还要与企业经营的内外部环境紧密结合，如此才能够保证风险防范目标定位的准确性。 注意房地产的项目管理处于多目标体系的管理之中，其中有三大基本目标，即：功能目标体系、进度目标体系以及费用目标体系，这三大目标体系与风险防范目标体系的构建紧密相关，因此我们在对风险防范目标体系进行定位时，必须要注意到以下几个方面： （1）三大目标从策划、设计、计划，需要经历从总体到个体，从概念到实施，从简单到复杂的过程，所以我们需要对三大目标进行细化，这样才能够
6、使职责落实到位，以便于总目标的实现。因此，我们制定风险防范目标，并将其细化时，同样要注意与三大目标不能够出现矛盾与冲突。 （2）三大目标结构的关系是均衡的、协调的，我们在对风险防范目标进行构建时，需要注意其内在的逻辑性，必须要注意片面强调最高质量、最短工期、最低成本都是不可取的。 （3）三大目标体系是相互联系、相互影响的，如果其中的一个体系发生了变化，势必会引起其他两大体系的变化，比如受某些因素的影响，而缩短工期，则会导致项目工程的质量受到影响，必将会引起成本的上涨。因此，制定风险防范目标时，必须要注意三者的优化与平衡。 三、房地产项目管理风险防范的措施 1、房地产项目组合管理的风险平衡 要使
7、房地产项目组合达到风险均衡，除了对单个项目的分析，还必须考虑新项目是否适合企业战略和目前的项目组合，特别是对企业项目组合总体风险的影响。如果对每一个潜在的项目都重复计算实物期权价值和在险实物期权价值，将得到项目风险等级的列表。最适合公司目前组合的项目应从整体风险、资源要求计划、与公司战略目标的连贯性考虑。用可视化图表来表示项目组合的平衡，在风险收益图的基础上，提出基于组合矩阵和项目风险测量的风险价值概念的组合平衡模型，如图 1 所示。 图 1 C-RoVR5% VSExpectedRov 矩阵图 图中的圆圈表示项目，面积表示项目的总投资；Y 轴使用风险价值为项目的风险度量；X 轴使用项目实物期
8、权价值衡量项目的回报。X 轴与 Y 轴上的取值直接取决于正在考虑分析中的项目的具体情况，间接取决于公司的规模与战略。用实物期权价值和风险价值作为衡量标准分析一系列特定的项目组合相当方便。一个项目的金融风险等级与它的规模相匹配是一个合理的假设（高回报的项目通常伴随着高风险） ，因此，可以在图上描绘出一个斜角带，从低风险低回报的区域到高风险高回报的区域，大部分项目都分布在上述地带。但是，风险和收益之间的线性假设并非完美无缺。虽然只是少数情况，但仍有项目在主要序列（即图中的斜角带）之外，例如，风险水平低于该类别平均水准的大型项目。当房地产企业考虑公司目前的项目组合并且希望添加一些新项目时，很有必要将
9、不同阶段的项目纳入考虑。因此，实物期权价值及其相应风险必须及时更新，因为一部分工作已完成。 基于风险的项目组合风险平衡矩阵图更进一步，对房地产企业而言，将实物期权价值（RoV）和相应的风险价值（C-RoVR5%）都分为高、中、低 3 个水平。图 2 描述企业目前的项目组合状况及潜在新项目对未来项目组合风险的影响。图中的矩阵能有效支持房地产企业的投资决策，当很多大项目处在高风险高回报的区域时，一种解决方案是将处在低风险水平并能提供合理的低回报的潜在项目纳入现有组合中。 图 2（注：1 未建项目，2 在建项目，3 完成项目） 2、施工前期的风险防范措施 施工进行之前，房地产企业需要与当地的政府、各
10、级管理部门、金融机构等企业单位做好沟通、搞好关系，为未来项目的启动奠定基础。比如要去地方的国土部门、城市规划部门、电力部门、供水部门、供暖部门以及文物部门进行沟通咨询，以便了解当地的自然生态环境、城市未来规划以及地下埋藏物等情况，从而合理的调整项目设计；去国土资源、城市规划等部门做调查，了解地块的具体的使用意识、使用情况进行确认。对未来征地、拆迁、安置与补偿可能发生的问题进行预测，要灵活处理各方面的矛盾，防止矛盾激化。增强企业员工的合同意识，对土地出让合同、拆迁安置补偿合同、勘察规划设计合同进行认真核对，保证合同中不会出现陷阱与歧义。还需要考虑工程的技术风险，做好防火、抗震工作。 3、项目施工
11、阶段的风险管理措施 施工阶段不仅对建筑产品的质量有着直接影响，同时因其时间较长，可能存在的风险因素也就更多。对于项目施工阶段的风险控制，我们可以从以下几个方面入手： （1）对于现场容易发生的危险事故必须要做好预案工作，比如高空坠落、护坡处理等等，做好极端气候的应对工作，协调设计人员、监理人员、施工人员以及一些材料、设备供应商之间的关系，保证工程项目的有效进行。 （2）对施工现场进行科学、合理的布置。易燃易爆品储藏的位置要远离食堂、变电房等容易引发火花的地方，易燃易爆品仓库要绝对禁止烟火；水泥仓库的地面需要架空，切实做好防潮、防水措施；对于一些容易变形、损坏的装饰材料，需要合理进行堆放。四是加强
12、现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。五是做好现场建设日志，注意资料收集和保存，预防和减少施工索赔。六是尽快完成开发项目，缩短建设周期，这是一些小开发商经常使用的规避风险的措施。 （3）扩大宣传力度，提高施工人员的安全意识。房地产企业可以利用培训工作，提高进场人员的安全意识，使他们能够严格按照相关制度完成操作，对于一些有特殊要求的工种，必须要通过培训考核之后，才能够上岗。经常组织安全检查，保证进场的每一位员工都能够佩戴安全帽，系好安全带。 4、进行风险转移 对于无法直接回避的风险，开发商主要可以通过合同契约、工程分包、融资及购买保险
13、等方法分散和转移风险。 （1）通过契约或合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人，达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。例如一家房地产开发企业可能因为缺乏销售及售后服务能力，可以与另一家企业签订合同，由后者负责房屋的销售和维修服务，一旦房屋出现质量问题，则维修工作及相关费用均由该企业来承担。在房地产开发与经营过程中，常见的合同有工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预售合同、房屋出售合同等。 （2）如发行房地产开发公司股票、寻求合作伙伴等通过寻求外部资金来支付可能发生的损失，将损失的财务负担转移给其他人，这是一种非保险形式的风险转移。 （3）通过购买保险，业主作为投保人将应由自
14、己承担的工程风险(包括第三方责任)转移给保险公司，从而使自己免受风险损失。房产保险可以将自己不能承担或不愿意承担的风险转嫁给其他经济单位承担，从而降低自身的损失程度，是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失，实现资金循环运动，保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义，尤其对于增强房地产投资者的信誉，促进房地产经营活动的发展具有积极作用。 5、工程索赔的风险防范措施 1、注意把握索赔机会。在施工管理中能否及时，全面地发现潜在的索赔时机是索赔工作的前提条件。为此，企业的合同管理人员必须具有良好的合同管理素质，索赔分析应变能力及丰富的施工管理经验，熟悉施工
15、中的各个工序环节，并且掌握一定的建筑法规及财务知识，才能及时抓住索赔机会，为企业挽回损失。 2、注意保留完整的索赔记录。当发生可进行索赔的事项时，应及时记录事件发生时及发生过程中的现场实际状况和现场人员、设备的详细清单，并及时请现场监理工程师或工程师代表签字。索赔事件造成现场损失时，还应做好相应的现场照片、影像资料的搜集，整理工作，并确保其完整性和有效性。 3、注意索赔证据的收集和整理。在合同履行中出现索赔机会时，能否及时提供充分而有效的索赔证据是关系索赔成败的关键。因此，施工中应特别注意材料的收集。整理，务求保证索赔证据的真实性、全面性、关联性和法律效力。 四、房地产项目管理风险控制需注意的
16、问题 应对开发项目实施系统全面的风险管理，采用各种风险防范的措施主动控制风险，从而增强房地产企业抗风险的能力并提高企业的盈利能力，以保障房地产市场和企业的和谐、可持续发展。但我国的房地产开发风险管理体系起步较晚，相应的制度法规还不够完善，很多概念和方法常常被忽略或误解，许多问题值得注意： 1、进行风险交流，动态识别和评估风险。风险交流是指项目运作主体间关于风险分析过程、相关风险、风险因素以及风险认识的信息和意见进行互动交流的过程。 2、每个人都是风险管理的主体风险管理涉及到房地产开发的方方面面，以至于无法将其职能归于某一个专业部门来负责。 3、进行风险控制虽可以减小风险发生概率，缓和风险发生后
17、的严重程度，但却不能完全的消除风险，即便是风险回避和风险转移也不可能完全的避免各项风险。 4、风险是可以利用的由于长期性、损益双重性等房地产开发和风险的种种特性，对房地产开发而言风险常常是可以利用的。 结语 总而言之，房地产项目管理中，风险是难免存在的，但是它也是可以控制的。这就需要构建起风险预警系统，制定风险控制措施，将风险减少或者降低。房地产项目不同的阶段，就要运用不同的方法，具体问题，具体分析，才能有针对性的控制风险。现阶段，房地产项目面临的最大风险是投资风险，所以要加大投资风险的控制力度，制定针对投资风险的防范措施，争取在国家相关政策法规下，将风险降到最小。 参考文献： 1李青.浅谈现代工程项目管理中的风险防范措施J.科技创新与应用，2012，19:227. 2唐玲.内部控制在房地产项目管理中的应用J.知识经济，2012，22:106-107.
