1、房地产项目全寿命周期投资控制研究摘要： 国的房地产业在近年来得到了前所未有的发展，同时，市场竞争也逐渐激烈起来。对于房地产开发商来讲，自身竞争能力加强要靠对项目全寿命周期的投资成本的控制来进行实现。粗放式的投资增长方式在经济利益的驱使下对于社会利益和环境利益造成了极大的破坏，造成了环境的严重污染和资源的巨大浪费。实施全寿命周期管理能够有效缓解上述状况，对于市场的发展有很强的适应性，是企业长远发展和国家政策支持的重要要求。主要对房地产业的重要性、房地产项目全寿命周期阶段的划分、投资控制方法等进行了分析。 关键词： 房地产项目；全寿命周期；定额成本法；全面预算控制；投资控制 中图分类号：F83 文
2、献标识码：A 文章编号：16723198（2013）02010901 1 房地产业在我国国民经济中的重要地位 1.1 房地产业是我国国民经济的基础性产业 房地产是我国经济活动和文化、科学、卫生、教育等社会活动的基础条件，也是社会经济活动和社会生产的主体。随着房地产行业的快速发展，已经成为了我国国民经济的支柱产业。2010 年我国的房地产开发总投资为 48267.00 亿元，国内生产总值为 397983 亿元；2011 年我国的房地产总投资为 61740.00 亿元，国内生产总值为 471564 亿元，表 1 为2000 年-2011 年我国房地产开发总投资与国内生产总值（GDP）年度数据。并且
3、根据国外房地产相关资料显示，2003 年美国房地产增加值占国家GDP 的 11.8%，加拿大占 15.7%，日本占 11%。 数据来源：l996 年-2012 年中国统计年鉴。 1.2 房地产业成为国家财政收入的重要来源 在实施住房商品化政策之后，新建的住宅或者现有的住宅均可以出售。房地产的开发能够快速地增加城市地财政收入，为城市的公共设施（道路、交通、文教、福利事业、卫生）提供稳定的资金。通过对房地产市场的综合开发，提供了大量的企业利润和税金，增加城市和国家的财政收入，房地产税已经成了政府财政收入的主要来源。据统计，上海市 2009 年的上半年的财政收入 825.5 亿元，房地产税收及相关土
4、地收入占全市财政收入的 25%左右。我国通过实施土地有偿使用制，充分体现出了国家土地的资产价值。比如：2009 年 6 月中化方兴投资管理有限公司以 40.6 亿元拍得北京广渠路 15 号地块；2009 年 9 月中海地产公司以70.06 亿元拍得上海长风地块。 2 房地产项目全寿命周期阶段的划分 房地产项目的固定生命周期主要是根据房地产的时间限制来决定的。房地产项目正是在一定的时间内来产生、实施并且消亡的，这个过程就是房地产项目的全寿命周期。对于房地产的开发商来讲，房地产项目是建设项目，也是投资项目。所以其对房地产项目全寿命期限阶段划分的标准就有所不同，造成了划分结果也不尽相同的局面。项目的
5、全寿命周期在项目规模和类型上大体可以分为这样几个阶段，项目前期的策划和确立，项目计划和设计，项目施工，项目使用和维护几个阶段，如图 1所示： 在我国的房地产项目建设和我国基本建设程序的基础上，可以将项目的全寿命周期划分为以下几个阶段：项目前期准备，包括项目建设地点，建议书的提出，项目可行性研究，项目勘察与设计，建前准备工作等；项目建造阶段，及项目施工，竣工检收等；项目运营阶段，即项目的前期准备，维护运营，物业管理，投入使用等工作；废弃物的处理和废弃物拆除等工作。 3 房地产项目全寿命周期投资成本控制方法 挣值法是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法的三个基本参数：计
6、划工作预算费用（简称 BCWS） ，BCWS=计划工作量*预算单价；已完工作实际费用（简称 ACWP） ，ACWP=已完工作量*实际单价；已完工作预算费用（简称 BCWP） ，BCWP=已完工作量*预算单价。挣值法的评价指标：（1）费用偏差（简称 CV） ，CV 是指检查期间 BCWP 与 ACWP 之间的差异，计算公式为 CV=BCWP-ACWP；（2）进度偏差（简称 SV） ，SV 是指检查日期 BCWP 与 BCWS 之间的差异，其计算公式为 SV=BCWP-BCWS；（3）费用执行指标（简称 CPI） ，CPI 是指挣得值与实际费用值之比，即 CPI=BCWP/ACWP；（4）进度执行
7、指标（简称 SPI） ，SPI 是指项目挣得值与计划值之比，即 SPI=BCWP/BCWS。 4 房地产项目全寿命周期投资控制 4.1 项目决策阶段投资控制 项目决策阶段三个环节至关重要：一是确定全寿命周期费用最小化的深度投资方案；二是编制相当深度的可行性研究报告；三是强化可行性研究报告在项目财务评价方面的审查。本阶段项目主要对于编制投资孤山的项目进行控制。开发项目决策离不开投资估算的依据，房地产开发项目的过程中，投资估算对于项目的开发与否有着决定性的作用。投资主要采用朗格系数法，指标估算法，生产能力指数孤山发和资金周转率法等方法来进行估算。然而在房地产开发项目中，投资估算的编制通常采用的是指
8、标估算 工程的建筑标准和建筑规模类似的工程，并按照不同标准的用料和其他做法进行换算。 （2）市场询价加系数法编制，这种方法主要对于专业分包工程和设备安装工程较为适用；（3）单项工程造价指标编制，这种方式适用于规划不严格的估算编制或者用于建设项目的附属配套项目之中。 4.2 项目设计阶段投资控制 设计阶段是投资者建设意图由设想向现实转变的一个关键阶段，因此设计阶段是工程投资控制的另一个关键环节。目前在设计阶段比较流行的做法就是推行限额设计，但是对于限额设计，基本上受到设计人员的抵制，称是一种很无聊的做法。道理很简单，同样给三人 20 万块钱去买一辆小汽车，甲花 6 万块钱买吉利牌最便宜那种市值
9、3 万元的汽车，节省下 14 万元；乙花 17 万买了市值 17 万的别克君威，节省下 3 万元：丙通过与经销商谈判花了 20 万买了市值 2l 万的本田雅阁或大众帕萨特，一分钱不剩。对这三个人，从采购能力来讲，丙才是最优秀的。所以，没有标准，很难对设计的优劣进行评判。同时，对设计方案的计算过程进行评审，可以实行限额施工图设计，明确限额设计的指标有：（1）每平方米钢筋含量指标；（2）每平方米砼含量指标；（3）单位施工图预算指标；（4）设计变更费用限额指标。 4.3 招投标阶段的成本控制 从土地的竞拍、规划设计、施工总承包、专业分包、甲供材料设备到销售代理、物业委托都要通过招投标。在招投标阶段控
10、制成本的主要方法主要有：（1）单位工程方面：单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等采用分包，同样实行单方造价包干；（2）甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料，如外墙漆、装饰材料等，宜采用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行采购；（3）土石方工程方面：在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可采用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。 4.4 项目施工阶段投资控制 房地产开发项目主要在施工期来进行资金的投入工作。施工阶段也就成了控制开发项目成本的重要部分和阶段。施工阶段项目成本控制主要从以下三个方面来进行控制，即：（1）搞好价格管理，材
11、料品质，设备质量，对于建材的行情要有一个适度的把握，严格按有关规定对材料的价格进行限制，差价水平保持在合理的基础之上。 （2）对于承包商的索赔要求审核应严格执行。按照合同来处理承包商的索赔请求，并对索赔材料详加审查，加强预见性，强调及时性，做到尽量对于索赔事件进行避免。 （3）工程中的施工条件，设计，施工进度，工程项目等的变更应该进行合理控制，应该对于工程洽商签证管理制度予以明确和完善，对于有关人员，有关部门（如预算部门，工程部门等）的分工和权限进行明确指派，对于洽商签证的质量予以保证。 5 结束语 房地产项目全寿命周期主要由项目策划阶段、项目设计阶段、项目招投标阶段、项目施工阶段、项目运营和维护阶段构成。根据相关资料显示，房地产项目在规划设计阶段，影响项目投资的可能性占 75%-95%，项目设计阶段占 35%-75%。因此，项目决策及设计阶段是影响工程投资最重要的阶段，并且采用全寿命周期的理论对房地产项目进行管理是提高项目市场竞争力非常有效的途径，符合国家可持续发展的战略需要，为企业恒久发展打下了坚实的基础。 参考文献 1蒋捷.房地产项目全寿命周期成本控制研究D.西安：西安建筑科技大学，2008.
