1、房地产拉动经济增长的原因及策略研究摘要：任由房地产市场自行发展,会使得房价虛高影响民生,楼市泡沫影响经济的健康运行；对其进行调控,又常面临经济增速下滑的状况,可以说政府对于房地产市场的监管是我国正面临的难题,也历来是各国政府的难题。房地产投资与经济增长剪不断理还乱的关系以及我国房地产业复杂的现实情况需要更多的理论研究探讨房地产投资与经济增长的互动情况,从而指导政府开展合理的房地产调控政策,实现房地产业有序健康的可持续发展。 关键字：房地产；经济；原因；策略 中图分类号：F293 文献标识码： A 1 我国房地产投资的发展现状 房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个经济体系中处于先导性、基础
2、性、支柱产业的地位。房地产业可以推动城市开发,促进现代化建设；可以带动相关产业发展,促进经济增长；可以增加财政收入,为现代化建设积累资金；可以加快社会主义文化建设,促进精神文明建设；可以改善居住条件,提高劳动者素质。充分了解它的地位和作用,国家才能制定合理的房地产政策。改革开放以后,我国房地产发展经历了 5 个时期。1978-1991 年的初步形成阶段,房地产从无到有,私人建房、买房、售房被允许；1992-1993 年一度出现了房地产过热期,特别是以海南、北海为代表,出现对房地产的狂热追捧；1994-1997 市场进入调整期,为了打击游资继续流入房地产业冲击国内市场,国家出台了较为严厉的房地产
3、调控政策:1998-2002 的热点培育期,国家重新将房地产业作为新的经济增长点,出合了一系列房地产优惠政策；2003 年以后的发展调控期,在房地产业高速发展的同时国家开始有意识地调控。从数据上分析,我国房地产跟随着经济增长经历了稳步上升的发展势头,且在国民经济中占据的比例越来越高,已经当之无愧地成为国民经济的支柱产业,成为拉动内需的重要力量。中国不同地区经济发展水平以及房地产发展水平差距很大,房地产投资对经济增长的区域影响差异也是我们十分关心的问题,这直接关系到房地产调控政策是否需要根据地域因地制宜。 2 房地产投资对经济增长的影响 房地产投资对经济增长的影响有许多衡量维度,例如测算房地产投
4、资对经济增长的贡献率,它是房地产投资增长率与房地产投资占 GDP 比重的乘积；又例如推动力分析也就是对弹性系数的衡量比较,指房地产投资的相对变动所引起的经济增长的相对变动,这是文献研究选用最多的衡量维度；在推动力基础上可以进一步进行推动效率分析,它是房地产投资的推动力系数除以该房地产投资在 GDP 中所占份额的比值,用以排除推动力系数大小受到不同房地产投资所占份额的影响。房地产投资对经济增长影响的机制关联产业效应,相比资本要素和劳动力要素对经济增长分别产生弹性系数为 0.2588 和 0.5449 的影响,房地产投资单独拉动经济的影响系数为 0.3035。结合数据和理论部分的阐述,房地产业绝对
5、不会因为其投资额推动本产业的作用就对整体国民经济产生如此大的影响。笔者合理猜想房地产投资应该通过对本产业以及关联产业的大力带动作用而影响经济,这即是房地产投资对经济增长影响的机制关联产业效应。 3 房地产能拉动经济增长的原由 随着社会经济的发展，人们的生活水平不断提高，因此人们对生活的物质条件也提出了更高的要求。总所周知，房地产行业是拉动我国经济发展的重要动力之一，同时也是提高人们生活水平。而在一些发达国家之中，房地产行业同样也是发达产业甚至是支柱性产业，房地产行业的发达程度直接决定了该国家的发展水平，也即是说房地产业与国家和社会的经济发展息息相关，因此在我国的社会主义建设过程中，为了加快我国
6、社会主义建设的进程以及促进我国经济的发展，就必须要大力发展房产行业，从而才能够使我国的经济得到快速稳步的发展。而房地产能够拉动经济发展的主要原因在于： （1）房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料，与之配合发展我国建筑成本中 70是材料消耗，由其他部门和行业出售产品配合的。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及” 、拉动其发展。 （2）房地产业发展结果的房地产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所开发营建出了房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房
7、屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。第三次产业的主要生产资料是房屋，有了房屋为其发展提供了前提，促进其发展。 4 我国启动房地产市场不力的诸多问题 4.1 生产与消费不协调，消费率低 发展房地产业拉动经济是有条件的，就是房地产品的实现。投资开发房地产最大的问题也是房屋实现。投资开发房地产既起需求效应拉动经济增长，但又有供给效应，并且这是投资本质上的效应。若投资开发房地产不能产生需求效应，不能实现，对国民经济的长远发展只起饮鸩止渴作用，并加剧国民经济中房地产品积压。若投资开发房地产品有需求效应，能顺畅
8、出售，对国民经济的拉动的乘数便大，房地市场供需运行保持良性状态。 4.2 住房融资体制的转换不对称 改革前我国实行低工资制，职工和干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬两种形式付给的。货币工资管吃、穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这与当时“一大二公“的左的思想、体制相适应。产品价值中的 v 人为缩小，m 人为扩大，职工住房基金等由扩大了的 m 收归财政，国家公共融资建房，住房国家所有，职工无偿使用。住房体制改革的实质是转换财政公共融资体制为个人融资体制，以适应市场经济体制要求。4.3“二律背反”和人们心理预期失衡 当今要让人们乐于投资购房和启动房地产，关键在于居民心理预期信心十足，消除购
9、房的心理障碍，对未来收支充满信心。但要居民对未来有信心，应有适当的消费政策、制度。消费政策说到底只能调节两个平衡关系：一是个人的金融资产用于投资与用于消费的平衡关系；二是即期消费与远期消费的平衡关系。用于投资多就用于消费少，用于近期消费多就用于远期消费少。 5 启动我国房地产业的构想 5.1 继续实施反衰退和调节经济周期的政策措施 启动房地产，我们认为应区别一般政策措施和针对实际的特别方略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到实际上是市场经济国家反衰退和调节经济周期的一般理论指导下的做法；例如降低银行利息率，降低存款准备金和鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅度提高职工工资和增强居民购买力、减轻税
10、费、鼓励居民投资股票、债券等等政策措施，对阻止物价继续下跌和低迷。 5.2 有针对性的启动房地产的近期方略 抓住收入水平较高群体，以税收配合启动房地产。目前我国银行 6万亿储蓄存款，如果做具体分析，就不能简单说居民无购房能力，或有钱不敢花的结论。这 6 万亿存款中有相当大的部分为高收入或较高收入阶层所有。 结语 为了进一步促进我国的经济发展还必须要对房地产拉动经济的策略进行分析研究，从而才能够为我国经济的进一步发展奠定基础。通过本文对房地产拉动经济增长的深入分析以及对房地产拉动经济增长的原因以及策略的详细阐述，相信读者对房地产拉动经济的原因以及策略也有了更深刻的认识，总而言之，房地产是促进社会经济发展的基础，同时也是我国社会主义社会建设的先决条件。而随着科学技术的日新月异和建筑行业的高速发展，可以预见，我国的房地产的发展速度必定会得到进一步加快，从而能够为我国的经济建设奠定坚实的基础。 参考文献 1 况伟大；房价与地价关系研究:模型及中国数据检验J；财贸经济；2005-11. 2 宋勃；高波；房价与地价关系的因果检验:1998-2006J；当代经济科学；2007-1. 3 李维哲,曲波；地产泡沫预警指标体系与方法研究J；山西财经大学学报；2002-4.
