1、房地产开发项目投资控制的方法摘要：建筑市场日益开放，竞争更加日趋激烈，企业的竞争优势和综合实力日见重要：质优、快速、安全、低耗、价廉物美。建设工程投资管理是一个全过程动态的管理，参入者重多。提高从业人员综合素质，掌握全面系统的投资控制方法，建设开发投资效益才会有一个质的飞跃。关键词：全过程动态控制方法 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 项目投资全程控就是要从项目决策阶段的可行性研究开始到工程实际造价的计价和经济后评价为止的整个建设期间的工程投资控制。 一、建设项目决策阶段投资控制的方法是全面考虑，使项目水平定的合理。项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程。在项目建设各
2、大阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，即达到 80%-90%。投资决策过程是一个由浅入深，不断深化的过程，投资控制也是一个由粗到细，有投资估算到详细可行性研究。项目建设标准的主要内容有建设规模、占地、面积工艺装备，配套工程等方面。标准订得过高，会脱离实际情况脱离财力、物力的承受能力，造成投资不会收到好的结果，标准订的过低也会脱离实际情况，影响国民经济的发展和人民生活的改善。因此水平的确定要考虑各自的地段，各自的自然、地理气象、水文、地质、社会、经济和各自的服务人群的经济情况；要考虑本地区经济发展的长远规划，经济建设方针和政策及地区和部门发展规划。尽可能使水平定的合理。 二、建设项目设计
3、阶段控制的方法是优化设计方案及时进行图纸会审。 工程设计是建设项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，是工程建设的灵魂，是科学技术转化为生产力的纽带，是处理技术与经济关系的关键性环节，是控制工程造价的重点阶段。 优化设计方案是设计阶段的重要步骤，是控制工程造价的有效方法。施工图设计完成时，开发单位要及时组织设计、工程、销售、成本、物业、施工单位、材料采购相关部门进行第二次图纸会审。 三、建设工程招投标、合同鉴署阶段投资控制的方法是用工程量清单的方式实行公开招标吸收国外先进的成熟的经验签订规范、细致、严密的合同 采用招标方式选择工程承包单位与材料供应、设备供应单位时进行公开招标、投标是控制工程
4、造价的最有效办法。 在招标过程中，工程管理部门和造价部门要仔细审阅图纸尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会，在评标过程中，要仔细分析各投标单位投标文件，防止低价中标，高价索赔和低价“钓鱼” ，再偷工减料的情况出现。 在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普通采用的一种方式。工程量清单招标有利于项目实施中成进成本动态控制。 签订规范、细致、严密的合同文本是房地开发项目成本控制的一个重点。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。 四、施工阶段投资控制的方法主要有作好成本计划正确处理工程变更能防止索
5、赔的发生会反索赔 计划是控制的前提，没有计划就没有控制。施工阶段在保证工期和质量满足要求的情况下利用组织措施，经济措施、技术措施、合同措施把成本控制在计划范围内并进一步寻求最大程度的成本节约。 工程变更的控制。在工程项目的实施过程中，经常碰到来自业主方对项目要求的修改，设计方由于业主要的变化或现场施工环境、施工技术的要求，而产生的设计变更等。由于这多方面在执行合同中的争执等问题。当工程变更发生时，要求工程师及时处理并确认变更的合理性。一般过程是：提出工程变更，分析提出变更对项目目标的影响，分析有关合同条款和会议、通信记录初步确定处理变更所需的费用，时间范围和质量要求，确认工程变更。 工程变更常
6、发生于工程，项目实施过程中，一旦处理不好常会引起纠纷，损害投资者或承包商的利益，对项目目标控制很不利，投资易失控，易使投资超出原来的预计。正确处理承包商要求的工程变更要尊顺：施工中乙方不得对原工程设计进行变更，因乙方擅自变更设计发生的费用和由此导致甲方的直接损失，由乙方承担，延误的工期不予顺延。乙方在施工中提出的合理化建议设计到对设计图纸或施工组织设计的更改及对原材料、设备的换用，须经工程师同意。未经同意擅自更改或换用时，乙方承担由此发生的费用，并赔偿甲方的有关损失，延误工期不予顺延。工程师同意采用乙方合理化建议，所发生的费用和获得的收益，甲乙双方另行约定分担或分享。工程变更中除了对原工程设计
7、进行变更，工程进度计划变更之外，施工条件的变更往往较复杂，需要特别重视。 要能防止索赔事件的发生，一旦发生且能处理好索赔，索赔是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错者，而是应由对方承担责任的情况造成的实际损失而向对方提出经济补偿（或）时间补偿的要求。施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化以及合同条款、规范、标准档和施工图纸的变更差异，延误等因素都是索赔发生的原因。 不利的自然条件与人为障碍引起的索赔是指施工中遇到的实际自然条件比招标檔中所描述的更为困难和恶劣，这些不利的自然条件和人为障碍增加了施工的难度，导致了承包商必须花更多的时间和费用，地下构筑物或文物也是索赔发生的原因。加速
8、施工的索赔，可采用奖励方法解决加速施工的费用补偿，激励承包商克服困难，按时完工，克规定当某一部分工程或分部工程每提前完工一天发给承包人奖金若干。这种方法不反促使承包商早日建成完工，而且计价方式简单，避免了计算加速施工，延长工期、调整单价等许多容易扯皮和争论。另外某些特殊风险，如战争、敌对行动、外敌入侵、工程所在国的叛乱、暴动军事政变或篡夺权位，内战、核燃料烧后的核废物，放射性毒气，爆炸等均可能引起索赔。 合同条文模糊，甚至错误，可能有的措施不够严密，各处含义不一致也可能导致索赔的发生。例如日本大成公司承揽的鲁布革水电站隧洞开挖工程在施工过程中，因中方合同条款拟定文字疏忽，石方量计算合同条款有的
9、地方用”to the line”（到开挖设计轮廓线） ，有的地方又用“from the line”（从开挖设计轮廓线） ，按前者可以理解“自然方”计量，按后者则解释为按开挖后的“松方”计量，虽然只一字之差，但对于长达 9KM 的隧洞开挖来说，两种计量法总工程量相差 5%-10%（相当于2.5-5 万 m3） ，作为承包方的日本大成公司抓住合同文字漏洞，使索赔成功。 要会反索赔在国际上业主对承包商的索赔称为反索赔，包括两个方面：其一是对承包商提出的索赔进行分析，评审和修正，否定其不合理的要求，接受其合理的要求；其二是对承包商在履约中的其它缺陷责任，如部分工程质量达不到要求，或拖期建成，独立提出损
10、失补偿。 五、竣工结算审计阶段投资控制的方法主要有全面审查法和重点审查法。首先核对合同条款，对竣工工程内容是否符合合同条件要求，工程是否竣工验收合格，其次应按合同约定的结算方法，计价定额，取费标准，主材价格和优惠条款等，对工程竣工结算进行审核，检查隐蔽验收记录，所有隐蔽工程均需进行验收且两从以上签证；实行监理的项目，应经监理工程师签证确认。审核设计变更签证，设计修改变更应由原设计单位出具设计变更通知单，设计核审人员签字并加盖公章，经建设单位元和监理工程师审查同意签证；重大设计变更应由原审批部门审批，否则不应列入结算。按图核实工程量，并按规定的计算规则计算工程量。严格执行定额单位，严格按合同约定
11、或招标规定的计价定额与计价原则执行。注意各项费用计取。建安工程的取费标准应按合同或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行，审核各项费率，要注意各项费用的计取基数。防止各种计算误差，工程竣工结算子目多篇幅大，往往有计算误差，应认真核实，防止因计算误差多计或少算。只有这样才能真正对工程总投资做一本清帐。避免浪费现象，最大限度地控制工程总造价。 结束语 全面系统地掌握一套投资控制的方法是时代发展的要求，也是每个投资控制者所必须掌握的专业技术。 参考文献 （1）田松花论企业定额的编制与应用【J】 ，山西建筑 2005（3） （2）张震宇建设单位元元在控制工程造价过程中的管理【J】 ，甘肃科技，2004（7） （3）刘连兴项目经理部合同预算管理与成本控制【J】 ，山西建筑，2005（4） （4）龚维丽工程造价的确定与控制北京：中国计划出版社，2000 年 3 月 （5）丁士昭建设工程项目管理，北京中国建筑工业出版社，2004 （6）张志勇建设工程监理、造价、建造案例分析,北京：中国环境科学出版社，2004,3
