1、富馨花园项目招标阶段的成本管理研究【摘 要】本文以富馨花园项目为研究对象，针对如何控制项目招标阶段的成本展开了深入的研究，揭示了其开发单位在以往房地产开发项目招标阶段成本管理中存在的主要问题，并针对这些问题，从招标内容的确定、招标方式的选择、招标制度及流程的制定等方面详细阐述了富馨花园项目在招标阶段所实施的成本管理方案，以进一步加强项目成本管理，提高项目经济效益。 【关键词】项目成本管理；招标；成本控制；合同 一、引言 近年来，随着 B 市经济的迅速发展及人民生活水平的不断提高，加之外来人口的快速增长，房地产行业获得了迅速发展，房地产开发项目急剧增加，投资总额迅速扩大，尤其是住宅项目的投资总额
2、增加更是迅速，而在此背景下，住宅市场的需求状况仍然呈现出供给小于需求的态势，市场前景良好，迫切需要房地产开发企业加大对住宅项目的开发力度，以满足市场需求，获得良好的经济效益。 在这种背景下，B 市富馨房地产开发公司为了抓住市场需求机会，提升自身的市场竞争力，提出了富馨花园房地产开发项目。本项目总投资152225.1 万元，定位于住宅楼、商业金融楼和托儿所综合配套项目。其中，住宅建筑面积 130074 平方米，地上 13-18 层；商业金融楼总建筑面积为 77643 平方米，地上 5-14 层；托儿所建筑面积为 2400 平方米。本项目建成后，住宅及配套的底商面积全部出售，商业金融用房和停车位全
3、部委托专业公司出租经营。本项目建设能够改善城市环境，有利于集约利用土地，加快 B 市的城市化进程，也有利于增加住宅市场的有效供给，因此，项目建设是十分有必要的。 由于房地产开发项目采用合适的招标方式，可以有效引入竞争机制，从而降低项目成本，因此，研究项目招标阶段的成本管理十分重要1。为此，本文将项目成本管理的相关理论与富馨花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目招标阶段的成本管理进行了深入研究，以进一步加强本项目招标阶段的成本管理，合理控制项目成本，提高经济效益。 二、富馨公司以往项目招标阶段成本管理中存在的主要问题 在以往的开发项目中，富馨房地产开发公司要么根本不实行招投标制度，要么所实行的
4、招投标制度只是形式，没有充分发挥其在控制项目成本、保证项目质量方面的积极作用。首先，在招投标实施过程中，时常有“人情标” 、 “关系标” ，没有做到真正的“公平、公正、公开” ，根本不利于控制项目成本、提高项目质量；其次，未对投标企业的资质进行严格的审查，导致一些不良企业通过不正当手段故意压低价格以求中标，并在中标后，为了获取利润而偷工减料，降低工程质量，造成严重的安全隐患；最后，富馨房地产开发公司的招投标制度还不够完善，还未建立科学的评标方法，评标人员的经验不足，评标过程还存在一定的主观性和随意性，没有做到基本的客观公正2。 三、富馨花园项目招标阶段的成本管理分析 结合富馨房地产开发公司在以
5、往房地产开发项目招标阶段成本管理过程中所存在的主要问题，针对如何合理控制富馨花园房地产开发项目在招标阶段的成本，本文特对项目招标的内容、方式及制度、流程等，做出如下具体分析： （1）确定项目招标内容 基本原则，富馨房地产开发公司确定了本项目招标的主要内容，主要包括本项目的勘察、设计、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购3。 （2）确定项目招标方式 按照招标范围划分，项目招标可以分为全部招标和部分招标。按照组织形式划分，可分为自行招标和委托招标，其中，自行招标是指自身具有编制招标文件和组织评标能力的招标人依法自行办理招标的形式；委托招标是指是指招标人委托招标代理机构在招标代理权限范围内
6、，以招标人的名义组织招标的形式。按照招标方式划分，项目招标可分为公开招标和邀请招标，其中，公开招标是指招标人在公开媒介上以招标公告的方式邀请不特定的法人或其他组织参与投标，并向符合条件的投标人中择优选择中标人的一种招标方式；邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定法人或组织投标的方式4。 富馨房地产开发公司在本项目的招标环节，在招标范围上都采用了全部招标；由于公司尚还没有编制招标文件和组织评标能力，在招标组织形式上采用了委托招标；在招标方式上，考虑招标成本的问题，主要采用了邀请招标的方式。项目招标环节的具体安排详见表 1。 表 1 项目招标环节的具体安排 招标内容 招标范围 招标组织形式
7、招标方式 全部 招标 部分 招标 自行 招标 委托 招标 公开 招标 邀请 招标 勘察 全部 委托 邀请 规划方案 全部 委托 邀请 设计 全部 委托 邀请 监理 全部 委托 邀请 主要设备 全部 委托 邀请 重要材料 全部 委托 邀请 专业分包招标 全部 委托 邀请 物业管理招标 全部 委托 邀请 （3）制定缜密的项目招标制度及流程 在项目招标流程上，富馨房地产开发公司首先从公司建立的承建商、工程监理、材料及设备供货商名册及资料库中分别选取了 3 家4 家规模较大、信誉度较高、质量有保障、品牌有一定知名度的企业作为目标投标人；然后，向这些企业发出投标邀请书，邀请这些企业组成投标组，参加相应项
8、目的投标；最后，在公司招投标办的监督下，采用了询标的形式进行投标，具体程序是：先由投标方自主报价，抽签决定询标顺序后，进行第一次询标，询问投标方的最高降价幅度；然后进行第二次询标，以最终确认投标各方的最后报价；最后，坚持“合理低价”的原则，选择最终的中标单位。这样既给投标方一定的时间考虑，又使投标人有一种无形的压力，迫使企业尽量压缩自己的利润空间5。 为了明确双方的权利和义务，富馨房地产开发公司还编制了缜密的合同书，从以下几个方面进行了系统的策划和规定6：确定了签约的承包商的数量和发包方式。在合同签约阶段，富馨房地产开发公司根据项目大小、专业复杂程度、自身管理能力、管理的风险等因素，确定了承包
9、商的数量及发包方式，力求即有利于控制造价又回避风险。合同价格形式。在合同价格形式上，富馨房地产开发公司选择了固定合同综合单价的形式。保函或保证金的应用。为了保证投票人能够认其投标并忠实履行合同，富馨房地产开发公司采用了收取标底一定比例保证金方式设置了相应的保证措施。重要合同条款的确定。富馨房地产开发公司还对工期、质量、付款等重要方面进行了合同规定。具体有：开竣工日期的界定；参加验收的单位、人员，采用的质量标准、程序及产生质量争议的处理；价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更，现场签证、材料价格的签发、确认；工程进度款和竣工结算所需要的文件、程序和效力等。 四、结语 本文研究是在实地调研的基础
10、上展开的，尽管针对富馨房地产开发公司在项目招标阶段成本管理中存在的主要问题，系统介绍了其在富馨项目上所实施的一系列项目成本管理及控制的方案，但本文研究仍存在不足之处，主要是受篇幅限制，研究的深度不够，对此，本人希望在以后的研究中，通过更加详尽的实地调研，对相关内容进行更加深入、全面的研究，以改善上述不足，合理控制项目成本，提高项目经济效益。 参考文献： 1邓铁军.工程建设项目管理M.武汉：武汉理工大学出版社，2009：7. 2王巧光.基于全寿命周期理论的住宅项目成本管理与控制研究D.大连：东北财经大学，2011. 3吴少平.现代成本管理M.北京：经济管理出版社，2007：32-36. 4沈苏华.房地产工程管理与项目成本管理J.山西建筑，2009（11）：11-13. 5周绍阳.建筑工程项目成本管理研究以 S 建筑工程项目为例D.广西：广西大学工商管理.2008. 6刘允延.建设工程项目成本管理D.北京：机械工业出版社，2003：21. 作者简介：毕文婷（1983） ，女，山东淄博人，中国海洋大学管理学院项目管理工程硕士研究生，研究方向：项目成本管理。
