1、购小产权房无效，损失谁赔偿？1 1999 年秋季，一心向往农村田园生活的齐老伯退休不久，经朋友介绍，与郊外独山子村村民张某达成房屋买卖协议。双方约定：张某将自家三间平房及前后院以 98000 元出售给齐老伯，齐老伯交付定金 5000 元。待齐老伯交纳购房款 3 万元后的 10 日内，张某交房屋钥匙。余款 3 个月内交齐后，张某协助齐老伯办理过户手续。签约的当日，齐老伯交纳定金 5000 元，一周后交纳房款 3 万元后，张某将收拾干净的房屋及钥匙交给齐老伯，齐老伯简单装修后搬家入住。两个月后，齐老伯向张某交纳了购房余款。然而，令人未想到的是，在办理房屋产权过户更名手续时，虽然村委会出具了相关证明
2、，可县房屋产权管理部门依据相关法律规定，以齐老伯并非是张某同一村民组织成员为由，拒绝为其办理过户手续。 过户不成，张某安慰齐老伯与老伴说，咱们双方有房屋买卖合同协议，过户不成也没什么大不了的，将来政策允许了，或通过疏通关系有门儿了，随时都可以再办理。 此后，齐老伯与老伴在自家前后院内种植了蔬菜、果树，通过劳动既锻炼了身体，又收获了丰硕的果实，老两口过得有滋有味。更让他们高兴的是，伴随城市外扩发展，郊外的土地与房屋价格飞快上涨，到了2012 年初，齐老伯这三间平房已涨到约 50 万元了。 然而，就在二位老人沉浸在幸福的田园生活中时，看着翻了好几倍的房价，张某开始闹心起来，他越来越后悔当初不该轻意
3、卖掉房子，便找到齐老伯提出房子至今未过户，以后怕是也永远过不了户了。 “政府不给过户的主要原因在于你们是城市户口，无权购买我们农民宅基地房屋，可见咱们当初的买卖房屋行为是违法的。既然房子还是我的名字，现在我不打算卖了。这房子你们无偿使用了十几年，也不吃亏。 ”齐老伯当然不能同意，当即予以拒绝。 2 2012 年 3 月中旬，张某以双方房屋买卖违法为由，向法院起诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并将该房屋返还原告人。 法庭审理时查明，齐老伯老两口系城市居民户口，张某系农村户口，该诉争房屋是在张某自家宅基地上建造的房屋。 为了打赢这场官司，齐老伯通过城里亲友，特意请来某法院退休干部韩某为代理
4、人。 法庭开庭审理过程中，张某方诉称，原告当初所卖房屋是在自家宅基地上建造的，而宅基地系政府无偿优惠农村村民一家一户只能拥有的唯一一份宅基地。国土资源部（2004 年） 关于加强农村宅基地管理的意见第四条（十三）规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。国务院办公厅1999 年发布的关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知也规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证” 。农村宅基地属于集体所有，村民对宅基地只享有占有和使用的权利，没有擅自处分的权利。正是因
5、此，争议房屋一直未能办理过户手续，双方所签订的房屋买卖合同因违反法律、法规强制性规定而无效，被告基于无效合同取得的房屋应依法返还给原告。 齐老伯的代理人辩称，国务院办公厅、国土资源部所发的“通知”与“意见”是明确规定了“农村的住宅不得向城市居民出售” ，但不能以此得出本案当事人双方的房屋买卖合同无效的结论。最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一） 第四条明确指出：合同法实施后，法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而国务院办公厅、国土资源部的文件属行政规章，不能据此认定房屋买卖合同无效。根据上述法律的理解，城市
6、居民购买农村房屋的合同应当是有效的，交易行为也不违法。因此，原告提出的无效诉请没有法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。 3 在相互辩论中，对被告齐老伯一方的辩解，原告代理人提出答辩理由：2008 年中央一号文件中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。就政策而言，城镇居民不得购买农民的宅基地房屋的确有据可依。目前国家的政策是明确严禁城镇居民购买农民的宅基地房屋。我国民法通则第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。 ”可见，买卖农村居民在宅基地上所建房屋不仅违反了相关法规
7、与规章，更违反了党和国家的政策，应当认定为无效行为。 对此种说法，原告齐老伯代理人再次答辩称，看一份合同内容是否合同有效，在合同领域内，应首选适用合同法的规定。因为法律适用原则是：特别法优于普通法，新法优于旧法。而对于民法通则这一普通法来说， 合同法是特别法，且在法律生效时间上看， 合同法在后，同样优于民法通则 。本案应以合同法为依据予以认定。因此，双方当事人所签订的房屋买卖合同应当是合法有效的，且该买卖合同已经履行十几年之久。 法庭在充分听取双方当事人意见后审理认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许随意转让。在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅
8、基地，损害了农村集体经济组织的权益。据此，法院最终确认双方签订的房屋买卖协议无效。同时，鉴于齐老伯入住多年对房屋进行了适当装修，对前后院墙加高、栽种果树等实际投入，经征得双方当事人同意，法庭委托评估公司对房屋装修等实际投入进行现值评估，价值为 4 万余元。据此，法院判决齐老伯退还该争议房屋给张某，张某退还房款 98000 元、损失补偿款43913 元，共计 141913 元给付齐老伯。判决后，齐老伯虽然不服，但上诉后被驳回上诉、维持原判。 4 没了房子与田园生活的齐老伯不得不搬回城里，本打算买房居住，可一打听房价，他手头仅有的 20 余万元，连个像样的一居室楼房都买不来。齐老伯越想心里越不是滋
9、味，感觉自己在买房这件事上吃了个大亏。当初张某明明也知道城里人不能买农村人在其宅基地上建的房子，可依然卖给自己；现在房价上涨了，他却通过诉讼“要”回房子，这便宜都被他张某占了。在亲友们的指点下，2012 年 12 月底，齐老伯以房屋卖买协议被确认无效的主要责任在张某为由，起诉至法院，要求张某赔偿缔约过失损失款 42 万元。并在起诉的同时，申请对其实际损失进行评估。法庭受理后，经委托评估公司评估，根据当前农村房屋价格等情况，评估公司的评估意见为：齐老伯的损失为 37.4 万元。 法院经审理后认为，张某作为出卖人在出卖时即已经知道其所出卖的房屋及宅基地属于法律禁止流转范围，且在出卖房屋十余年后又以
10、房屋买卖违法为由主张合同无效，故其应对合同无效应承担相对主要责任。因此，齐老伯要求张某赔偿缔约过失损失的诉讼请求于法有据、理由正当，应予支持。对于齐老伯作为买受人信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因宅基地及房屋升值所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失，从两方面因素予以确定。故依据评估结果，张某应给付齐老伯损失的 60%为宜。法院依法判决张某赔偿齐老伯信赖利益损失 23.3 万元。 5 本案争议的焦点为：农村小产权房买卖合同是否违法无效。在合同领域，衡量一个合同是否有效，应当以合同法的规定为法律依据。合同法第五十二条（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效
11、。严禁城镇居民在农村购置宅基地，不仅国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见 、国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知中有明确规定， 土地管理法第六十三条规定：农民集体所有的土地（该法第四条明确规定：农用地包括城乡住宅和公共设施用地）的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村房屋与其宅基地连为一体，是不可分割的。2008 年中央一号文件中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见都明确表示：城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房” 。如果说国土资源部“意见” 、国务院办公厅的“通知”属于行政规章，不足以作为认定合同无效的法律依据，那
12、么土地管理法 、 中共中央国务院关于切实加强农业基础设施进一步促进农业发展农民增收的若干意见应当属于法律、国家政策范畴。无论是依据合同法 、 土地管理法相关规定，还是适用民法通则关于“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”之规定，买卖农村宅基地房屋之合同都违反了法律强制性规定，违反了国家政策规定，都应当认定为无效！ 合同法第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任（“相应”应理解为，按过错程度承担） 。因此，人民法院判令张某按 60%责任赔偿齐老伯损失是公平合理的，也是有法律依据的。 （责编：孙刘扬）
