1、国外购物中心商铺租金结构微观影响因素研究综述摘要：购物中心商铺租约的租金结构影响因素研究始于 20 世纪 80年代的美国， 以中心地理论、 同类零售集聚理论和零售需求外部性理论为基础，以美国为主要研究对象，发现了商圈购买力、零售需求外部性、直接竞争、 店铺位置、 租约特征、 零售集聚、 销售额等诸多影响因素。最初的普遍研究逐渐扩展到之后的分中心等级研究，并在新西兰、 加拿大、 英国、香港发现了不尽相同的研究结论。 关键词：购物中心 租金结构 微观影响因素 一、引言 在过去的一个世纪以来， 购物中心在美国发生了翻天覆地的变化。与工业化、 城市化和社会经济发展相伴随， 购物中心是在欧美许多国家都经
2、历了相似的发展过程。与购物中心一同发展的是关于购物中心的研究，包括理论和实证研究。自 Christaller（1933）首先提出以单目的购物和最近中心购物为假设的中心地理论之后， 多目的购物理论的提出完善了这一理论。比 Christaller 更早些时候， Hotelling（1929）提出的“最小差异化原则” ， 而后被发展为同类零售集聚理论， 并在之后的理论和实证研究中逐渐发展了比较购物理论， 解释了为什么会有同类零售商集聚在同一地点的现象。而后研究者们发现购物中心中的不同商铺吸引顾客的能力有所不同， 而很多商铺往往能够依赖于其他店铺带来的客流量增加自身的销售额。以 Brueckner（1
3、993）和 Eppli & Shilling（1993）提出的零售空间分配模型为基础，零售需求外部性理论逐渐形成， 并且租户形象也逐渐成为外部性的来源之一。20 世纪 90年代逐渐兴起的关于购物中心估值和购物中心租赁估值的研究， 真正使关于购物中心商铺租约的租金研究成为研究热点。 与美国相比， 中国购物中心的发展处于起步阶段， 主要购物中心都位于市中心， 尚未形成郊区化趋势。购物中心成为零售业发展的最重要载体之一， 也是房地产行业开发行为的重要内容。一方面， 我国人均可支配收入不断提高， 2011 年全年城镇居民人均可支配收入 21810元， 比上年名义增长 14.1%，扣除价格因素， 实际增
4、长 8.4%， 形成了巨大的消费潜力； 随着经济危机和金融危机的蔓延， 扩大内需也成为中国经济保持活力的重要途径。这样的宏观背景为购物中心的发展创造了有利条件。另一方面， 我国购物中心正处于蓬勃发展中， 世邦魏理仕的一项报告称， 在其所分析调查的 180 个城市中， 确切地说， 有半数的在建购物中心位于中国， 而纵观所有在建工程，亚洲就占了70%。购物中心的商铺租金是购物中心运营者获得收益和现金流的最重要手段之一，可谓十分重要， 但国内对购物中心租金的理论及实证研究却寥寥无几。因此， 对国外购物中心商铺租约的租金结构及其微观影响因素研究进行综述式的分析研究， 能够帮助我国学者更好的借鉴国外的研
5、究经验， 同时为国内的购物中心相关从业者提供更好的了解国外最新研究的渠道。 二、购物中心商铺租约的租金构成 Eppli & Benjamin（1994）认为，关于购物中心商铺租约的租金研究是属于购物中心估值这一研究领域的，最早以金融租赁为研究对象， 而后被引入购物中心租赁领域。在金融租赁合同的估值研究中， Smith and Warner（1979） ， Myers （1977） ， 以及其他人指出， 类似租赁合约中的条款， 例如债券信托契约， 会影响名义缔约成本， 从而影响收取的比例。进一步， Smith & Wakeman （1985）指出， 租约中的合同条款能够帮助决定租赁利率（Eppl
6、i & Benjamin，1994） 。将这一理论应用到购物中心的研究中，研究者们普遍认为， 购物中心商铺的租约条款对购物中心及其租赁的估值十分重要， 其中的租金及其结构更是直接影响了购物中心运营者的收益。 （一）租金的基本构成 以美国为主的购物中心商铺的租金结构研究中，通过对不同地区、不同层级的购物中心的租约观察， 研究者们发现，购物中心的商铺租金，主要包括一个安全保证金（security deposit ） ， 基本租金（base rent）和百分比租金（percentage rent） 。 （二）早期的相关研究 早期的研究普遍将基本租金和百分比租金作为购物中心商铺租金的全部内容进行考虑（
7、Chiang， Lai & Ling ， 1986； Benjamin， Boyle & Sirmans ， 1990； Miceli & Sirmans，1995；Colwell& Munneke， 1998） 。然而，Gerbich（1998）在其基于新西兰购物中心租约的实证研究中指出， 商铺租金除了基本租金和百分比租金之外还包含占用费（occupancy cost）的部分， 并被评估者作为评估购物中心租金水平的指标。 （三）本文采用的概念 Eppli & Benjamin（1994）指出， 现有的购物中心租约通常会有三处潜在的利润。一是存在最低租金条款， 要求租户无论销售额如何都要支付一
8、定量的租金。二是大多数零售租约包含超额或百分比租约条款。当销售额超过事先决定的一个数量时， 租户就要支付超额租金。超额租金基于销售额的百分比， 一般的比例是 1%到 10%。第三个潜在租赁利润的领域是来自费用的传递。在大多数零售租约中， 租户要负责支付一定的购物中心运营费用。 Benjamin & Chinloy（2004）发现，购物中心商铺租约的租金主要包括三个部分：安全保证金， 基本租金和百分比租金。安全保证金在租约开始之日由租户交付给购物中心运营者， 由其进行保管。百分比租金是因租户不同而异的一部分租金， 当租户的销售额超过一个特定的门槛或是断点水平时， 超过的部分则要交一部分给运营者作
9、为租金。 尽管早期的研究者没有提及安全保证金并进行相关研究， 但本文认为， 应该将“安全保证金+基本租金+百分比租金” 作为普遍的租金结构界定。 其原因主要为以下两点：（i）基本租金和百分比租金之间的权衡，无论是对租户还是对运营者来说，都与需要交的安全保证金无关；（ii）在亚洲， 在租约开始时预先交付安全保证金是十分普遍的（Benjamin & Chinloy， 2004） 。因此， 安全保证金的纳入并不影响我们对基本租金与百分比租金的讨论， 并更加适用于亚洲购物中心租金的相关研究。 三、购物中心商铺租金的微观影响因素研究 尽管关于购物中心的研究从中心地理论建立以来已经进行了很多年，但研究者们
10、普遍认同的一点是，由于购物中心商铺租金的数据可得性等问题， 购物中心租赁的理论研究发展得比实证研究快很多（Copeland & Weston ， 1988； Schallheim & Johnson， 1987； Eppli & Benjamin， 1994； Hardin & Wolverton， 2000） 。自从 Benjamin， Boyle & Sirmans （1990）首次对购物中心商铺租金进行实证研究后，逐渐在美国及欧美其他国家兴起了对购物中心租金的实证研究。早期的研究采用的数据一般没有区分购物中心的层级和水平， 而之后渐渐将不同层级的购物中心单独进行研究和讨论。到目前为止，
11、关注亚洲购物中心的租金实证研究主要是关于香港的零售租金研究。 （一）早期的购物中心商铺租金实证研究 1、早期研究回顾 Benjamin， Boyle & Sirmans （1990）运用 Greensboro， North California 的 5 个邻里和社区购物中心的 103 个零售租赁数据集， 采用Schallheim & Johnson（1987）的租赁支付模型进行了特征价格检验。 Benjamin et al.（1990）的研究发现， 顾客吸引力和租约长短显著影响基本租金； 同时， 低档商品和便利商品零售商愿意支付租金溢价以落脚在规划的购物中心中（Eppli & Benjamin
12、，1994） 。尽管采用的数据量较小制约了其研究结论的普遍性， 其研究依然对之后关于商铺租金的实证研究提供重要的借鉴。 Sirmans & Guidry（1993）运用 Baton Rouge， Louisiana 的 55 个包括带状零售中心（retail strip center） 、 邻里购物中心、 社区中心和摩尔（mall）的租金数据进行实证研究， 并发现代表顾客吸引力的变量，如租赁面积、购物中心年龄、 建筑设计、主力店类型， 以及购物中心区位和区域总体经济状况显著的正向影响了租户租金。由于没有区分不同的购物中心层级， 检验得到的影响因素很可能不是对所有类型的购物中心租金都成立； 与此
13、同时， 没有注意购物中心许多特征之间的关系导致其外部性被忽视了（ ， ） 。， （）和， Gatzlaff & Diskin （1996 ）研究了零售租金的微观市场决定因素。研究运用两阶段模型和最小二乘法（WLS）的方法来控制异方差， 并发现丧失主力店会显著降低租金。然而， 该研究没有关注购物中心诸多特征之间的潜在高相关性。尽管如此， 这个研究为后续的研究提供了一个基础， 并且表明了零售租金率实证研究模型的复杂性。 在一篇更为近期的研究中， Benjamin， Jud & Winkler（1998）运用美国 19 个大都市统计区（MSA）19861995 年的数据，建立了包含空置率在内的零售空
14、间供给与需求联立模型， 并进行了实证检验。研究模拟了购物中心零售空间供给需求与空置率、租金变化的动态过程， 并发现，需求 10%的增加会首先导致租金的增加（+5.6%）以及已有空置率的巨大下降（-48%） 。之后， 随着供给开始上升， 租金增长减缓， 空置率上升。十个周期之后， 租金更高、空置率更低， 但开始稳定下来。供给 10%的增长导致初期租金降低和空置率的上升，进而需求对低租金做出反应并开始降低， 租金下降和空置率下降的脚步开始放慢。最终， 整个系统在更低的租金和更高的空置率上稳定。与此同时， 研究发现当期租金价格在很大程度上可以被前期的租金价格和当期的空置率解释， 更高的空置率会导致更
15、低的租金价格。尽管该研究从宏观因素的视角检验了购物中心的租金变化，它关于租金价格和空置率关系的发现仍值得参考。 2、早期研究评述 可以发现， 早期研究主要关注了购物中心的顾客吸引力（包括租赁面积、购物中心年龄、建筑设计） 、租户品牌（主力租户形象） 、空置率以及购买力情况等因素对购物中心租金的影响， 为之后更为深入的实证研究提供了重要的借鉴。由于其存在（i）样本量小、 （ii）没有区分不同层级的购物中心数据这两个问题， 早期实证研究的结果普遍不具有广泛的应用性。 （二）以邻里和社区购物中心租金为对象的实证研究 继早期的实证研究在 20 世纪 90 年代以来逐渐涌现之后，研究者们逐渐关注到不同层
16、级的购物中心商铺租金的影响因素不尽相同，并对早期研究进行改进和发展，产生了一系列关注特定层级购物中心商铺租金影响因素的实证研究。首先是以邻里购物中心（neighborhood center）和社区购物中心（community center）租金为对象的实证研究，其中，以 Hardin， Wolverton，Carr 等人的持续研究为主。 1、关于邻里购物中心租金的实证研究 与早期运用真实数据的实证研究有所不同， Ownby， Davis & Sundel（1994）整合了超过 100 位包括零售地产评估师、投资者、贷款者、租赁经纪和销售经纪在内的专业人士对美国丹佛邻里购物中心总租金影响因素的专
17、业意见， 建立了简单和多元变量模型， 以专家打分为数据。研究发现， 距离邻里中心一公里以内的商圈范围内的可达性、可见性、家庭数目、家庭收入、停车充足等因素对租金有正向影响， 同时发现商圈内的竞争性购物中心对邻里中心租金率有影响， 从而确认了购买力、顾客临近和直接竞争对邻里购物中心表现的重要性。该研究提供了房地产从业者观点这一新的研究视角，研究也认为这样的方法可以用于其他地区。然而， Hardin & Wolverton（2001）指出， 多目的购物机会和集聚并没有被包含在样本中， 而这些内容可能会对直接竞争的影响力产生变化。 正因如此， Hardin 和 Wolverton 在 2000 年和
18、2001 年分别对邻里购物中心租金进行了更为深入的研究。两个研究都使用了每个亚特兰大 SMSA 的十个核心郡县内的 200 余个邻里中心租约数据。Hardin & Wolverton （2000）研究了主要商圈特征、 零售外部性以及直接竞争三类因素对邻里购物中心租金的影响。该研究最为重要的发现在于， 确认了直接竞争者集聚对邻里购物中心的正向效应， 并显示出， 社区中心和商店对邻里中心租金的正向边际效应在距前者五分之一英里、 距后者二分之一英里之外后，会大大降低， 也就是说， 直接竞争集聚的正向效应仅在一定的距离范围内发生作用。 Hardin & Wolverton（2001）指出， Hardi
19、n & Wolverton（2000）的研究最重要的问题在于没有明确的将邻里购物中心的形象纳入租金影响因素的考虑中，也没有考虑主力店效应。而考虑包括主力店和设施建设等因素在内的邻里中心形象的复杂影响更为符合零售活动的理论基础，也因此成为 Hardin & Wolverton（2001）研究的核心内容。该研究重点探讨了邻里中心形象对租金的影响， 并发现， （i）邻里中心形象对其租金率有显著影响， 中心物理特征和功能退化对租金率显著不利； （ii）中心内部，距离主力店越远的非主力店租金越低； （iii）主力店形象更多的是体现在与中心所在商圈的顾客经济基础和偏好相符合， 而对非主力店租金没有显著影响
20、。 总的来看， 对邻里中心租金影响因素的实证研究一直关注商圈购买力对租金的正向影响， 并通过将多目的购物和同类零售集聚考虑在内， 确认了直接竞争对租金的正向影响（需要注意， 这样的影响有距离范围）。随着零售需求外部性理论从主力店外部性扩展到非空间因素的中心形象外部性， 实证研究也确认了中心物理形象和运营维护对租金的正向影响， 并发现与主力店的距离和主力店形象对非主力店租金的差别影响。 2、关于社区购物中心租金的实证研究 与邻里购物中心租金实证研究同期， 对社区购物中心租金的实证研究也在兴起。Gerbich（1998）以新西兰 293 个社区购物中心租约为数据，研究了社区购物中心基本租金的微观影
21、响因素， 并着重探讨了不同零售商铺类型的组合对基本租金的影响因素， 即租户组合对租金的影响。在微观影响因素方面， 研究发现对大多数租户来说， 零售类型是基本租金的重要影响因素， 商铺面积（负向影响）及销售额（正向影响）也是重要因素。在租户组合方面，研究首先发现， 主力店、美食广场、专卖店是不同类型的商铺租户， 需要运营者结合经营以实现租金最大化。社区中心不同的区位可能会使上述因素的影响发生变化； 另外， 该研究只基于 1992 年的数据，没有证据表明结论的跨期稳定性，尤其在新西兰零售行业这一新兴市场中变化可能是非常快的（Gerbich，1998） 。然而该研究依然十分重要，它对零售类型的租户组
22、合进行第一个实证研究，并发现了该类型对基本租金的影响。 Hardin，Wolverton & Carr（2002）进而对社区购物中心租金影响因素进行了实证研究。 以 Georgia ， Atlanta 的 118 个社区购物中心的租约信息为样本， 该研究设定了一个两阶段模型， 首先估计第一阶段的中心空置率， 进而得到第二阶段需求模型的预测空置率， 从而研究了社区中心最大和最小每平方英尺要价租金的内生和外生影响因素。研究得到的结论主要有四方面：（i）同时影响最大和最小租金的因素包括中心距区域中心的距离（正向影响， 但有距离范围） ， 3 英里商圈以内的家庭购买力（显著正向影响） ， 购物中心建筑
23、年龄（显著负向影响） ；（ii）影响最小租金的因素包括购物中心建筑布局（U 型购物中心最低租金更低） ，购物中心规模（负向影响） ； （iii）影响最大租金的因素包括商圈购买力和经济水平（显著正向影响） ， 购物中心建筑布局（条带形购物中心最高租金较低） ， 空置率（负向影响） ； （iv）空间信息在租金模型中发挥重要作用， 包括维度变量的显著影响。总的来说，该研究确认了商圈购买力、购物中心规模及年龄、 建筑设计、空置率、空间信息等对社区购物中心租金的影响。 3、关于邻里中心和社区中心租金的比较研究 基于对邻里购物中心和社区中心租金的实证研究， Hardin & Carr（2006）进行了购物中心层级和物业类型的分解研究，运用单一 MSA中 370 个邻里中心和社区中心的租约数据，假设了一个分等级的空间市
