1、加强房地产建筑市场发包管理提高工程质量摘要本文从三个项目工程的招标文件、合同中，分析出当前房地产市场发包管理混乱现状、其产生的原因及危害，并提出了相应整治建议，为今后房地产进入有序化管理、提高整个建筑市场工程质量，为构建一个和谐社会，实现中国梦而努力。 关键词建筑市场；发包方式；管理；工程质量 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 0 引言 当前建筑工程质量问题顾客投诉量日益增多，就是产生原因来讲无非设计质量问题和施工质量问题。绝大部分设计问题是在施工过程中逐渐被解决，而施工质量问题一般认为都是总承包单位的责任，这是因为根据建设工程质量管理条例的第四章之第二十六条中明确规定“建设工程实行
2、总承包的，总承包单位应当对全部建设工程质量负责；建设工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项实行总承包的，总承包单位应当对其承包的建设工程或者采购的设备的质量负责” 、第二十七条中明确规定“总承包单位依法将建设工程分包其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任” 。是的总承包单位对自己直接分包工程的工程质量有着不可推卸的责任。然而当前建筑市场发包方式较多，除了发包给总承包单位外，另外还有房产开发商总是将部分工程工程项目以“直接发包”或“专业分包”等名义将部分工程另行发包给其它所谓“专业队伍” ；形成总承包单
3、位没有实现“总包管理” ，建筑市场发包混乱，严重扰乱对施工队伍管理，形成工程质量低劣。 1 当前工程发包状况 1.1 首先让我们对某一工程招标文件中部分内容和两份建设单位与总承包单位所签订合同中内容： 图 1、 这是某工程建设单位与总承包单位所签订总合同中专业发包项目内容之一 图 2、某工程建设单位与总包单位签订合同之二 图 3、某工程招标文件中与总包单位分界点之一 图 4、某工程招标文件中与总包单位分界点之二 图 5、某工程招标文件中与总包单位分界点之三 图 6、某工程招标文件中与总包单位分界点之四 1.2 从上述六图可以看出来当前国内房地产建筑市场当前其主要发包形式以施工单位总承包为主，但
4、受制于建设工程质量管理条例第二章之第七条中“建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位。建设单位不得将建设工程肢解发包”规定，将一些工程以“专业工程” 、“直接发包”形式发包给一些专业单位（不包括建设单位规定甩项项目 ） 。这些专业主要分为以下几类： 1.2.1 总包单位中标前施工的工程。主要是桩基、土方工程、基坑支护等。这些是建设单位在确定总承包单位中标前已经确定好施工单位并已经开始施工。 1.2.2 专业较强工程：消防工程、电梯安装、智能等专业性较强有工程。 1.2.3 与垄断行业相关的专业工程。如：煤气、小区室外给水、排水管道、小区室外供电等。 1.2.4 以专业分包形式，从总承包单
5、位的合同剥离给相关专业公司的工程。如：门窗工程、防水、保温等。 2 原因分析 为什么要进行强制性直接发包或专业分包呢？ 2.1 原因归纳如下: 2.1.1 建设单位为了赶工程进度在确定总承包单位中标前已经确定好施工单位并已经开始施工。 2.1.2 有些专业较强的工程可能由于总承包单位在某些专业方面施工管理较薄弱。如：电梯工程。 2.1.3 为了处理好与垄断行业的关系，建设单位不得不走“专业分包”这个方式。 2.1.4 建设单位为了降低成本或出于某些权力机构人员的个人利益，将总承包单位完全有能力施工的工程强行以“专业工程”名利从总包方合同中分包出去。 2.1.5 垄断部门所能控制的工程，独断独行
6、是建设单位没有办法的将其另行发包的。 2.2 产生以下不良后果： 2.2.1 施工队伍素质低下。某些所谓专业施工队伍，也只是“挂靠”在某专业公司名下的，少量交点管理费而已的个人承包。其根本没有施工能力靠卖工程从中渔利；有的施工现场管理人员只是招募的，专业水平与专业素质很差，现场管理可想而知。 2.2.2 专业分包队伍不服从总承包单位管理。这些所谓的分包工程都是直接从建设单位发包给专业施工队伍；有时为了迎接建设行政部门的检查，披上合法的“外衣” ，由建设单位出面与总承包单位签订所谓“分包合同”或“三方合同” ，但对其管理及工程款支付根本不经总承包单位同意，因而形成总包管不了“分包” 。特别是一些
7、垄断行业的施工队伍，更是如此，根本不把总承包单位放在眼里。 223 插手总承包企业合同内工程管理，将利润较大的工程从总单位承包范围内强行拿走分包。 建设工程质量管理条例第九章之第七十八条中“（二）建设工程总包承包合同中未有约定，又未经建设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的”属违法分包。建设单位一些权威人员，千方百计插手总承包的劳务作业层管理，一些“关系”劳务队伍进入总包的承包范围。把一些利润大的分项工程全部拿走。如：某工程外墙装修做法为：由内向外依次为：填充墙-粘贴 50聚苯乙烯阻燃保温板玻纤网、抗裂砂浆-刷外墙防水涂料，施工中建设单位将节能保温分项中途提出由建设单位直
8、接分包给一关系户进行，即将粘贴 50聚苯乙烯阻燃保温板拿出，另行发包，还强行要总包单位与其分包单位签订所谓的“分包合同” 。 2.2.4 政府监管不到位，查处难度大。一、政府部门难以发现。政府部门执法检查时，一般从合法性入手，往往建设单位为了走合法道路提前将自己发包的工程已经通过与总承包单位的分包合同形式实行“合法化” ，与总承包单位签订“阴阳合同” ；即：一为“阳合同”是为了到政府部门备案办理手续的合，其中工程施工承包由一个总承包施工单位没有其他分包或专业发包单位；另一为“阴合同”其中总承包单位施工内容就大大减少，不包括非专业发包或直接承包批发部分。二、执法人员检查时不可一一到施工现场进行核
9、实，因而形成“漏洞” ；三、不排除某政府官员执法检查时，可能认为已经司空见惯，睁一只眼闭一只眼。 225 总承包单位管理难度大。表现在一是管不到：一些在总承包单位进场前已经施工或施工完成工程，这是任何总承包单位无法管到的工程；二是不服管：对业主指定的“分包”工程承包方管理，一般来讲大部分分包单位是比较服从总承包单位的现场管理，但总会少部分分包队伍不服从总包的管理，他们自然依靠“后台” 、 “靠山” ，既不用担心质量验收相关验收过不去，又不担心拿不到工程款；如果今天你总包敢对其管理，明天就有人过来对总包单位“穿小鞋” 。三是根本不能管：对于一些垄断行业的施工队伍 ，建设单位都是采取直接发包的形式
10、。他们是自有一套独立管理体系、自有系统管理部门、专业强，进入施工现场后，甚至连建设单位都要为他们“鞍前马后”的服务，总包单位对其根本不能管，只能全心全意地做好服务，否则建设单位就会轻则批评，重则处罚。 3 整治建议 建筑工程是一系统工程，由若干专业工程所组合而成的既独立又相关联系的“集合体” ，为了确保工程质量，必须从各检验批、分项、子分部、分部、子单位、单位工程一一抓起，才能确保整个工程质量。建设单位这种工程肢解分包工程，是不可能向使用单位提供出一个优质工程，因而就必须会出现质量问题投诉。如何解决这个问题呢？ 3.1 建设行政执法部门要加强建筑市场检查、处罚力度。工程开工前必须进行招标手续，
11、确定好总承包单位；同时要严格审查其招标文件内容，严禁将工程进行肢解分包。在工程施工过程中，特别工程主体完成后，深入施工现场采取 “明查暗访”等手段切查建设单位的肢解分包行为，发现一起惩处一起，决不能走过场；对执法人员进行责任追究制、问责制，制止执法不严、接受贿赂的现象。 3.2 建立健全以总承包单位为主体“管理体系” ，实行真正总承包管理模式。如何才能做到总承包单位负责制“总包管理”呢？首先建设单位要扭转经营思想，不能以自身经济利益为主，而放弃客户的利益。必须认识到：向用户提供一个优质产品，等于产生一个无形的“广告” ；实行总承包单位“一体化”管理后减少建设单位协调的物力、财务，精减建设单位现
12、场管理人员，从而降低管理成本，提高整体工程质量、减少相互推诿，更有利于质量问题追究制；其次要彻底改变“建设单位是老板、施工企业是打工者”的观点，建设单位和施工单位是相辅相成的；施工总包单位不仅是为建设单位服务，同时也是一独立法人，只有他履行合同向你提供一优质产品，才能有更多用户购买你的产品，市场才能不断扩大。 3.3 加大对分包队伍或直接发包队伍的管理，严防层层转包现象出现。对分包管理分为两方面，一是总包单位的劳务分包管理，二是业主“直接分包、专业分包”单位的管理” 。着重检查施工单位：是否具有相应资质、管理人员配备和管理能力，有无 “层层转包” 、 “以包代管”的现象；另外还要检查对劳务人员
13、工资发放情况，防止工人因工资待遇问题，引起工作情绪对工程质量敷衍了事、甚至破坏。 3.4 对于垄断行业所承担工程直接实行建设单位直接管理，相关施工单位配合制，质量检查由建设单位或其委托的监理公司负责。因为这种“发包”形式有其优点：一是其专业性较强避免了由于总包单位现场相关管理人员对其专业知识掌握较少，对其质量管理是“名存实亡” ；二是更利于处理与其关系和职责追究。 3.5 切查“以权谋私”插手工程发包，扰乱正常施工质量程序相关单位、个人。建筑工程质量是一系统管理，是层层相联、环环相扣，对于那些为谋私利，将本为一家施工的分项工程，进行强行拆分分包、并给工程质量造成隐患的单位、个人，要制定相关制度
14、进行惩处。 4 结语 建筑工程质量管理是一系统化管理，总包单位如何从一“弱势群体”成为一工程真正总施工管理者，除配备一套精干、高水平的项目管理队伍外，还需要从政府各行政管理部门、建设单位、甚至监理单位要严格执行国家相关法律、条例相关规定，加强工程发包管理，切不可因为分包工程或直接发包的工程施工方的质量管理能力差，留给用户低劣的质量产品，造成用户投诉，给社会造成不良影响。 参考文献 1中华人民共和国建筑法Z 2 建设工程质量管理条例Z 3房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法Z 作者简介： 鞠久如 1963.1 出生男汉族江苏.如皋现就职于:江苏南通六建建设集团有限公司大专学历高级工程师从事施工管理
