1、加强房屋登记信息管理 切实保护权利人合法权利不动产登记是一项重要的物权制度，通过登记公示，既保障了当事人的合法权利，也使第三方知晓物权变动情况，维护了交易安全。世界各国虽然允许公开查询房屋登记信息范围不同，但对涉及个人隐私和商业秘密的房屋登记信息查询，都实行严格控制。 为了进一步落实房地产市场宏观调控政策，尤其是差别化信贷、税收政策，房屋登记信息查询尤其是个人住房信息查询已成为我国房屋登记机构一项重要的日常业务。但是随着个人住房信息泄漏事件频频发生，在提供房屋登记信息查询服务的同时，如何实现个人隐私有效保护成为亟待解决的重要问题。 一、房屋登记信息查询的法律依据 2007 年 1 月 1 日，
2、建设部颁布实施了房屋权属登记信息查询暂行办法 （下称办法 ） ，对房屋权属登记信息查询的内容、权限、程序等进行了具体规定，使房屋登记信息查询有了全国统一适用的规范。房屋权属登记信息，包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息。 办法第 11 条规定，查询房屋权属登记信息，应填写房屋权属登记信息查询申请表 ，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的，房屋权利人应提交其权利凭证；继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部
3、门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件；公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件。2007 年 10 月 1 日施行的物权法以法律的形式规定了房屋登记信息的查询主体和查询范围。其第 18 条规定，权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料。 2008 年 5 月 6 日颁布施行的房屋登记簿管理试行办法进一步对房屋登记簿信息查询做了详细规定。其第 14 条规定，个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供身份证明材料、利害关系人提
4、供身份证明材料和证明其属于利害关系人的材料等，可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息。 据此，我国可以向社会公开查询的房屋登记信息仅限于房屋登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况，而房屋登记原始资料和其他权利信息则需由权利人、利害关系人或者有关部门提供相应证明文件方能查询，并对不同查询主体需要提交的申请材料做了详细规定。 2012 年 6 月 1 日施行的房地产登记技术规程第 6.1.4 条还明确规定，登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询，即以行业标准的方式明令禁止“以人查房” 。 二、官员财产公示与个人隐私保护的关系 对于近期社会上出现的“房叔” 、 “房姐”等个人住房信
5、息泄漏的事件，各方反应不一，又由于近期部分城市出台房屋权属登记信息查询的相关规定，导致舆论焦点纷纷集中指向了房管部门、房屋信息查询的制度和官员财产。有人认为严控“以人查房”会成为某些利益群体的“保护伞” ，不利于“反腐” ；更有人把“房多多”事件归功于房屋登记信息的公开查询；有人呼吁房屋登记信息的公开是加大反腐力度，实现官员财产公示的有效途径；也有人提出，严格的房屋信息查询规定是出于对官员的保护，等等，众说纷纭。 笔者认为，规范公民房屋信息查询与官员财产公示是两个概念。信息查询更不能混同于财产公示。反腐无疑是维护公平的重要手段，其折射出民间希望加大反腐力度的心愿，更透露出对官员财产公开制度缺失
6、的不满，但任何制度的建立和实践都必须以依法并尊重个人隐私为前提，由于中国官员财产申报和公开制度尚未建立和实行，所以目前官员财产仍然与普通公民一样受物权法等法律保护。 物权法第 4 条规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 ”房屋登记机构是房屋权属登记和管理的专门机构，作为房屋权利人，无论其身份是官员还是普通公民，房屋登记信息均应依法得到同样的保护；其次，根据法律法规的规定，房管部门、房屋登记机构无从也无权对房屋来源及权利人身份进行筛选和认定，只对物权进行依法登记和管理，只具有依法保护好房屋权利人物权及相关当事人合法权益和信息安全的义务。 房屋的基本状
7、况及查封、抵押等权利限制状况作为权属交易和登记管理中的基本信息，应向社会公众提供查询服务，而权利人的房屋权利状况、个人信息（如姓名、身份证号码等）并不属于房屋登记机构的管理对象，登记机构必须依法给予充分保护。 如果权利人的隐私得不到合法保护而被他人随意泄露，势必造成对个人的伤害；如果权力的滥用得不到及时制约，也会造成行政秩序的紊乱和社会的动荡。毫无疑问，这一系列事件也是推动规范公民房屋信息制度完善的动力。 三、规范房屋登记信息查询的措施 当前，我国公民财产和隐私的保护尚待加强。在国家、住建部出台一系列规范房屋登记信息查询的相关法律法规和规定以后，部分城市没有重视和加强房屋登记信息查询的管理，没
8、有建立规范、完善、制度化的管理措施和手段，从而使“房叔” 、 “房姐”等一系列事件的发生成为必然，这也不同程度反映出房屋登记机构在管理方面存在的漏洞，以及在提供信息查询工作中存在的问题，更有甚者存在以钱财换取隐私信息的情况，这些均是导致相关信息泄露的根本原因。 房屋登记机构要以加强信息安全意识、完善制度建设和加大监控力度为重点，不断提升信息安全保护水平。以常州为例，常州市房产登记中心在行业内较早建立行政管理区域内唯一的、以活页形式表达的电子登记簿。依据房屋登记簿管理试行办法中“个人和单位提供身份证明材料，可以查询登记簿中的房屋基本状况及查封、抵押等权利限制状况”的规定，采用分层设计，实现针对不
9、同的对象开放相应查阅范围的登记簿查阅和社会化利用需求。 房屋登记簿中“房屋基本状况”部分可以全部向社会开放查询，任何个人或单位只要出具其有效身份证明和提供需查询房屋的坐落，便可以查询该房屋的基本状况，例如：房屋坐落、建筑面积、总层数、所在层、房屋结构、规划用途及建造年代等相关内容以及房屋权利限制状况等；房屋权利状况，例如：权利人、共有人、所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制状况等，以及登记机关记载的其他必要信息，则需要权利人、利害关系人提供身份证件及相关证明材料，才可以按照姓名、身份信息、房屋坐落及产权号等多条件查询，即便是国家公、检、法等部门也需要提交工作人员的工作证及相关证明材料才可
10、以查询房屋登记权利信息。常州市房产登记中心依托自主研发的常州市房地产地理信息管理系统档案管理子系统 ，建立严格的受理、审核、出具查询结果和归档的流程化查询服务制度，实现业务办理和交叉监督并举，采用无纸化业务操作管理系统，在提供高效、准确的对外利用服务基础上，有效地保护了权利人的信息安全和个人隐私。 中心在坚持依法办事的同时，更致力于加强内部管理。一是从技术上加强内控管理。严格限制了房屋权属登记信息的查询权限，即便是档案查询工作人员也不能随意查询房屋权属登记信息。工作人员在信息查询时，仅允许从“房屋坐落”及“产权证号”等多条件属性进行信息查询，绝对限制仅以“权利人姓名”为条件进行信息检索查询，且
11、工作人员的每次查询操作都会在电脑和系统中留下查询痕迹，做到谁查谁负责，有错必究。二是严格规范查询流程，增设质量监督环节，实行信息查询交叉管理制度。在信息查询流程中增加了对档案信息查询工作进行质量监督的环节，实行交叉监督管理的模式，进一步提高了信息查询的质量，实现信息查询的规范化管理。三是利用现代化的辅助查询，比如：二代身份证读卡器、权证条形码识别器等，降低查询风险，大大提高了工作效率，杜绝了查询可能出现的风险。四是加强对工作人员的思想教育和业务培训，增强法律观念，强化风险防范意识，使房屋权属登记在真正发挥公示作用的同时，切实保护好房屋权利人及相关当事人的合法权益，保护好房屋权利人的信息安全，维护好社会的稳定和谐。 王春敏/责任编辑
