1、经济适用房的探讨与分析【摘要】经济适用房是老百姓关心的一个话题，经济适用房本来的定位是为了解决中低收入家庭的住房困难推出的，可以说政策的导向性是好的，但是经济适用房自推出后就引起很多争论，本文梳理一下经济适用房的历史，并且对经济适用房的政策进行探讨与分析。 【关键字】经济适用房，社会保障，利益群体 一、经济适用房发展历程 经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类。早在 1991 年 6 月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。 ” 国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动
2、市场消费，经济适用房于 1998 年适时推出，用以解决中低收入家庭住房问题。从 1998 年经济适用房开始兴建以后，经济适用房迎来高速发展时期。租赁型经适房将是未来发展方向。廉租房、租赁型经适房及限价商品房三者将共同组成实物型的住宅保障。未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级。 二、经济适用房存在的问题 （一） 经济适用房的销售对象失控即经济适用房的购买者错位问题政府开发建设经济适用房是使中低收入者能够买得起、住得上而实行的一项重要政策。但是在经济适用房的销售中，部分高收入者却进入了购房者行列。 （二）经济适用房本身是否真的“经济、适用”问题 。 经济适用房本意是解决中低收入家庭的住房
3、问题，但一些地方在实际操作中，把经济适用房搞得与普通商品房别无二致。由于许多地方的经济适用房政策中，没有对经济适用房的建筑面积作出严格而明确的上限规定，许多开发商为了得到更多的经济利益，往往把经济适用房建得很大，以此来降低成本，以至于目前市场上有的经济适用房建到了 150多平方米、200 多平方米，几乎成为“豪宅” 。而 100 平方米以下的房子很难找，户型越来越大，机动车位也越来越多，经济适用房离其最初的功能和定位越来越远了，对于城镇中低收入者来说根本买不起这么大的房子。与此同时，购买经济适用房用于出租而非自住的投资者又屡见不鲜，造成了经济适用房的旺销和供不应求。 （三）经济适用房制度是否违
4、背“公平竞争”规则的问题。 虽然说经济适用房是一种社会福利产品，或者说是一种住房保障制度，但这种带有明显福利性质的产品却是直接拿到市场上与普通商品房直接竞争。由于经济适用房在土地以及税费上与商品房相比有着许多先天的优势。因此，同一个地段产品类似的商品房肯定竞争不过经济适用房。对经济适用房的优惠其实也就是对商品房的歧视。市场经济崇尚的是公平竞争，商品房与经济适用房相比存在着许多先天不足的劣势，经济适用房的大量出现会分流一大批原本准备购买商品房的消费者，同时也会使一批潜在消费者持币待购。政府对市场资源进行强制配置而推出的经济适用房，显然是对市场竞争的主体部分开发企业的一种价格歧视。同一地段同类商品
5、却执行两种截然不同的价格体制，这是上世纪80 年代计划经济时代“价格双轨制”的变相回归。 三、对经济适用房政策的建议 经济适用房是为了解决中低收入家庭的住房困难而提出的政策，但是其在实施过程中却没有达到预期的效果。不可否认的是，经济适用房确实解决了部分中低收入家庭的住房困难的问题，但是还是有大部分家庭或者个人的住房困难问题没有得到解决。如果保持现在的经济适用房政策不改变，将不利于中低收入家庭的住房困难的问题的解决，没有实现经济适用房的社会保障功能。对于经济适用房的政策，有以下几点建议。 第一、经济适用房不能轻易取消，但可以对经济适用房做出调整。对于经济适用房，还有具有部分好的功能的，如果取消了
6、经济适用房，将会有大部分家庭失去购买住房的可能。如果有更好的替代性的政策，那么完全可以取消经济适用房。如果没有，就应该对经济适用房进行调整，做出一些大的调整。首先，保证经济适用房的透明，让公众和舆论来监视经济适用房的分配、建设等等，可以保证经济适用房真正解决了中低收入家庭的住房困难问题，防止暗箱操作的出现。其次，降低经济适用房的舒适度，防止不适当的人群购买经济适用房，可以适当的降低经济适用房的面积等等，但是不影响到家庭的正常生活。第三，加大经济适用房的建设力度，缓解经济适用房的供不应求的局面。 第二、加大廉租房的建设。经济适用房的作用是有限的，只是保障了具有当地户口的少部分中低收入家庭的住房需
7、求。加大力度建设廉租房，甚至可以考虑廉租房作为住房保障的主要方式，同时可以考虑把非本地人口的人群纳入廉租房的供应对象。经济适用房的条件决定了它保障的对象有限，不能对大多数人实行保障，廉租房则可以。在现代社会，人们的流动越来越大，廉租房无疑是一种很好的住房保障方式，同时，廉租房可以为外来人口提供住房保障。廉租房具有的一个很重要的特点是，产权在政府手中，没有可以通过买卖廉租房来获取利益。 住房是人们的一个重要需求，政府有责任去保障中低收入家庭的住房需求。如果在完全市场化的条件下，人们买不起房子，政府就应该采取政策和手段来满足这部分人的需求。 参考文献： 1颜春梅，黄汉江. 经济适用房市场的问题与解决对策J. 城市问题，2003， （1）. 2盛荣. 浅谈经济适用房的供给对象定位及供给模式创新J. 中国农业大学学报（社会科学版） ，2002， （3）. 3刘学平，余鹏. 再论经济适用房政策失败原因与补救路径J. 国土资源导刊，2004， （4）. 4单良，骆汉宾. 改“补砖头”为“补人头”经济适用房补贴制度的创新建议J. 中国房地产金融，2005， （5）. 5汪淑珍. 论经济适用房政策中的政府失灵J. 北京科技大学学报（社会科学版） ，2005， （4）. 6刘琳.现有经济适用房政策不适合进入住房保障制度J. 中国投资，2009， （9）.
