1、老龄化背景下养老房地产推进战略研究【摘 要】针对目前人口老龄化的状况以及养老房地产发展现状，在人口老龄化的大背景下，通过对历年相关统计数据进整理分析和调查，了解养老房地产的发展中存在的问题，得出养老房地产发展拥有着巨大潜力的结论，认为养老房地产的发展需要政府牵头来带动发展、也需要加大社会投入，并成立行业协会以确保养老房地产健康、稳定、持续地发展。 【关键词】人口老龄化；养老房地产 步入 21 世纪，人口老龄化问题已成为全世界关注的焦点，随着经济与社会的发展，对人口老龄化问题的研究已变得非常重要。这就要求我们积极解决养老问题。解决养老问题，改善老年人生活水准既是我国全面建设小康社会的必然之举，也
2、是促进社会稳定与发展的重要举措。而老龄化产业的发展状况对养老问题能否有效解决有着举足轻重的作用。 一、人口老龄化现状及特征 中国于 1999 年成为了老龄化的国家。从 2002 年进入老龄化时期，此后老龄化程度逐渐加深。截止 2009 年我国 60 岁及以上老龄人口占总人口比例为 12.5%，而 60 岁以上老龄人口占全国总人口比例为 13.49%；预计 2020 年为 18.07%，2030 年为 24.98%，2040 年为 31.3%，2050 年为33.45%。2009 年底，60 岁以上老龄人口占全省总人口的 12.5%。一些远离大都市的地区，一般而言，外来的流动性人口比较少，同时交
3、通也落后，但是却自然环境先天非常优越，使得这些地区的人生存压力小，精神上也处于比较放松的状态，这一系列因素无疑变相增加了人的寿命，造成这些地区人口老龄化水平偏高。而在一些经济相对发达而老龄化程度却低于平均水平的城市，其中一个重要原因是大量打工的年轻人口的涌入造成了人口老龄化程度有所下降。如大陆某省会城市半年以上的人口占省内跨市外出半年以上的流动人口的 40.6%。经济发展处于转型期的城市外出人口则相对不多。另外在一些经济发展相对滞后但人口老龄化程度却比较深的城市，大量剩余劳动力输出以及经济发展的落后，是导致人口老龄化进程加快的主要原因。如商洛在 2009 年的统计中，60 岁以上老龄人口占总人
4、口的 22.34%，成为人口老龄化程度较高的地区2。 自从开始全面开展计划生育政策，一对夫妻只允许生育一个或两个孩子以来，生育率下降很快。中国人口老龄化过程过快的原因并不仅仅是人均寿命延长，死亡率下降，更重要的原因是中国实行的计划生育政策。伴随改革开放以来经济的不断发展，人们的住房条件不断改善、思想观念的不断转变均使的空巢现象变得更加严重。与发达国家独居与夫妇空巢户高达 70%80%的比例相比，中国老年人空巢比例持续增加的趋势将是不可逆转的。另外，根据相关统计，2009 年靠家庭供养的老龄人口约有 29509 人，占 60 岁以上老龄人口的 58.11%。以往依赖家庭养老的模式正在遭遇空巢老人
5、这一特殊群体的挑战，这就迫切的需要社会和政府能够更加积极的参与进来，承担起更多的责任。 二、养老房地产发展现状及存在问题 养老房地产不是传统意义上的一个独立的产业部门，它是符合中国现实国情而又存在诸多发展困难的新型产业。目前国内的养老房地产业运营模式还谈不上成熟，投资风险还存在很大，投入与产出之间绩效问题存在不稳地现象。 养老房地产发展举步维艰的主要原因在于： 1.前期资产投入要求高。由于养老衣、食、住、行、用、医疗、娱、学、保险、通讯等物质生活、精神生活、卫生保健、生活照料的用品、设施和场所提供产品和服务的各个行业、多个产业相互交叉的综合性产业要求养老房地产所需土地处于商业、医疗土地价值比较
6、高的地段。另外加上其对附近要求临近设施健全，必然导致前期投资高，开发商不愿意设计。 2.中国长期以来延续的“养儿防老”观念，导致多数老人同儿女同住，这一观点拟制养老房地产的消费。另外，目前多数人认为养老就是找一个清净的地方，导致政府对于养老房地产的土地往往位于交通闭塞的荒僻地段，场所狭小，设备落后且种类单调，自然使得入住率较低，最后导致恶性循环。全国老龄办的报告指出，目前的民间养老房地产，处于负盈利状态的占到约 35%，基本保持盈利的约占到 11%，而约 54%的机构处于收支相抵的状态。 三、发展养老房地产的对策建议 1.政府出台政策，带动养老房地产发展 政府作为宏观调控的主体，对养老房地产发
7、展起着举足轻重作用。因此，政府应更积极的发挥其作用，引导经济健康、稳定、持续的发展，为养老创造社会经济基础。这就要求，第一，建立健全社会保障制度。现阶段，中国的城市养老保险基本实现了全部覆盖，而飞快发展的经济，也使老年人的离退休基金逐步上涨，近几年，养老保险金一直在上涨。政府需要做的就是建立健全社会保障制度，以使老龄人的实际购买力上升；第二，抓住国家进行西部大开发的黄金机遇，依据自身实际情况，招商引资，对发展养老房地产的企业进行政策倾斜，并予以技术帮助和扶持，加快企业产业化进程。 2.各地因地制宜，积极发展养老房地产 各地依据自身区位优势，努力研发科技含量高的创新型产品，打造拥有自主产权的名牌
8、产品。政府在引导养老房地产发展时，要注意的是，经济相对较发达的地区需要差异化发展本地养老房地产；企业在建设养老房屋的时候，要力争研发出服务老人生活、关爱老人需求的产品。如骊山（西安市） ，这些地区在发展养老房地产时应该结合自身的特色，积极研发出适合老龄人群的方便散步、交流、讨论的休闲场所。 3.成立养老房地产协会、加强行业自律 2010 年 1 月 30 日，中国养老房地产协会成立于北京。养老房地产协会主要职能有：第一，代表老龄行业全体企业的共同利益；第二，作为政府与企业之间的桥梁，向政府传达企业的共同要求，同时协助政府制定和实施行业发展规划、产业政策、行政法规和有关法律；第三，制定并执行行规
9、行约和各类标准，协调本行业企业之间的经营行为；第四，对本行业产品和服务质量、竞争手段、经营作风进行严格监督，维护行业信誉，鼓励公平竞争，打击违法、违规行为；第五，受政府委托，进行资格审查、签发证照、如市场准入资格认证，发放产地证、质量检验证、生产许可证和进出口许可证等等；第六，对老龄行业的基本情况进行统计、分析、并发布结果，开展对本国老龄行业国内外发展情况的基础调查，研究本行业面临的问题，提出建议、出版刊物，供企业和政政府参考。所以，应尽快成立地方养老房地产协会，将“夕阳”产业变成朝阳产业。各地也应结合自身特点尽快建立行业协会，在省行业协会的带动下，促进养老房地产的发展7。 4.采取积极老龄化
10、政策 1999 年是国际老人年。在这一年的世界卫生日，世界卫生组织提出了“积极老龄化”的口号。积极老龄化的思想理论观点，是国际社会理论界积极应对世界人口老龄化问题，进行理论和实践探索的结晶。所谓“积极老龄化” ，世界卫生组织指出：“积极”是指不断参与社会、经济、文化、精神和公民事务，不仅仅指身体的活动能力或参加体力劳动的能力。积极老龄化的目的在于使人们认识到自己在一生中能够发挥自己在体力、社会、精神等方面的潜能，按自己的权利、需求、爱好、能力参与社会活动，并得到充分的保护、照料和保障。使老年人能够保持身体健康，提高预期寿命；积极参与社会活动，继续为社会作出贡献；保障生活质量，提高生活水平。积极
11、老龄化要求国际社会以积极的态度主动去应对人口老龄化，提出应对措施，采取积极行动，使社会保持活力，实现和谐发展。当前，中国社会正处于重要的转型期，人们的行为方式、价值观念等发生了重大改变，而面对来势汹涌的老龄化大潮，我国必须采取积极老龄化的政策。 参考文献： 1统计局.2006 统计年鉴M.北京：中国统计出版社，2006：251-252. 2周战超.中国人口老龄化问题研究J.经济体制比较（双月刊） ，2007（1）：121-125. 3秦娟.老年产业发展的机遇与挑战J.中国经贸导刊，2009（23）：32-33. 4杨宏.西方发达国家养老房地产的发展经验及启示J.经济纵横，2006（11）：65-75. 5张纯元.养老房地产有着良好的发展前景J.市场与人口分析，1997（4）：14-16. 6林文彬.发展养老房地产的几点思考J.经济研究导刊，2008（5）：204-205. 7蓝青.城市近半数老人有养老服务需求N.中国老年报，2008-02-28.
