1、论不动产实物分割纠纷之裁判摘 要 社会的规范化发展需要法律法规的有效制约，就近几年来不动产纠纷的实例而言，虽然物权法中已有制度来对其相应纠纷行为作出具有权威性的界定，但在相当大的程度上，现存制度的全面性依然无法很充分的与现实中纠纷的多样性相抗衡，因而存在其自身法律的漏洞。据此，现对相关不动产纠纷的裁判做初步的分析。 关键词 不动产 实物分割 裁判 作者姓名：林享享，永康市人民法院书记员，主要从事法律实务工作。 中图分类号：D925 文献标识码：A 文章编号：1009-0592（2014）02-124-02 就目前的发展情况看，我国的“法律化社会”已经进入比较成熟的阶段，各种法律法规的颁布，有利
2、于公民对自身权益的维护，也在相当大程度上稳固了社会的秩序。但从另一层面上讲，纠纷的多样性又增加了法律在实际应用中的难度，一些不法分子趁机钻法律漏洞来获取利益的案例还是屡屡发生，特别是在不动产的实物分割里，没有得到实质性解决的纠纷所占比例不小，说明其在制度的适用性上仍需进行深入的探讨。本文将理论联系实际，在对生活中具体的不动产纠纷案例进行深入分析的前提下，来探讨出其可行的裁决。 一、具体的案例的分析 案例一：王某与李某为夫妻关系，共有一间两居室的住房，现因性格不合提出离婚，并设立离婚协议：男方拥有带阳台一间房的房权，北面一间房间的房权归女方所有。而后，女方因拿到孩子的抚养权而要求毁约，并要求法院
3、判决其整套房屋的所有权。经法院审理后，表明先前所设约定具有不合理性，其与一物一权的原则相违背，判决约定无效并使女方在拥有全部房权的基础上折价补偿男方 10 万元。 案例二：林某与陈某为生意合伙人，为了发展业务，合伙购买商业街 A 座楼用来办公。后来因林某因自身需要去外地从商，无法继续在业务上进行合作而要求法院进行不动产分割。法院在了解事情原由后，出具民意调解书，确认了林某与陈某的所有权：将楼层分为南面、北面来平均分配。但是，在后来在办理变更登记的过程中碰到了各种困难。 据此可见，在实际的生活中，不动产共有的形式是多样的，包括在业务、婚姻与继承等方面均有涉及。而在相当程度上来讲，不动产实现形式的
4、多样性又进一步体现在了不动产纠纷类型的纷杂上，使得共有制度在解决问题的过程中有权威性但缺乏灵活性。一方面，在共有物的处分上要求得到共有人的高支持率，与共有物自由流通的实质相违背，且在分配过程中的不合理因素，导致共有物不仅没有得到好的管理，也无法充分发挥其有益之处。另一方面，法律赋予公民在基础关系解体时拥有权益去请求法院的合理分割，通过对共有关系的合理摈弃，来最大限度维护公民自身的利益。而在分割的方式与内容上，大多存在着较大的偏差。例如，实物分割一般以原价、变价、折价的形式来对其进行分割，从而来实现所有共有人所得实物的部分，折价分割要求在分割后不动产归共有人中一人或者多人所有，而变价分割实质属于
5、拍卖或转卖的性质，各共有人所得为利益分红。而这，就需要法院拿出公正态度的同时，充分的结合实例，作出最合理的裁决。上述实例只是在不动产纠纷中很常见的问题，具体的案例存在于生活中的边边角角，具体来说，不动产在分割时相较于动产更具难度。对于法院而言，不动产分割方式的合理运用才是裁决中的关键点。 二、分割方式的分析 （一）分割方式的发展 追溯分割法的起源，是在罗马法时期。那时已经出现了共有制度，体现在继承与生产上，以契约的形式表现出来，后人经过对其经验的总结，完善了遗产分割、普通共有物分割的诉讼，即法官在保证共有物品不会被削减的情况下，赋予实物被独有的权利。若非如此，法官也可在判决个别所有人的全部所有
6、权的基础上对其他共有人出卖共有物，然后按比例分配的补偿。此制度开辟了分割制度的先例，为后来大陆法系的建立奠定了良好的基础。在此制度的推动下，德国的分割制度在民法典里得到进一步改善，其第 752 条确保了实物分割的法律意义，但是第 753 条则对分割进行划分，对以转卖或者拍卖方式而开展的资金分割进行高度的赞同。据德国民法一贯的见解，在实际的案例纠纷中，不动产的实质在原则上是不可分的，只能对变价后的资金按比例来分配。其他国家在此基础上也认识到了共有财产在进行实物分割时的种种弊端，因此，变价分割在不动产分割中作为一种重要的方式而流传至今。而纵观丹麦制度分割的发展，就可以发现其不同之处，即协议无法达成
7、时，可以忽略分割时的诉讼程序，直接通过拍卖来实现不动产的分割。根据1992 年的荷兰民法典第 185 条文的规定，使得公民分割方式与方法、法官的裁决在实物分割中得到了更大的弹性空间，而法官裁决的本质就是度量好个人利益与公共利益之间的各类矛盾点并使之最小化。我国在此基础上也对民法有了进一步的发展，苏永钦教授对各国的主要分割模式进行经验性总结：罗马法模式，明定原物分割，特殊情况允许变价分割；德国模式，明定变价分割原则，也允许原物分割共存；丹麦模式，明定单纯性的变价分割；荷兰模式，提供法官最大裁决的弹性与自由度。（二）分割方式的选择 几种模式实质上都是对客观公平的推崇，以不定产的共有人合理获取其应得
8、的实物部分为最终目的。假使需要对四种模式进行总体上的优劣评价，其考量应从以下几点着手：不定产共有人的意志程度，显然案例中均无体现；共有分割对个体价值的实现有无作用，当共有物的价值、用途受限制时实物分割的开展必然受限。如公共楼梯、公共排水渠、公共院景等，对于物体本身来说并不是一定不能被划分，而是在使用目的的限制下无法被分割。就当代经济法学来看，一方面，制度本身无法判断分割方式的优劣与否，而从另一方面而言，裁判分割的立法改变时，共有人的意愿会相应转变。因此，立法政策的判断，包含了多个因素的权重，四种模式的规范使用必须要在对多种因素进行了深入总结的大前提下。从经济效率的角度来看，不动产所蕴含的人文精
9、神使不动产不能以市场价格来衡量，所以在裁决中具有较大难度。因此，民法在原则上虽然达不到绝对的公平，但应尽量满足多人意愿，确保财产分割的自由度。 （三）分割途径的选择 在实际的生活中，公民的维权意识使得民事案例增多。一些法官为追求工作的高效益，在工作中缺乏主动性，对事情掌握度不高，从而忽视协议的合法性与产权登记管理的行政规范；还有的法官在审理案件时，由于法律理念的缺失，致使自身工作逾越了政法的限制范围，或者以行政审批为挡箭牌，从性质上对案件进行过滤。这都是业务素养不够所致。而从整体上来看，财产分割中的矛盾也并非那么不可协调。裁判者要认清事务的主体，即当事人与共有物，来找寻不动产存在实物分割的可能
10、性。 1.尊重共有人的意愿 分割的实质在抛弃共有关系之后，共有人合理获取在共有关系存在下的共有不动产。变价中存在的弊端，使得分割的结果无法共同满足共有人，在转卖过程中也容易出现价差造成经济的损失，据此，实物分割的优点就被突显出来了。它的高效率与低成本能有效解决在不动产分割中的问题，而国家颁布的物权法 ，也进一步证实了此种分割方式的可行性。而由于在不动产中所蕴含的精神上和情感上的内涵，在法律的严密规划下，也应给与共有人更多的弹性空间来自行解决分割中的矛盾。另外，共有分割虽然消除了共有关系，但是不代表共有关系无继续的可能。这点在我国台湾地区民法典824 条有明确的规定。据此，在实物分割时，应在充分
11、考虑均衡的情况下使共有人的意志有更大程度的发挥，实现他们的意愿，也体现出法律人性的一面。 2.尊重实物分割的可能 实物分割案件处理成功的关键不仅在于满足共有人的意愿，还体现在最大限度地尊重实物，确保其独立性与价值性。因此，就要求决策者在实行分割的同时充分考虑到行政登记。虽然严格上来讲，一个房间的两个共有者也存在进一步分割并进行登记的可能，但为了保证分割的有效性与分割后公民物权的明确性，需对不动产的最小范围作进一步的规定。具体在我国房屋登记办法中的介绍：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。这表明房屋登记的
12、最小单位是无限定的，但必须要保持房屋的独立性明确且无损，而这需要裁决者在实际中根据实际情况来作出灵活性与有效性并存的判决。从客观上说，此条法律公文在民众中的理解甚至在房屋管理部门中的理解都不尽相同，再加上“可独立使用”的标准在实际生活中具有差异性，各地方政策法规也具有差异，使得其自身也具有不足之处。但是无论如何，人民法院在对不动产纠纷的裁决过程中，应保证与行政机关的有效沟通，在保证裁判具有可执行性的前提下去进一步解决在工作中会遇见的各类敏感度高的事件，将工作关键点放于不动产的实物分割与行政登记的协调上。由此也可推断出未来我国法院在解决不动产分割时的新方向，即结合行政的力量，在政法的制约下，利用
13、行政调处的程序，有效开展在实际分割中的难题。 综上所述，不动产的实物分割在分割方式、分割途径上存在多种可能性，而这也加大了分割的难度，增加了在社会中因不动产的分割而引起纠纷案例的多样性。在实际的生活当中，我国的法律条文因其自身的硬性而无法灵活性地解决在不动产中存在的各类纠纷，再加上公民对条文中的敏感地带存在理解差异和他们钻死理”的态度以及管理部门自身业务素养的缺乏所致的管理失效问题屡屡发生，使得不动产实物分割中存在各种漏洞。对此，我国法院的裁决，应当在正与法结合的背景下，在尊重不动产共有人的基础上，将解决纠纷的重点放在实物分割上，并注意在裁决过程中注重裁判的适宜度，通过综合权衡在实物分割中的各种因素，作出具有可执行性与有效性的裁决。 参考文献： 1周天保.论不动产实物分割纠纷之裁判.长江师范学院学报.2012（8）. 2陈丹.不动产纠纷专属管辖规则适用冲突及解决.人民司法.2012（10）. 3胡蓓.如何理解不动产纠纷专属管辖对一起房屋买卖纠纷案的分析.法制与社会.2011（12）. 4曾建平.不动产纠纷专属管辖探析.西南农业大学学报（社会科学版）.2008（9）.
