1、旅游地产规划设计探究摘要：近年来，随着生活水平的不断提高，旅游地产在旅游和地产市场都占据了重要的地位，而旅游地产项目往往具有更复杂的设计要素、更丰富的业态形式和更有效的开发运营，因此在规划设计阶段，制定一个科学、严谨、有效的技术路线是非常必要的。本文主要介绍旅游地产规划设计的有关内容。 关键词旅游、地产、规划设计、投资定位、发展； 中图分类号： F59 文献标识码： A 文章编号： 引言 旅游地产是近些年来出现的一个新概念。随着传统的以观光为主的旅游逐步向休闲度假旅游转移以及规划功能由单一利用时代走向综合开发时代，旅游+地产在两者互补互助中联姻形成了旅游地产业。旅游地产的发展呼应着经济发展与人
2、们生活方式的需求，为旅游业和房地产业的深入发展开辟了新空间，理性的旅游地产规划设计有利于两大产业的良性互动。对旅游地产的规划设计要引起高度的重视，以期能够带来巨大的经济效益和社会效益。 一、国内外旅游地产的发展 1.1 旅游地产的起源 旅游地产是从 20 世纪初法国地中海沿岸兴起的，当时地中海沿岸开发了大量的海滨别墅，届时迅速引起了北美、欧洲的游客，使得当时地中海一跃成为欧洲乃至世界的休闲度假中心；到了 60 年代，法国地产商以阿尔卑斯山的别墅度假村来招揽游客，从此旅游地产市场诞生；70 年代中期，美国出现了石油危机，使得美国的经济进入紧缩期，造成了大量房地产闲置、积压，为了处理这些闲置资产，
3、美国引入“时权酒店”这一概念，最终取得了巨大成功； 1987 年至今，国外的分时度假旅游地产发展迅速，大量的投资商、开发商纷纷进入旅游地产这一行业，使得配套的服务业、管理业也迅速发展成熟，全球分时度假物业销售额达到67.2 亿美元，在世界上已经有 60 多家大型分时度假集团形成了巨大的分时度假网络，4500 个采用分时制度的度假村分布在 81 个国家来自 124 个国家的 540 多万个家庭参与了分时度假网络购买了度假权。 在亚洲，随着游客旅游消费的需求从观光游览向度假层次的转变，使得对旅游地产及其相关的配套设施的需求迅速增加。紧接着，大批的地产开发商、国际金融投资商、酒店投资管理机构也纷纷加
4、入旅游地产的开发，而且取得了可观的收益，同时也带动了亚洲各国经济的增长。 随着旅游休闲地产业的逐步发展，现在休闲地产已经不仅是指大面积的造镇项目，还出现了很多的“小盘”奢华小酒店。这种奢华小酒店的老板好多都是北美的贵族出身，认为住大酒店没有感觉，于是投资小型奢华酒店，关注的更多是原生自然和当地传统的文脉，还有就是充满灵性的感受。 1.2 旅游地产的特征 旅游地产是房地产业和旅游业的结合，具有以下几个方面的特征： (1)各城市间发展差异较大，形成一二三线城市划分，多数集中于沿海城市，比如海南、大连、青岛等。 (2)消费档次高，旅游地产是人们用于娱乐休闲的地方，只有经济上有空余的人们才有能力消费，
5、它是经济发展到一定程度的产物，它能满足传统的旅游项目所不能满足的需求。 (3)投资回收率高，房地产投资本身就具有保值的功能、能够抵抗通货膨胀，同一处房产可以在不同的时间租赁给不同的消费者，从而增加资金的回收率。 (4)季节性强，常年居住在旅游地产的很少，因为是依靠旅游而发展的，在节假日、春秋季节火爆，平时比较淡，而此时的物业管理就成为一个难点。 (5)旅游地产开发模式越来越丰富，对于外部环境的设计特别讲究，因此创新型产品、配套服务需求更加丰富。 (6)功能、运作方式多元化，旅游地产除了要保证基本的住宅功能，还要保证各种各样的保证各种各样的康体养生、文化娱乐、运动休闲、商务会议等旅游功能。 1.
6、3 我国旅游地产的现状 目前，我国的旅游地产市场呈现出“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展趋势。北京、上海、天津、深圳等一级城市的旅游房地产以走“地产”路线为主，以人造景区、景点来和住宅、酒店、社区等配套；二、三级城市的旅游房地产主要走“旅游”路线，依靠本土区域的旅游资源进行项目配置。 我国目前在北京、上海、青岛、大连、海南、广东、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个；以高尔夫、滑雪、野外运动为主题的休闲度假项目超过 80 家。大家比较熟知的有海南的“南海传说” 、三亚的“博鳌国家旅游休闲度假区”等等。以曲靖温泉组团项目为例，项目团队有针对性地挑选了几个国内外知名的旅游地产项目来分
7、析，并对温泉、高尔夫球场等进行专题研究，从而提炼了大量值得借鉴的理念、方法和技术。这些为项目的设计提供了强有力的支撑，更重要的意义在于：旅游地产项目不同于一般的住宅项目，并没有成熟或标准的模式可循，因此，从这些已经落地并已获得成功的案例中总结出的经验，与书本上的某某主义、某某理念相比，更具操作价值，也更易于被业主认同。 二、旅游地产规划设计策略 2.1 旅游地产定位 主要以文化挖掘和游客行为特征为入手点，综合考虑人文、民俗文化，目标客户，市场及消费能力等因素，围绕所扮演角色与功能目标，将各种因素整合到旅游地产项目中去，培植独特优势，避免同构与重复，做到优势互补，确定旅游地产的主题项目，进行特色
8、化的定位。旅游地产项目的主题定位具有提升附加价值的极大功效。 2.2 规划设计结合自然 一、规划要充分利用原有自然条件，因势利导、突出特色。 二、环境设计体现自然的风格，源于自然而用于自然，自然地形在变化与和谐中延续着生态与人文的交融。 三、充分保留原有的地形、地貌、绿化等自然资源，在原有自然资源的基础上，建造了人造绿色景观，与原生态环境合为一体。 如三亚亚龙湾酒店区从规划开始就从生态环境保护出发，充分重视海岸带的环境保护。而其中许多度假酒店的设计更是体现出尊重环境，与自然环境相结合的特色。 2.3 文化为旅游地产增值 文化演绎了战略整合的魅力城市，没有文化的旅游地产设计是不能吸引回头客的。在
9、设计中最大限度挖掘文化，创意文化与原生文化协同增值。如日本豪斯登堡规划师把一块荒地建成一座重现 17 世纪荷兰文化特色的旅游城，古朴的风车与运河成了象征荷兰的标志，开凿了 6 km 长的运河环绕并流贯全城，为游客增添了乘游艇沿运河绕城一周，享受水域中具有荷兰特色的令人陶醉的风光并且建造了被荷兰人视为国宝和民族象征的荷兰式风车群。 2.4 精心设计旅游产品 要吸引源源不断的客户，项目产品须进行不断创新与策划。情景设计、体验设计、娱乐化设计，逐步形成完整的旅游地产产业链。项目的规模与功能、建筑风格、空间布局、氛围营造，都应有创意，只有不断创新，抓住游客心理，设计出多元化的游憩方式，旅游房地产才能不
10、断以新的姿态和魅力赢得广大消费者的青睐。深圳华侨城是中国旅游地产成功的典范，对建成后的景区及旅游项目产品，并不固守不变，而是不断对每一个景区的硬件和软件进行换代升级，不断推出有市场冲击力的新项目，游憩方式多元化，在设计上留有充分的变通与发展余地，使景观、项目产品年年有变化，游憩方式多元化，常来常新。 2.5 营造绿色低碳的环境 规划设计中强调以人为本的思想，以建设生态型环境为规划目标，开发全新的以配套为特征，以景观环境为渗透的健康生态城市。将绿色低碳的理念导入旅游地产规划设计，绿色低碳单体建筑、绿色低碳室外环境、绿色低碳生活方式，建设生态城，如日本豪斯登堡确定在经济上发展旅游业与商业服务业为支
11、柱产业，减少许多对环境污染的不利因素，在规划建设之初，建设了一系列环境保护设施，对工厂采取了节能减排措施，建成后豪斯登堡的生态环境质量得到居民的盛赞，游客们赞不绝口，各种野鸟都飞回来了。 三、实证分析 3.1 背景分析 我国某文化城开发旅游地产具有得天独厚的优势条件：一是交通四通八达，城际快速交通网成型，城际公交线路部分开通，城际轻轨也在规划中；二是自然资源丰富，该文化城是国家 5A 级风景区，区域内水资源丰富、水质优良；三是文化氛围浓厚，文化城整个园区规划设计按照一轴四区的结构展开，其中一轴便是文化产业轴因地就势依托自然谷地构筑链条式文化产业带，四区即是文化创意区、配套服务区，艺术家聚落、人
12、才培育基地，打造名副其实的文化硅谷。如图所示为文化城的旅游地产规划图。 图 1 文化城规划图 3.2 项目定位 规划设计以居住、商业、商务、传媒为四大产业内核，以山体景观为渗透，建成复合型旅游地产综合体，满足高端收入群体休闲度假，国际化的休闲娱乐，高薪收入者商务办公以及会议洽谈，文化创意艺术群体之需。 文化城启动区在整个文化城中承担着公共服务配套功能的作用。一期开发用地具有塑造典范、聚集人气的作用。规划注重自然、文化、旅游产品创新以及生态设计，主要分为 4 大功能区：塑造高尚生态度假居所、营造时尚商业休闲领地、创造高端商务度假天堂、打造传媒文化示范基地。 3.3 设计愿景 在总体发展目标的指引
13、下，规划明确地区未来的功能定位:“以旅游观光、度假疗养、商务会议、运动休闲、娱乐购物、生活居住为主体功能的综合性旅游度假区” 。 3.3.1 旅游愿景 依托独特的岛、江、山、海等旅游资源，未来将发展成为国内乃至国际高品质的生态旅游度假区和休闲娱乐基地。度假区拥有开阔的江景，滨江岸线将为游客和居民提供一个极具魅力的旅游休闲场所。世界级的体育运动场地和码头，提供高尔夫、游艇、自行车、游泳等丰富多样的体育休闲项目。精品酒店、度假别墅、大型的商业购物和文化娱乐设施的聚集地，未来的休闲娱乐中心。 3.3.2 生态愿景 规划将本着修复自然和低碳的原则，使地区成为全国乃至世界生态建设的典范。对现状鱼塘进行改
14、造，恢复土地原有的自然生态功能。梳理河道、完善地区水系统，提高地区水体的自然循环净化功能。建立自然和人工湿地系统，提供鸟类、鱼类以及其他动植物的栖息环境。合理布局地区绿化开放空间，建设现代化的绿色城区。推广绿色能源和技术，使地区成为新型低碳发展的典范。 3.3.3 人居愿景 1) 亲和的社区: 生活的家园，满足人们生活的各种需要; 交往的空间，社区里的人共同的相互交流往来; 提升生活质量的基地，社区为所有的居住者提供优质的生活品质; 社会参与的平台，不只是在社区里面进行活动，更重要是这个社区对社会的支援、对社会的贡献。 2) 人性化的高品质环境 : 绿化率高，不低于 30% ; 景观设计人性化
15、，特色化; 空间布局灵活多样，收放结合; 功能布局合理，符合基地特质。 3) 便利的服务休闲设施: 混合布置功能; 在主要的交叉节点布置服务功能; 地块中心的休闲功能为人居环境增加活力。 3.4 规划设计对策 规划设计结合自然，依山就势设计个性合理的游线，注重景观设计，景观设计采用借景与造景手法，一方面借用地块四面青山及区域内水系，另一方面创新设计出具有文化内涵的景观，增加新的要素。通过公建及商业的相对集中布局及绿化、交通系统组织空间，形成错落有致、收放有序、形式多样的整体有机结构和丰富的空间景观效果。 规划整合地块内原有资源，如山体、水系等，创造出最适合此地块的特色景观，利用地形布置建筑，通
16、过竖向高度的变化、建筑类型的不同搭配及空间组合的有机变化，丰富了建筑天际轮廓线，合理规划功能区，构成不同的组团，使每块地的效益最大化；再考虑产品内容及数量，增加土地附加价值。在设计过程中植入大量文化产业，世界级复合型文化城创意文化氛围浓厚，营造大型文化设施、高档服务设施和优美生态环境相互融合的花园社区。不同功能地块相对独立，住宅建筑主要沿核心开放空间“绿脉”呈带状的空间布局，局部收放形成组团开放空间，与“水脉”相互渗透，营造出层次丰富的外部空间形态和绿化景观体系。带型的建筑布局体系最大程度满足每个功能区的景观均好性要求。生态居住社区是文化区域里的，未来可以享受整个文化复合重镇的配套和产业优势；
17、其周边的环境是位于风景区内，外围都是青山，是稀缺的纯山地别墅，景观及层次感丰富，视觉所至的自然景观非常好。在社区里便可以直接去爬山徒步。 文化城启动区规划起到了预想的效果，打造了世界级集商务、商业度假、创意文化于一体的服务体系，成为了旅游地产发展的城市区块楷模。 结束语 成功的旅游地产规划能直接提升城市的知名度，如何利用城市本身的优势进行合理的旅游地产规划是值得专业人士进行分析与探讨的。城市的区位条件、消费水平、市场及本身资源是发展旅游地产的重要条件，在充分利用这些条件的基础上需要更大的群体来最大限度地挖掘其文化，创意文化与原生文化互融，提出先进务实的设计理念，精心策划适合当地的旅游地产，设计创意旅游产品。通过不同的资源整合创造一个短期效益又能持续经营的系统，促进旅游地产健康长足地发展。 参考文献 1 纳米.旅游地产十人谈 J.安家，2011， （11）：141-144. 2 余源鹏.旅游房地产项目开发全程策划M.北京：中国建筑工业出版社.2010. 3 刘文贤.国外旅游地产对中国的启示J.北京房地产，2009， （11）：101-104. 4 郝保群.旅游地产创造新的生活品质 J.城市开发，2011， （6）：84-85.
