1、农村宅基地使用权登记发证工作中的疑难问题探讨摘要：宅基地使用权登记发证涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。近年来，由于受工作经费匮乏及相关法律政策束缚等因素的制约，农村宅基地使用权登记发证工作进展缓慢，权属纠纷日益增多，出现了一些亟待解决的突出问题。本文即针对农村宅基地使用权登记发证工作中的疑难问题，提出了解决的办法。 关键词：农村宅基地；使用权；登记发证；一户一宅 中图分类号：G812.42 文献标识码：A 农村宅基地使用权登记发证工作的意义 宅基地使用权是农民安身立命的根本，对农民的生产、生活和农村秩序的稳定具有重大意义。 （一）提高农村宅基地的使用效率，促进新农村建设 我国处
2、在城市化过程中，长期以来农村居民点无效扩张导致农村建设用地使用效率低下，其主要原因就是农村居民获得宅基地成本低，一户多宅的现象突出，城市化进程中大量农村村民已经迁往城市居住，并且已经获得了城市社会保障，但在农村还拥有宅基地。这现象大量存在，导致城市建设用地与农村建设用地同时增加，进一步加大了耕地资源保护的难度。宅基地产权登记发证工作不仅可以有效禁止无效宅基地需求，还可以通过进行新农村建设提供农村基础设施，消灭空心村，有效提高村庄土地资源的节约利用水平。 （二）强化农村宅基地的社会保障作用 对农村宅基地使用权登记发证的规范，进一步强化了农村宅基地的社会保障作用。对符合标准的宅基地进行产权登记，既
3、可以在法律上对村民的合法宅基地进行有效保护，也可以防止农村建设占用大量的优质耕地资源。 （三）明晰了宅基地的产权定位 长期以来，由于缺乏明确的产权登记要求，很多县城居民出于各种考虑，购买农村的宅基地及其各类小产权房，引发大产权纠纷。在法律上禁止对城市居民宅基地产权登记，可以防止城市居民在法律缺失情况下购买小产权房，从而有效保护了城市居民的合法权益，在法律上进一步约束了小产权房的需求。 农村宅基地使用权登记发证工作中的疑难问题 （一）农村宅基地使用权权属调查 1、存在的问题 一是是指界时双方不同时到场，有时只是单方面指界或有一方并非权利人到场或是其家人到场指界，使指界结果存在不准确或不成立，易造
4、成邻里矛盾引起纠纷，给土地管理工作带来不必要的麻烦； 二是对于其邻宗地是耕地、道路等需由村主任亲自指界的，根本不用其到场或其不到场指界，只是宅基地使用权人一句定论，从而会引起村集体与个人的矛盾纠纷； 三是在界址调查时不设立界址标识，不喷涂标志，不钉桩等，只是双方权利人口头说明界址，给以后工作带来隐患； 四是对宅基地无围墙、栅栏等界标物的，也给办理土地使用证，这种状况就应按批准面积办证，然而事实存在扩大批准面积进行登记发证的现象； 五是最主要的调查表邻居指界签字不真实，有的存在不能到现场签字，或是他人代签。更有甚者把地籍调查表给用地户，国土所管理人员放手不管，让用地户拿去找邻居签字，严重的违反工
5、作纪律和工作程序。使指界签字存在不真实，造成各种纠纷的发生。 解决对策 界址调查是权属调查的核心，关系到土地位置及权属范围的确定。单位使用的土地必须由单位法人代表出席指界并出具法人代表身份证明，个人使用的土地须由权利人出席指界，并出具身份证明。需要委托指界的，需出具法人代表身份证明、委托书和本人身份证明。界址的认定必须由本宗地及相邻宗地使用者或委托代理人亲临现场共同指界，认定界址点及界址线，设立明显界址标志。经双方认定的界址必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章。决不允许把地籍调查表给用地户，让其自己找邻居签字。需在调查员的监督下进行。指界千万不能马虎，此方面的工作是极易引起权属纠纷的关键
6、环节，所以必须按程序、依规章进行。为土地登记发证工作奠定良好的基础。 （二） “一户一宅”科学内涵的界定 关于“一户”的概念，土地管理法规、政策并未说明。正因此，许多农村宅基地使用权的混乱现象的致发因素应追溯于对“户”这一概念理解上的差异。 对“一户一处宅基地”原则应进行客观合理的修正，把“一户一宅”理解为对宅基地使用权初始取得上的限制，而不是运行中的绝对限制，允许在农村宅基地的实际运行过程中存在合法的例外。即在新的制度下，突破一户一宅的原则，建立以一户一宅为原则，特殊情况可以拥有两块以上的宅基地，并给以法律的明确规定。具体来说就是: 在农民以户为单位向其所在集体申请取得宅基地使用权时以此作为
7、一个重要标准严格审查，对于符合用地标准的农户予以批准。 2、在农村宅基地使用权的运行中，允许合法例外存在，但有关法律必须对例外情形以列举的方式明确规定，防止任意扩大例外情形的范围。一般来说，主要存在以下几类情况: （1）因宅基地使用权人去世留有房屋而发生继承，其合法继承人如果己经有宅基地，从维护公民个人财产权利的角度应该允许继承人继承作为遗产的房屋及房屋所占的宅基地。 中华人民共和国继承法规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括:公民的房屋、储蓄和生活用品等。宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民无须交纳任何土地费用即可取得，是一种福利性质的，一
8、般来讲不能继承，但宅基地上建成的房屋则属于公民个人财产是可以继承的，直到房屋失去了使用价值，宅基地的使用权也应当重新发配。 （2）因房屋买卖、赠与等合法行为而取得宅基地使用权。 （3）因抵消债务、实现抵押权等方式取得宅基地使用权。 简言之，在农村宅基地使用权的初次取得上，按照“一户一宅”的要求来严格规范权利的初始分配，在权利运行过程中，对因合法行为而获得多处宅基地的情形则作为“一户一宅”原则的法定例外。 （三）内业方面的问题 1、存在的问题 内业是对表件的填写、宗地图的绘制、申请农村宅基地使用权登记发证提交资料的初审等工作，仍旧存在一些问题。 （1）发生权利人名称变更的，只有权利受让人指界签字
9、，而权利转让人没能亲自到场签字，从而易造成变更不准确，导致工作失误。 （2）绘图时仍旧用手工绘图，存在方位坐标及比例尺不准确，不能真实体现实际图形的具体要素，误差较大，给发证工作带来隐患。 （3）对于赠与和继承宅基地使用权的，没能进行法律公证。而只是临时使用一纸买卖契约便可。这样极易造成子女等内部纠纷。没有法律依据，没能真正体现公证的法律效率。 （4）权属来源方面存在弊端。权属来源看的是有没有土地使用证或档案，有土地证的可能忽略档案，也可以假乱真。 2、解决办法 （1）申请登记发证资料的初审要严格进行，一是土地权属来源要审核准确，变更登记的要求集体土地使用证与原档案相符。使权属来源合法，严防作
10、弊事情的出现。 二是私有房屋所有权证复印件要与原件一致，做到真实有效。 三是身份证明是否是本集体经济组织成员，不是本集体经济组织成员的不予登记。 四是权利人变更的，买卖契约要真实，合法。要严加杜绝造假。 五是宅基地使用权赠与或继承的，要到司法部门依法公证。严禁用买卖契约 代替。所以要严格进行初审，做到登记资料的准确无误。 （2）表格的填写应用电脑软件打印的形式进行填写，取消手工的填写。这样使表格填写清晰、规范，同时省时省力，提高工作效率。 （3）绘制宗地图也取消手工绘制，利用电脑进行 这样既能使方位坐标正确，又能增加宗地图面积的准确度。使误差缩小，以 达到符合国家测量的允许误差最低范围值，保证
11、宗地图绘制的准确。加快推进宅基地使用权登记的几点建议 （一）通过采取多种渠道、开源节流，解决登记发证经费问题 各地国土资源部门要以此次开展宅基地登记发证的契机，及时向当地政府汇报，使其充分认识开展宅基地登记发证工作的重要意义，争取地方政府及相关部门的重视和支持，争取财政经费支持。 （二）加大宣传力度，落实便民措施 登记申请是登记制度的特点，没有登记相关人的配合很难顺利开展登记工作。要切实转变工作作风，增强服务意识，提高工作效率，加强业务培训，提高工作人员的业务素质，积极为农民群众办理登记提供热情周到的服务。 （三）加强领导、周密安排，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成 宅基地使用权登记发证涉及到使用权人的合法权益，是集体土地登记发证工作中的难点热点问题。及时妥善解决宅基地登记发证中出现的普遍性和较大的技术与政策问题，增强登记发证工作的紧迫感，集中力量，克服困难，加强对宅基 地登记发证工作的监督检查，确保宅基地登记发证工作顺利实施，确保宅基地使用权登记发证工作如期完成。 参考文献 1周洪亮，陈晓筠.从“一户一宅”的视角探讨农村宅基地使用权取得J.中国农业大学学报（社会科学版） ，2007.3. 2张东晓.加强农村宅基地利用及管理之我见J.价值工程，2012.1. 3周珏.浅议宅基地使用权登记制度的完善J.云南大学学报(法学版)， 2011.2.
