1、浅谈房地产项目管理摘要：文章主要讲了房地产的开发项目管理的意义以及房地产开发项目的工程管理。关键词：房地产项目管理 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 房地产开发项目管理的意义 房地产项目管理的意义主要体现在计划、组织、协调和控制四个方面等。1.房地产开发项目的计划管理。对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。2.房地产开发项目的组织管理。这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。3.房地产开发项目的协调管理。其意义是为开发项目提供协调
2、和谐的公共环境，保证项目开发建设顺利进行。协调管理的主要任务是对开发项目与外部环境、项目各子系统之间，以及项目不同阶段、不同部门、不同层次之间的关系进行沟通与协调。4.房地产开发项目的控制管理。其意义是有利于对项目的质量、工期和成本进行控制，并获得最大的综合效益。二、房地产开发项目的工程管理 1、房地产开发项目的工程管理是指从项目开工准备到竣工验收的全过程所进行的管理。工程施工管理对于房地产开发企业来说，开发项目的建筑施工和建筑工程安装是生产阶段最主要的任务，它不仅决定开发企业能否为社会提供优质的房地产产品，而且从经济角度分析，施工阶段的投入和开支远高于准备阶段。因此，有效的施工管理也是合理节
3、约开支、提高房地产开发项目投资效益的关键环节。所以，只有五个子系统的协调有效运转，才能使一个房地产开发项目的施工顺利进行。房地产开发商在工程施工管理中的主要任务如下。a 项目组织与协调工作。一方面，选择施工、供应等参建单位，明确各自在业务往来中应遵守的原则；另一方面，落实项目施工阶段的各项准备和组织工作，包括落实设计意图、选定施工方案、审定材料与设备供应品种及供应方式。b 费用控制。主要包括编制费用计划，审核费用支出，研究节支途径。c 进度控制。主要进行进度分析，适时地调整计划，协调各参建单位进度。 d 质量控制。提出质量标准，进行质量监督，处理质量问题，组织工程验收。e 合同管理。对施工前签
4、订的施工合同进行管理，并处理工程量增减、合同纠纷、索赔等事宜。 2、开发项目的工程施工控制无论是开发住宅小区还是金融、商业区等，开发的内容构成了一项系统工程。而施工控制是整个开发项目管理的主要内容，也是项目经理的主要职责。因此，必须加强施工控制，以保证开发项目按计划有序地实施。a 工程进度控制。工程进度关系到建设工程能否如期竣工交付使用，而工程进度通过工程计划来具体实现。 b 质量控制。工程项目的质量是设计意图被实现的程度。质量控制是指开发项目管理机构以合同规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督和管理活动。质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺等是否满足设计要求和合同规定
5、，对所选用的材料和设备进行质量评价，对整个工程中的工作质量水平进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程度，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。 c 成本控制。实施成本控制是在不影响工程进度、质量、生产操作安全施工的前提下，将工程的实际成本控制在预算范围内。通常在施工阶段，要不断进行直接费用监测分析和间接费用监测分析。三、房地产开发项目的工程建设监理 1、工程建设监理的概念工程建设监理简称为工程监理。所谓工程监理就是对建设者在工程项目实施过程中的技术活动和经济活动进行管理，使这些活动及其结果符合有关法规、技术标准、规范和工程合同要求，实现房地产开发商的预期投资目标，同时使房
6、地产开发商能在开发计划期限内以合理的造价和合格的质量提供房地产产品给市场消费者。2、工程建设监管的层次工程建设监理可分为两个层次，即政府对工程建设的监理和社会对工程建设的监理。a 政府对工程建设监理。这是指政府建设主管部门或被授权单位，对本地区、本部门的工程建设项目，进行统一的、强制性的监督管理，以及对由社会负责的工程建设监理活动实施监督和管理的过程。政府对工程建设项目的监理是从宏观上、纵向上强制性实施的。b 社会对工程建设监理。社会对工程建设监理主要是从微观上、横向上通过委托方式实施工程监理，其主要监理机构有：工程建设监理公司或事务所、工程设计单位、科研单位、工程建设咨询公司等。房地产开发商
7、可以委托一个监理单位，也可以同时委托几个监理单位对其开发项目进行工程建设监理。3、工程监理的内容 a 工程进度监理。即监理单位受建设单位或业主委托，对工程进度情况所进行的监督管理活动，以保证施工工程按照合同中预定方案和支付时间完成。主要任务是对项目建设周期进行具体的论证，编制项目总进度计划和阶段详细进度计划，监督阶段详细进度计划的执行，对施工现场进行调研和分析。b 工程质量监理。是监督单位受建设单位或业主的委托，以合同规定的质量目标或国家规范对项目质量进行监督和管理的活动。 工程监理的工作步骤 a 取得监理工作任务。b 与委托方签订监理合同。c 制定监理计划。d 编写监理工作总结报告。四、房地
8、产开发项目的工程建设竣工验收竣工验收是施工过程的最后一道程序，是全面检验设计和施工质量、考核工程造价的重要环节。通过竣工验收，质量合格的物业即投入使用，可以出售或出租给房户。对于预租或预售的物业，通过投入使用，房地产开发商可以得到扣除预付额外的其他款项。因此，竣工的建设项目和单项工程，都应该及时按照国家有关规定和质量标准，组织竣工验收。 1、房屋建设项目的一般竣工验收标准 a 工程项目按照设计图纸建成，所有粉刷、装修全部施工完毕。 b 所有设备（如电梯、采暖通风装置）均按设计规定安装完毕，并能正常启动，发挥功能。c 上下水道架设完毕，所有沟道、管道通畅，无渗透现象；照明及动力用电工作回路及控制
9、回路结构清晰，操作方便；室内、外道均已建成；卫生装备、煤气设施均能正常运转、工作。d 整个工程质量经有关部门评定，达到合格以上。核实建筑安装工程的完工程度，列出已交工的工程和未完工程一览表；提出财务决算分析；对工程质量作出评价，对不合格的提出返回复修意见。e 要求建筑物四周两米以内的场地平整，由本项施工所造成的障碍物已清除。2、竣工验收的程序 a 工程建设完成后，施工单位向开发商递交竣工报告，设计、施工单位向开发商提交图纸。 b 开发商验收。开发商根据图纸、隐蔽工程验收资料、关键部位施工纪录，初步检验工程施工质量。c 共同验收。以开发商为主，组织用户、施工单位、设计单位、建设银行、质量监督等单
10、位共同检查，评定工程质量、技术资料和竣工图纸。 单项工程经过共同验收，验收合格者由验收单位填具验收证书，由质量监督部门发给工程质量等级证书。总体开发项目建设完毕后，经过共同验收，还要进行综合验收。 d 编制工程决算。竣工决算是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。每项工程完工后，承包商在向开发商提出有关技术资格和竣工图纸的同时，都要编制工程决算，办理财务结算。工程决算应在竣工验收后一个月内完成。e编制并移交竣工档案。开发建设项目的技术资料和竣工图是使用单位进行管理和进一步改造、扩建的依据，是城市进一步发展的重要技术档案。开发项目竣工后，要认真整理和清绘竣工图纸等，并按规定移交给使用单位和城市建设档案馆。
