1、浅谈房地产项目管理的核心环节【摘 要】随着我国经济建设的发展与进步。房地产行业飞速发展，逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一，对于经济发展和人们生活有着重要的影响。经济市场化程度逐渐加深，房地产行业的竞争越来越激烈，为了更好的保证房地产项目的质量，实现建设方的经济效益，房地产项目管理工作必不可少。成本控制作为房地产项目管理的核心环节，对于房地产项目管理影响非常的大，如何做好房地产项目成本控制成为建设方重要的研究课题。 【关键词】房地产；项目管理；核心环节；成本核算 随着经济建设的飞速发展，房地产项目投资日益增多，在激烈的竞争环境中但，做好成本控制对于建设方非常的关键。是在实际的建设施工过程中，由
2、于房地产项目管理和控制的缺位，使得房地产项目成本控制难以有效实现，造成了大量的浪费，影响了整个投资的科学合理。成本控制作为房地产项目管理的核心环节之一，是房地产项目管理中非常重要的工作，它能有效的实现投资的合理配置，降低房地产项目的成本，提高经济效益。 一、房地产项目成本控制 房地产项目成本控制指的是在房地产项目建设施工过程中，在保证房地产项目建设施工的顺利进行基础上，通过科学合理的计划、组织、协调和控制等手段和措施实现对房地产项目建设施工成本的有效控制。它对影响整个房地产项目成本的因素实现管理和控制，采用先进的手段和科学技术进行监控，将房地产项目实际建设施工中发生的支出和消耗进行严格的控制，
3、尽量降低房地产项目成本，提高经济效益。它贯穿于房地产项目建设施工全过程和每个方面，从房地产项目的招投标完成到竣工验收，都离不开成本价控制。 房地产项目成本控制主要有房地产各个工程项目、成本形成过程、房地产项目相关职能部门及建设施工人员三个方面，房地产各个工程项目的主要成本控制对象有：一个区段或者整个房地产项目的多个构造物；成本形成过程主要成本控制对象有：房地产项目的招投标；房地产项目施工准备阶段；房地产项目施工阶段；房地产项目竣工验收交付使用和维修阶段成本控制；房地产项目相关职能部门及建设施工人员的主要成本控制对象有：房地产项目部的各部门、施工队伍、班组等，需要接受上级部门和房地产项目管理单位
4、的指导、检查与考评、监督，自己还需要对自己责任成本进行有效控制。 房地产项目成本控制，贯穿于整个房地产项目的建设施工全过程，房地产项目各阶段对其成本影响程度各不相同，其中房地产项目的投资决策和实际阶段对房地产项目成本影响最大，占到总成本控制的四分之三以上，所以在建设施工前，建设方做好房地产项目施工成本控制尤为关键。在市场经济越来开放，竞争程度越来越激烈的今天，房地产项目要体现出其投资合理高效性，提高经济效益，必须要做好成本控制。 二、房地产项目成本控制存在的问题 1、成本控制意识不够，能力不强 建设方房地产项目相关的项目管理工作人员和建设施工人员成本控制意识不够，在房地产项目建设过程没有很好的
5、考虑，房地产项目一般有特定的施工工期，建设方能否按合同要求按时完成工程项目的施工关系到企业的信誉和发展，建设施工工期变化会引起房地产项目成本变化，盲目的赶工期会增加成本。而且房地产项目管理工作人员和建设施工人员的专业知识和能力不够，在房地产项目管理和控制中，分工不到位，责任无法落实，房地产项目施工前的预算不及时，对于房地产项目成本分解进行控制的意识很差，房地产项目成本控制不到位。 2、缺乏统一有效的成本控制机制 目前，我国许多的房地产项目成本控制存在权利和责任不统一现象。如建设方房地产项目经理只关心投资能否及时到位；房地产项目设计等技术人员认为自己能够保证工程项目的顺利移交就完成工作任务；施工
6、人员只在乎工资和奖金，财务部门只注重日常成本核算，没有有效的将个部门、人员的权利和责任统一起来，有效的做好房地产项目成本控制。3、事前成本控制和事中成本控制脱节，成本预算和核算未有效结合 建设方在进行房地产项目成本控制时，缺乏有效的成本管理手段和方法，使得事前成本控制和事中成本控制脱节，没有有效的联系起来；预算工作人员没有将成本预算和核算很好的结合起来，在工程项目的建设施工中无法起到指导作用。 4、建设施工材料的使用和管理不当 在房地产项目建设施工过程中，建设施工人员没有按照施工材料使用和管理相关规定领取和使用材料，监督机制不够健全，使得施工材料被严重浪费；而且对于施工材料的管理不够严格和规范
7、，经常出现材料丢失和施工人员随意领取材料，造成重大经济损失，增加了房地产项目的成本，加大了建设方的建设施工成本。 三、做好房地产项目成本控制的具体措施 建设方做好房地产项目成本控制能够在房地产项目建设全程中通过各种管理措施和控制手段有效的实现对建设施工投资、建设施工人员、建设施工材料的优化配置，降低工程项目成本，实现投资的最佳效益，提高建设方的经济效益，对房地产项目具有非常重要的作用，但是在房地产项目成本控制过程中，由于建设方本身的重视程度不够、成本控制方法不当等原因，房地产项目的成本控制出现了一系列的问题，因此我们必须要采取有针对性的措施来做好房地产项目成本控制。 1、掌握市场动态，确定房地
8、产项目的责任目标成本 房地产项目建设方在中标后，要组织相关的专业人员，根据最新市场经济动态，做好房地产项目的市场分析。建设方的工程投标计划书是参照国家统一的工程项目人工、材料及机械设备消耗来进行编制计算的，其报价和实际的市场价格存在差距，因此要根据房地产项目的合同要求、施工条件、施工材料等的最新市场价格，找出房地产项目成本控制的重点，确定房地产项目的责任目标成本，为房地产项目的实际成本提供目标和参考。 2、编制房地产项目建设施工设计图纸的预算 建设方根据房地产项目的责任目标成本，科学合理的进行施工设计，优化房地产项目建设施工技术，合理配置房地产项目施工要素，对建设施工消耗进行分析和节约措施的制
9、定，制定房地产项目施工现场的目标成本。房地产项目的施工预算总额应该控制在责任目标成本的范围以内，通过房地产项目建设施工预算来实现对房地产项目全过程成本的有效控制，把施工预算落实到施工单位，明确分工，划分责任，形成房地产项目成本管理和控制责任体系。建设方在施工前，把施工预算的差额作为建设方的计划盈利，以此作为目标对建设施工活动进行管理和控制；根据建设施工设计的变更或者更新情况做好预算调整，在预算发生变化时，要及时的申报审批，在进行合理的分析计算，追加预算的同意书下发后才能付诸实际。 3、制定合理的建设方内部房地产工程项目成本定额，实现建设施工成本的动态控制 建设方根据房地产项目建设施工要素的最新
10、市场价格、施工技术、管理水平等，依据成本最低，最优配置的原则，制定内部科学合理的材料消耗定额、劳动定额、机械设备使用定额及建设施工费用控制定额，同时根据市场的最新动态和企业的实际情况，及时的调整建设方内部房地产项目建设施工定额，实现建设施工成本的动态控制。 4、掌握科学的成本核算方法，建立信息化的成本核算体系 通过掌握科学合理的成本核算方法，确定房地产项目成本核算的具体指标，尽量和房地产项目的成本计划实现对应和相互比较，及时准确的反映房地产项目成本实施具体情况；同时利用现代先进科学技术和计算机技术，建立信息化的房地产项目成本的核算体系，进行系统的分析处理和储存，避免在实际的房地产项目成本核算中因为核算报表繁多，核算过程复杂，出现失误，保证成本核算的高效准确性，提高房地产项目成本控制工作人员的工作水平。 参考文献： 1江越.浅谈房地产企业项目成本管理的核心工作J.中国新技术新产品，2009（11）. 2刘艳.浅谈施工项目成本管理的核心问题J.科技资讯，2009（12）. 3李凯.浅谈施工项目成本管理的核心问题J.水利水电技术，2006，37（6）.
