1、浅谈房地产项目的成本控制摘要：近年来我国城市商品房价格居高不下，成为人们关注的重大民生问题。按照国家对房地产市场“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定”的总体要求，如何不断提高和改善人们居住环境，同时将房地产价格有效地控制在合理范围内，控制成本，发挥房地产业发展拉动国民经济发展的“带动效应” ，形成国民经济发展的良性循环，是经济、社会发展的热点问题。 关键词：房地产 项目 成本控制 重要性 遵循原则 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 1 加强房地产企业成本控制的必要性 成本控制是企业财务管理的一项重要内容，科学有效地成本控制能够给企业带来巨大的成本效益。我国的房地产行业经历了近二
2、十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化、透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业，在激烈的市场竞争中，房地产企业要想取得成功，必须结合自身实际，加强成本控制。企业的成本控制，不仅仅是一个财务管理的概念，而更是一个企业战略概念。降低企业的成本是企业增强市场竞争力的有力保障，也是每一个企业永远追求的目标。如何以最低的成本，在规定的时间里开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产开发项目中需要关注的重要问题。因此，成本控制管理应伴随每一个房地产开发商的每一个项目，涉及房地产企业各职能部门，贯穿在项目开发的每一个阶段。所以，房地产企业的成本控制面临着前所未有的挑战。 2 房地产项目成本控制应遵
3、循的原则 2.1 经济效益原则 进行房地产成本控制的首要原则就是遵循以最小的投入换取最大的经济效益，本着以经济效益为中心的原则进行成本控制。 2.2 目标成本控制原则 进行项目成本控制要制定合理的目标成本，并进行科学有效的管理，可以结合实际情况制定合理的目标，对目标进行层层分解和细化，实行目标责任制，定期和不定期的进行目标执行结果的检查，进行目标的调整和修定，促进项目成本最低化的实现。 2.3 综合成本控制原则 综合成本控制的客体是指整个房地产企业、房地产开发和筹建过程以及房地产涉及的全体人员，对综合成本进行管理也即通常所说的“三全”管理。进行综合成本控制就要对全员和全过程实行统一的管理和控制
4、，要充分调动每位员工的积极性，提高单位经济效益。 2.4 权责发生制原则 房地产项目工程属于大型项目工程，在整个施工过程中涉及到的内容相当复杂，因此要明确相关的责任人。在项目开发过程中，工程项目经理、各班组负责人都肩负着重要的成本控制使命，拥有进行成本控制的相关权力，同时也承担着相应的经济责任。 2.5 动态控制原则 房地产开发项目都是一次性的工程，进行项目成本控制时要注重对项目进行中间控制，即我们通常所说的动态控制。在房地产施工的准备阶段进行成本控制是依据组织设计的具体内容进行的，从而制定目标成本、编制相关的计划，最终确定可行性的施工方案。 3 成本控制实施步骤中的控制要点 3.1 强化施工
5、项目成本控制意识，进行全员管理。 应当充分调动项目管理人员的积极性，使项目管理人员真正认识到施工成本管理的重要性。可定期或不定期组织员工学习、交流，对员工进行考核，实行竞争上岗，建立健康有序的工程成本管理程序。成本管理控制涉及工程部、财务部、预算部等各个部门，要做到全员参与，理顺公司内部各部门之间的职责关系，相互协作，相互制约，责任分工明确，权力利益配套。 3.2 建立规范、统一、标准的责权利相结合的成本管理体制。 做好项目成本预测工作，制定成本计划。在项目施工过程中，项目经理部在肩负成本控制责任的同时，享有成本控制的权力，同时项目经理要对部门成员在成本控制中的业绩进行定期检查和考评，有奖有罚
6、。只有真正做好责、权、利相结合的成本控制，才能收到预期的效果。 3.3 加强项目各个阶段的成本关键点的控制 房地产项目开发通常包括四个阶段，即立项、规划涉及、施工建设、市场营销四个阶段，不同阶段发生的成本费用也不尽相同，与此相对的，成本控制的关键点也不相同。只有抓住各个阶段的成本关键点并对其进行控制，该项目开发所发生的成本才可能达到最小化，企业获利的空间也相应变大。 立项阶段 立项阶段在整个项目开发中所占的费用比重很小，大约在 1%左右，但是对整个成本控制的影响却达到 60%-70%，可见在立项阶段成本控制的重要性。该阶段发生的成本主要包括土地出让金、拆迁补偿费、可行性研究费用、市政配套费用等
7、。立项阶段要考察的重点是该项目的投资环境、地理位置、交通条件、经济技术指标等。对于土地方面发生的综合费用，企业可以选择目前市场价值不大但是未来升值空间较大的地皮，这样未来产生的现金流量将远远大约支付的成本；对于可行性研究，企业尽量聘请专业的投资咨询机构，尽管费用方面可能大于普通的投资机构，但是获得的报告准确度也相对高一些，至于其他的配套费用，房地产企业应该尽量争取国家或该地区的一些优惠政策或者推迟缴纳获得递延收益。 规划设计阶段 房地产开发项目的规划设计阶段其实就是把管理层的决策意图及前期工作中的想法进行全面的规划和描述的阶段，是整个成本控制的关键阶段，规划设计的合理与否，决定着整个成本的控制
8、。该阶段主要包括方案设计、施工设计、材料采购、环境设计等，当然，在设计时要明确市政规划的情况。方案设计时一定要考虑到可能某些地方发生变动时的预备方案，这样才能有备无患；施工图设计主要就是严格按着之前的预算及设计图的描述，按照相关部门的意见，尽可能的完善图纸。材料采购时要进行多家供应商比较，选择各方面都成熟的材料和设备。市政设计及环境设计就是要求房地产开发企业要及时与政府进行沟通和合作，提升周边社区的环境，在整个规划设计阶段，要提倡节俭意识，反对浪费，反对重视技术、轻经济、设计保守等现象。 施工建设阶段 该阶段就是将设计图纸变成现实的、成型的建筑产品。这一阶段在质量、期限等方面表现额尤其重要。在
9、该阶段房地产企业控制成本的方法主要就是在施工时采用先进的施工设备、科学的施工方案及物美价廉的材料等，施工建设阶段的控制要点主要是招标文件、施工单位、供应商的选择、图纸设计的审查等，招标文件主要就是房地产企业在项目招标时的文件要通俗易懂、清晰明白、信息公正公开等。材料和设备的采购可以经过比较挑选供应商，并且可以与供应商建立长期合作关系，这样可以节省成本；图纸设计的审查就是在开工前或者开工时尽量争取阶段图纸设计中存在的缺陷，尽量减少设计变更。 市场营销阶段 市场销售阶段就是房地产项目完成后，企业对其进行销售的过程，在这一阶段对其控制的目的就是保证房地产开发项目资金的回收、达到设定的盈利目标。这一阶
10、段的成本控制要点主要在销售广告、销售人员的工资、销售活动等，营销广告及营销活动是这一阶段的重点，房地产开发企业要想将商品房等在市场上进行销售，就需要通过广告和一系列的活动让大众了解知道该开发项目，其需要确定广告的方式、目的等从而锁定潜在的顾客。 3.4 加强阶段性经济活动分析及成本核算。 阶段性的经济活动分析一般包括地下室结构完工、主体结构完工、装修工程完工(即项目竣工)的经济活动分析。每一阶段的完工标志着这一阶段成本的截止，必须作详细的分析。通过分析项目成本支出的情况，找出项目成本控制的薄弱环节，为公司以后的项目成本测算积累经验。项目竣工决算后，由项目部编制详细的结算资料及成本资料交公司，由公司预结算部门对项目部的结算资料进行审核，公司财务部门对项目成本资料进行审核。公司对项目的盈亏情况作详细审查，确定项目的盈亏额。 4 结语 总之，对房地产开发企业的成本控制进行研究对于房地产开发企业参与市场竞争，腾出利润空间、制定销售策略有着重要的意义。 “省钱就是赚钱” ，谁对成本进行精确控制，谁就在竞争中占据优势。 参考文献： 1杜亚杰；工程造价建设全过程控制策略探讨J河南建材2012(1)5657. 2娄亚旭；浅析房地产企业成本控制，大科技，2010
