1、浅谈国民经济波动对房地产营销的影响摘要：房地产营销在国民经济发展过程里占有重要的地位，在我国经济高速发展的过程里起到推动的作用，房地产渐渐成为了我国经济的主要支柱之一，正因为房地产营销如此重要，因此引发了社会对房地产经济变动问题的思索，并不断找寻房地产营销逐步完善及发展的方法。文章通过房地产营销的概念与发展、国民经济波动对房地产营销的作用进行探讨，论述国民经济波动对房地产营销造成影响的外生因素和内生因素。 关键词：国民经济；波动；房地产营销 中图分类号：F293.30 文献标识码：A 引言 当今社会的市场竞争尤为激烈，尤其是对于房地产市场的竞争更是如此，想要稳固自身的地位，就一定要看清公司自身
2、的前进之路，要具有完善的营销管理体系，透过严谨的营销策划，让公司的员工都能清楚自己的职责以及公司的奋斗目标，在营销活动里才可以稳扎稳打。所以说，营销对于公司的发展非常重要，因此，应当从正确的角度了解房地产营销的影响，才可以寻求出更加合理的措施以便使得我国房地产营销健康、有序的发展。 一、房地产营销的概念与发展 (一)、房地产营销的概念：房地产营销指的是房地产商品进入到流通范围内的时候，以销售为中心点采取的营销规划、价格定位、广告策划等相关的活动。 （二） 、房地产营销的发展。房地产营销作为市场经济环境下房地产业发展到一定时期的产物，并没有在房地产公司经济开发时出现，而是在当代营销理念的基础上转
3、变过来的。房地产营销历经了以下几个发展时期： 第一个发展时期：建设观念时期。处在计划经济阶段，我国的房地产概念就只是房屋建设，以至于在相当长的阶段，我国的房地产产业模拟的是前苏联的经营方式，房屋的规模及价位都是通过政府进行统一指定的，建设的过程通过统一的图纸进行，所以经常出现不合理的状况。 第二个发展时期：楼盘观念时期。由于市场经济的不断发展，我国的房地产产业也已经具备了初步的楼房销售意识，可是大多数的房地产开发商对于市场的意识还不够充分，无法紧随市场经济的步伐，销售时会没有合理的规划。 第三个发展时期：推销观念时期。在这个时期，研发项目开始通过几个楼盘的价格差战略，逐渐向客户传递价格对比的理
4、念，令客户对楼盘建立起大致的认识，使得客户了解怎样在不同品质的楼盘面前挑选出自己的楼盘，这个时期最为关键的就是价格。 第四个发展时期：营销观念时期。在 20 世纪 90 年代时，我国呈现出楼盘空置的状态，此时房地产开发商意识到客户的消费状态在房地产营销过程里的重要性，客户希望自己的需求可以得到满足，房地产开发商也因此把开发的中心从产品自身过渡到客户的需求上。 第五个发展时期：综合营销观念时期。综合营销属于当今社会营销观念全新的发展方向，房地产公司对于营销的目标要兼顾到公司的自身的效益、消费者需求以及生态效益，如果可以让这三者都可以获得自己所需就是最好的营销成果。透过不同的营销方式以及相互配合及
5、互动，建立了房地产的营销理念。整合营销理念需要房地产企业把所有的经济活动进行综合，构成一个合理的整体，房地产营销活动变成了所有部门的职责。 二、国民经济波动对房地产营销的作用 房地产营销属于我国国民经济当中所有行业的基础，它供应的产品不仅是生产所需要的资料，还是生活中所必须的物质资料。因为房地产营销发展的商品需要一定的时间，通常状况下，一个工程项目的周期有可能会长达几年之久，因此，透过这些对于房地产营销有所需求的行业来讲，房地产工程项目的建设一定要尽早进行，而且房地产营销的建设会加快其他行业的发展，同时也为其他行业提供了市场的需求。 （一） 、房地产营销的发展引发了其他行业的发展。通过调查发现
6、，房地产营销在投资的过程里引发了其他相关行业的发展，比如：物业行业的发展、建材行业的发展、家居行业的发展、装修行业的发展等。而且，在解决就业方面以及扩大财政收入方面做出了积极的贡献，因此，房地产营销的影响程度及贡献，是其他行业所无法取缔的。 （二） 、房地产营销的发展对于城市的建设非常有益。房地产营销的发展对于城市建设以及环境起到了推动作用，为城市建设带来了丰厚的资金。城市是社会发展的产物，在城市中占有大量的财富。城市对于各类公共建筑物、土地的研发及运用乃至其他设施的资金投放，都属于房地产营销为城市累积的财富。并且，在当前的市场经济体制下，有些投资商可以透过租金及税金将投入的资金赚取回来，而且
7、还会在某种程度上获取丰厚的利益，再将这部分资金投放到其他产业中，进而令城市的环境建设得到了改善，加快了城市建设的良性循环。 （三） 、房地产营销的发展加快了社会财富的累积。房地产营销不但是社会整体财富的关键，也是国民经济的主导产业。因此，房地产营销的发展对于国民经济的快速发展有着非常重要的影响，并且也为其他发展供应了有力的先决条件。由于房地产营销的发展比国民经济的发展速度快，因此可以调动其他相关产业的发展，为社会财富的累积提供良好的环境。 （四） 、房地产营销的发展加快了国民经济的增长。由于当前市场经济的持续发展，房地产营销的发展呈现了良好的局面，因此，它对于国民经济的发展影响愈发明显。我国房
8、地产营销恰好出现在这样一个发展迅速的时期，因此可以发现，加大对房地产行业的投放力度对于加强国民经济的效果非常显著。 三、国民经济波动对房地产营销造成影响的外生因素和内生因素 （一） 、外生因素 1、经济因素 （1） 、经济因素之间是密切相关的 不论哪一个环节的改变都会出现动荡全局的效果。并且每一个因素中都包含着子因素，比如：需求因素里通常具备投资需求以及消费需求的因素，生产因素里又具备了中间以及最终产品的因素。所以，核心因果联系又促成了大小环节相互联系的网络体系，体系里各类因素之间相互关联作为核心因果关系而长期存在。 （2） 、因果关系的运转过程属于自我积累的过程 因果关系的运转属于自我积累的
9、过程，也属于一种自我放大的过程。比如：一个需求的扩大一定会引发投资需求的扩大以及消费需求的扩大，从而生产也会大面积扩大。而消费品的生产以及中间商品生产的扩大又成为投资品生产扩大的成果，前两个方面的扩大又会使得后者扩大，收入的提升也会对支出造成一定的影响，支出的提升又会使需求扩大。而实际上在这个扩大的过程里，是在对社会经济的活跃度进行调节。 （3） 、因果链里的自我转折 当累积到一定程度时，会同时出现一种阻力以及阻力因素，最后会把阻力进行扩大化发展，使得经济迈向了收缩状态。在阻力的因素里，也包括由因果链接扩大自身所出现的阻力，可以令扩大运行自我终结。 2、社会科技因素 社会环境指的是国家或地区的
10、人口比重、文化程度、民族风俗以及人生观、道德观、价值观等。我国的人口数量颇多，大约占全球总人数的 1/5，城市化进程也逐渐加快，生活水平得到了提升，家庭规模逐步转向小型化，所以，对于我国的房地产行业的发展趋势存在着非常大的潜在市场，人们对于未来的需求也使得房地产行业发展的更加迅速。通过调查表明，房地产行业在未来的发展历程中一定会通过扩大居住面积来满足人们居住的要求。 3、城市发展因素 城市化的发展历程会推动城市基础建设以及普通住宅的需求，而且对于人口的流动、数量的增加以及交通的发展都有一定的影响，还会影响到地价的上涨以及房地产行业的发展，从而导致不同房地产出现经济周期的波动。 4、政策因素 政
11、策波动的中西方经济现象是有所不同的。西方的政策周期概念是通过选举的规则性周期的转变为根据，它极力印证定期的总统大选以及不同任职期的政策转变是通过经济周期的波动引发的。而我国对于高层领导人的改动并不具备这样的期限，所以很难讲我国在时间规则上的选举周期。可是房地产经济以及国民经济的波动特点之一则是不规则性，它被一些影响范围较大的因素所影响。这正是因为受到了不规则的政治决策及变动所影响。使得不规则的房地产营销以及国民经济的周期出现波动。 5、其它因素 包含战争、政治、地震、自然灾害以及社会中的突发状况等方面。 （二） 、内生因素 1、房地产营销供给以及需求的矛盾成为了国民经济波动的内在原因。房地产供
12、给以及需求属于市场的常规化变动因素。房地产的投入一定要依靠消费者的的需求来进行。房地产供给总量因为受到劳动、技术、资金、管理等方面的改变而出现扩大或收缩的运行。所以房地产行业对于供求关系的转变，一定会引发国民经济的波动。 2、房地产价格的转变是引发国民经济波动的主要原因。房地产投资的盲目性以及投机性使得房地产一直处在“高温”状态，这只会使得房地产出现价格不规律的局面。而房地产价格的攀升又会使得房地产在投资时产生较高的回报率，在这样一个高回报率的带动下，一定会使得更多的房地产开发公司将资金流入房地产市场。 3、在房地产经济活动里，投资成为了影响房地产发展的重要原因。房地产引发的波动，通常会让人们
13、当做是造成房地产经济波动的主要因素。而实际来讲，房地产投资的加大，会使得房地产产业不断扩大，房地产市场进入昌盛时期。投资缩小，则会令房地产产业发展迟缓。房地产引发的波动相对于房地产经济周期的波动来讲会更加活跃。 4、房地产收益率也成为了一个关键的内生因素。收益率指的是房地产开发获得的收益以及投资额的比率，也就是投资的回报率，通常来讲，房地产开发商在预期收益率持续提升时，会加大投资以及开发的规模，反之则在投资行为上非常谨慎，所以，收益率对于开发商来讲是极为关注的一项。 四、结束语 由于百姓的精神需求的持续提升，全面完善营销理念一定会对房地产营销有着积极的推动作用，也会对国民经济带来更加长远的利益
14、。 参考文献 1李珍贵.房价、地价关系：理论分析与实证模型A.中国科协2005 年学术年会第 38 分会场、科学发展与土地资源节约和集约利用论文集C.2005. 2高云龙，李春丽.房产税征收及其对房价的抑制作用研究J.价格月刊.2011.（07）. 3严法善，刘杰.中国高房价问题的成因及对策基于经济、制度、心理三个维度进行分析A.上海市经济学会学术年刊（2010）C.2010. 4苏洪见.房地产市场领域的地方政府行为分析房价“成本清单”背后的地方政府行为逻辑A.科学发展观与行政体制改革研究湖北省行政管理学会 2008 年年会论文集C.2008. 作者简介：陈向华(1977-10)，男，江西南昌人，现就职于江西省地质工程研究中心；硕士研究生，地质工程硕士，中级经济师。主要从事项目施工管理和房地产经济方面的研究工作。
