1、1论“买卖不破租赁”摘 要：近代各国大多承认“买卖不破租赁”的规则。从比较法上来看， “买卖不破租赁”规则的立法目的在于保护承租人的利益，稳定租赁关系，保护交易安全，实现物尽其用。我国合同法第 229 条确立了“买卖不破租赁”的规则，这使租赁权能够对抗新的所有权人，强化了对承租人的保护。 “买卖不破租赁”规则主要适用于不动产，因为动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点，保持动产租赁的长期稳定性的意义不像不动产租赁情形那样大。严格地讲， “买卖不破租赁”只是一种形象的说法，其立法意旨在于，任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力，因此，这一规则的适用并不限于买卖，其中的“买卖”应当采广义的
2、概念，包括赠与、确权等所有可能导致租赁物所有权发生变动的情形。 “买卖不破租赁”规则的适用使得租赁权具有了对抗第三人的效力，而且该效力直接依据法律规定产生、不需要登记，但这并不意味着租赁权已经成为了物权。 关键词：买卖不破租赁；比较法；法律适用 中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：10030751（2013）09004808 “买卖不破租赁” （Kauf bricht nicht Miete） ，是指在租赁期间，租赁物的所有权变动并不导致租赁关系的解除。我国合同法第 229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效2力。 ”该条确立了“买卖不破租赁”的规则，这使
3、租赁权实际上具有了物权的效力，使其能够对抗新的所有权人，强化了对承租人的保护。 一、 “买卖不破租赁”的历史发展和立法目的 一般认为， “买卖不破租赁”是近代法发展的产物。关于罗马法上是否存在“买卖不破租赁”的规则，学界存在争议。有学者认为，罗马法中存在“买卖不破租赁” （emptio non tollit locatum）规则，即确认租赁物的买卖并不导致租赁关系的解除，承租人仍有权请求出租人（即新的所有权人）履行合同义务。但大多数学者认为，罗马法仍采纳“物权优于债权” 、 “买卖破坏租赁”的规则，并不存在“买卖不破租赁”规则，因为租赁合同所产生的是债权，作为债权人的承租人不能以其依据租赁合同
4、所享有的债权来对抗租赁物新的所有权人，新的所有权人基于物的追及权，可以驱逐承租人而夺回标的物。后来，为了保护处于弱势地位的承租人， “买卖破坏租赁”规则的适用受到了一定的限制，但总体而言，罗马法并没有采纳“买卖不破租赁”的规则。罗马法中的“买卖破坏租赁（sale breaks hire） ”规则对后世的学者产生了重大影响，但在 18 世纪，该规则不断遭到自然法学家的质疑。 近代各国为强化对承租人的保护、促进对租赁物的有效利用，大多承认了“买卖不破租赁”的规则。在 1794 年普鲁士普通邦法的制定过程中，就是否规定这一规则存在不同的看法，争议的焦点在于该规则背后的法律政策，立法者最终拒绝采纳“买
5、卖不破租赁”规则。依据该法的规定，新的所有权人虽不能像在罗马法下那样将承租人赶出住房，但可以给承租人一个很短的期间，要求其解除租赁关系。 在康德看来，3“买卖破除租赁” 是符合理性的法律规则：租赁物的所有权发生变动后，买受人就取得了物权，而租赁合同确立的不过是对人权，由于“对于作为财产的一个物件的全部权利超过所有的对人权”，因此，承租人不得以其享有的债权对抗租赁物的买受人。 德国民法典第一草案采取的是罗马法中的“买卖破坏租赁”规则，其立法理由在于：“基于租赁合同产生的承租人权利是一种债权，而非物权，因此出租人的受让人不应受租赁合同的约束，在任何时候他都可以依据其物权请求承租人返还租赁物。 ”但
6、不可否认，这一规则也产生了严重的问题，即其忽视了对承租人利益的保护，尤其是在住房租赁情形中，如果出现住房短缺，就可能产生承租人的生存无法得到保障的问题。由于这一原因，德国法学家基尔克对该立法理由提出了严厉批评。在他看来，在德国的许多城市中，承租人臣服于出租人的专断与高额的租金已经成为严重的社会问题，承租人处于弱势地位，为了保护承租人，法律应当在一定程度上限制合同自由， 德国民法典第一草案应当强化对承租人的特别保护。基于基尔克的批评，温德沙伊德也改变了自己的观点，认为采纳“买卖不破租赁”规则是必要的，是私法实现其社会任务的要求。因此，最终生效的德国民法典第 566 条确立了“买卖不破租赁”的规则
7、。 德国民法典的规定对于其他国家的立法产生了一定的影响。例如，根据意大利民法典第 1599 条的规定，已经在公共登记簿中登记的租赁合同，其可以产生对抗第三人的效力，也就是说，买卖不得破除租赁。在实践中，如果承租人占有租赁物，则租赁物之新的所有权人必须尊重既存的租赁关系。 奥地利普通民法典第 1095 条规定：“如果4租赁合同已在公共登记簿中登记，则承租人的权利被视为物权，在剩余租赁期限内，租赁财产的新占有人也必须承认该权利。 ”但是，对于没有在公共登记簿中登记的租赁合同，依据该法典第 1120 条的规定，原则上产生买卖破除租赁的效力，即买受人在遵守法定的或约定的终止期限的情形下可以终止租赁合同
8、。 从比较法上来看， “买卖不破租赁”规则的立法目的在于：第一，保护承租人利益。 德国民法典第 566 条规定的立法理由是“保护承租人利益” ，但就为什么需要保护承租人利益的问题，却没有作详细说明。王泽鉴先生曾经认为：“居住为人生之基本需要，屋价高昂，购买不易，承租人多属于经济上弱者，实有特殊保护之必要。 ”但认为承租人都是经济上的弱者，理由也不充足。笔者认为，不动产对当事人的利益影响重大且具有稀缺性，如果出租人将租赁物出售，而承租人未被赋予对抗买受人的权利，承租人的租赁权就将落空，其仅能向原出租人主张违约责任，这对承租人而言是不公平的。 “买卖不破租赁”规则的主要目的是对“土地和房屋的使用承
9、租人和用益承租人的存续利益提供保障” ，因为居住利益属于生存利益的范畴，此处的生存利益既包括住宅承租人的居住利益，也包括不动产商业承租人的商业维持利益。在民法价值序列中，生存利益位阶较高，属于应当予以优先保护的利益类型。出租人随意转让租赁物会对承租人的生存利益造成重大影响，因此，应当对承租人的生存利益予以优先保护。第二，稳定租赁关系，保护交易安全。依据“买卖不破租赁”规则，在租赁期间内，租赁物所有权发生变动的，租赁关系并不会受到影响，这对于稳定租赁关系、保护交易安全具有重要5意义。当然， “买卖不破租赁”规则并没有改变租赁权的债权属性，其本质上只是一种利益冲突的实用主义解决方式，并没有使租赁权
10、上升为一种物权，而只是通过使租赁权物权化的方式，实现稳定租赁关系、保护交易安全的立法目的。第三，实现物尽其用。采纳“买卖不破租赁”规则，有利于鼓励承租人对租赁物进行中长期投资和利用。对商业承租人而言，其商业经营场所的选址往往是基于多项因素的综合考量而予以确定的，商业业绩、利润的发展和维持也与选址具有密切关系，同时，由于顾客群和广告效应等原因，保持租赁关系的稳定有利于鼓励商业承租人对商业用房进行长期投资，以充分发挥其商业价值，实现物尽其用。 二、 “买卖不破租赁”的适用范围 （一）该规则主要适用于不动产 “买卖不破租赁”规则主要适用于不动产。其是否可以适用于动产租赁，对此存在争议。从比较法上来看
11、，有些国家将“买卖不破租赁”的适用范围限于不动产租赁。例如， 德国民法典第 566 条规定：“所出租的住房在交给承租人后，被出租人让与给第三人的，取得人代替出租人，加入到在出租人的所有权存续期间因使用租赁关系而发生的权利义务中。 ”一般认为，德国法上的“买卖不破租赁”规则适用于住房使用租赁关系、土地使用租赁关系和住房以外的房屋的使用租赁关系以及已登记船舶的使用租赁关系。但也有一些国家和地区的民法并没有严格限制该规则的适用范围。例如，我国台湾地区民法典第 425 条规定， “买卖不破租赁”规则既适用于不动产租赁，也适用于动产租赁。 欧洲民法典草案第 4.27 101 条规定“买卖不破租赁”规则的
12、适用对象为“租赁6物” ，其起草者认为，该项规则首先适用于所有的不动产租赁，在某种程度上也适用于动产租赁。 关于“买卖不破租赁”规则的适用范围，我国合同法第 229 条采用了“租赁物”的表述，从文义解释来看，其既包括动产，也包括不动产。是否应当对此处的“租赁物”作限缩解释，将其限于不动产？对此，学界存在不同看法。有学者指出，承租人包括动产承租人和不动产承租人，而不动产承租人又可以分为居住租赁人、经营租赁人等，从保护弱者的角度出发，应当将“买卖不破租赁”的适用范围限于居住承租人。笔者认为，应当将此处的“租赁物”限于不动产。其原因在于： 1.将“买卖不破租赁”的适用范围限定为不动产，符合该规则的立
13、法目的 “买卖不破租赁”规则的立法目的是实现对承租人居住权的保障，维护作为弱者的承租人的利益。苏永钦教授曾指出：“不动产的承租，至少在大多数情形，确可说涉及基本生存保障问题，不论假设承租一方为社会经济弱者，或在契约订定与履行上处于交易的弱势，都还不算太离谱。 ”而动产租赁则涉及社会生活的方方面面，动产的承租人很难说是经济上的弱者。不动产如房屋、土地等事关承租人的基本生产、生活，如果不适用“买卖不破租赁”规则对承租人予以特殊保护，就可能影响承租人的基本生产、生活，因此，各国通常将“买卖不破租赁”规则适用于不动产。 2.动产租赁的标的物具有很强的可替代性，通过违约责任对承租人进行救济已经足以保护其
14、利益 7动产租赁关系一般不会对承租人的生产、生活产生重大影响。动产租赁并不涉及承租人的居住权，而且动产本身容易找到替代物，其一般情况下也容易消耗，无法进行长期租赁，这样，对动产租赁设定稳定租赁关系的立法目的就不具有太大必要性。对动产租赁即使适用“买卖不破租赁”规则，也无法实现该规则鼓励物尽其用的立法效果和目的。 3.对动产租赁的保护适用“买卖不破租赁”规则，可能与民法的其他制度不相协调 对动产租赁的情形，因为其一般并不关系到承租人生存利益的保护，所以无须通过“买卖不破租赁”规则对承租人予以特别保护。按照冯巴尔教授的观点，租赁合同或多或少与买卖合同具有相似性。租赁合同的订立可能主要是为了在动产上
15、设定担保物权，特别是在合同中授予承租人对标的物完全的使用权（以该标的物的使用寿命为期限） 。在此情形下，对承租人的保护不应与对买受人的保护存在过多差异。 对于“买卖不破租赁”的正当性，学界一直存在着质疑。笔者认为，此种质疑在很大程度上是因为对该规则适用范围的界定不清晰造成的。例如，朱庆育博士认为，就“买卖不破租赁”规则而言，无论是将政策判断归结于“保护弱者利益” ，还是归结于“保护承租人的生存利益” ，都难免以违背民法“目的独立”性质为代价。笔者认为，学界提出质疑的主要原因还是这一规则的适用范围过于宽泛。动产的类型成千上万，许多动产（如汽车、设备、船舶、飞机等）都可以进行租赁，而在这些租赁关系
16、中，无法判断承租人是否属于经济上的弱者，而且，承租人往往是为了经营而进行租赁，很难说有生存利益的保障问题。在此情况下，8通过“买卖不破租赁”规则保护承租人的必要性是不存在的，但如果将该规则的适用范围限定于不动产，该规则的正当性基础就会得到强化。 欧洲私法共同参考框架 （DCFR）第 4.27101 条规定：“租赁物所有权从出租人移转至新所有人的，如果承租人在所有权移转时已经占有租赁物，则租赁物的新所有权人替代原出租人成为租赁合同当事人。原出租人作为保证人，对不履行租赁合同所发生的债务承担补充责任。 ”应当承认，该条规定仅适用于动产租赁情形。由此可以看出， “买卖不破租赁”的制度目的已经扩展至稳
17、定租赁关系、维护交易安全。但笔者认为，动产具有相当强的可替代性和可消耗性特点，因此，保持动产租赁的长期稳定性的意义并不像不动产租赁情形那样大。 （二）该规则的适用不限于买卖 依据“买卖不破租赁”规则，在原所有权人出售不动产之后，承租人可以以其租赁权对抗新的所有权人。关于买卖合同的概念，学界存在广义说和狭义说两种观点。狭义说认为，买卖合同仅指移转有体物所有权的合同，即出卖人移转财产所有权给买受人、买受人支付价款的合同。广义说则认为，买卖合同是包括有体物、权利等财产权的有偿转让的合同，即出卖人将财产所有权或其他财产权移转给买受人、买受人支付价款的合同。从这个意义上理解，买卖包括了一般的动产、不动产
18、的转让和土地使用权的出让、知识产权的转让等。从“买卖不破租赁”规则的解释来看，其中的“买卖”应当采广义的概念，即所有的买卖类型都可以适用“买卖不破租赁”规则。 但是， “买卖不破租赁”规则是否仅适用于买卖？例如，房屋在租赁9期间，如果因买卖以外的原因而发生所有权变动，则是否仍然适用“买卖不破租赁”的规则？笔者认为， “买卖不破租赁”规则的适用范围并不限于买卖。德国学者梅迪库斯专门讨论了德国民法中“买卖不破租赁”规则的扩展，包括事实法律行为出让使用租赁土地、出租人在土地上设定负担、强制拍卖等情形。这说明，在德国法上， “买卖不破租赁”规则的适用范围并不限于买卖。严格地讲， “买卖不破租赁”只是一
19、种形象的说法，其立法意旨在于，任何租赁物所有权的变动都不得影响租赁合同的效力。例如，赠与、确权等都可能导致租赁物的所有权发生变动，都应当有“买卖不破租赁”规则的适用。因此， “买卖不破租赁”规则的适用不限于买卖。 关于“买卖不破租赁”规则的适用范围，有如下几个问题值得讨论： 1.是否适用于无偿借用关系 德国法认为，对无偿借用人的生存利益的救济，属于社会保障法范畴，单个私法主体不负有且无法完成进行社会救济的义务。笔者认为，在无偿借用关系的情形下，适用“买卖破除借用”规则不会导致借用人的利益受损，而且在无偿情形下，限制并未取得利益的出借人的处分权并无充分理由。从我国合同法的立法本意来看，租赁合同一
20、定是有偿的合同，该法仅在第 13 章“租赁合同”中规定“买卖不破租赁”也意味着，该规则一般适用于有偿合同关系，无偿借用关系并不适用“买卖不破租赁”规则。 2.是否适用于其他意定的所有权变动 所有权发生变动的原因，并不仅限于买卖，还可以是互易、赠与、10遗赠等。从“买卖不破租赁”规则的立法目的来看，其侧重点在于，在租赁物所有权发生变动时仍然维持租赁合同的效力，以保护承租人的利益。 德国民法典虽然采取的是“买卖不破租赁” （Kauf bricht nicht Miete）的表述，但学者通常认为， “买卖不破租赁”的适用范围并不限于因买卖而引起租赁物所有权变动的情形，因为买卖仅仅是一个债权，其本来就
21、不能击破租赁，而是买卖合同所导致的所有权让与不破除租赁。笔者认为，借鉴德国学者的一般看法，对于“买卖不破租赁”的适用范围，应当解释为，所有基于法律行为而发生的所有权变动，都不应影响租赁合同的效力。从我国合同法第 229 条的规定来看，其使用了“租赁物在租赁期间发生所有权变动”的表述，这也表明，立法者认为“买卖不破租赁”规则的适用范围并不限于买卖，而应适用于所有租赁物所有权变动的情形。 3.是否适用于因征收而发生的所有权变动 征收是指国家基于公共利益，通过行使征收权，在依法支付一定补偿的前提下，将单位或者个人的财产移转给国家所有。在征收情形下，一般认为，不能适用“买卖不破租赁” ，因为征收往往是基于公共利益而进行、为了公共利益的需要。由于公共利益往往优先于生存利益，而且生存利益往往通过对承租人的征收补偿而予以实现，而“买卖不破租赁”的立法目的是保障生存利益，所以因征收而产生的物权变动不能适用“买卖不破租赁” 。如果可以适用这一规则，征收权的行使就会面临一定的困难。从实践来看，征收人也只是与所有权人（即被征收人）进行谈判。当然，在征收的情形下，承租人的利益也应当得到保护，一般是通
