1、1上海开埠初期的城市化（18431862 年）摘要：以 1843 年 11 月 17 日上海开埠为标志，中国城市发展史上一场划时代的沧桑之变随之启动，它的策源地是在被划入英租界的外滩。1844 年初外滩已率先跨出了传统农村社会的门坎，到了 1862 年前后，伴随着太平天国和小刀会起义的历史阵痛，上海的租界地区已从江南传统的乡村社会中剥离，草创了上海城市发展史上第一个国际性的商业化城区。 关键词：外滩；新建筑；土地制度；道路与桥梁 一、城市化进程始于外滩 上海开埠之初，除了城厢地区之外，其余大部分地方依然保持着传统的乡村景象，然而在黄浦江和苏州河交汇处的左岸却已经出现了刺目的新景象：那里原先清军
2、炮台所遗下的断垣残基和火炮残骸依在，而黄浦江上已堂而皇之地停泊着一艘艘飘扬着米字旗、星条旗、三色旗的炮舰和在他们保护下的、装载着成箱成箱标有乌黑“OPIUM”字样的西洋商船。这是那个时代给上海这座新生的商埠打上的烙印。 由于 1843 年上海的开埠非常仓促，口岸初开之际，对于如何安置、管理外国侨民、如何开展中外贸易、必须确立哪些适用法规等一系列城市化的重大问题还远未解决，各种相应的职能机构都有待逐步建立。所有这些问题都必须要由当时上海的最高军政长官“苏松太兵备道”与英国驻上海领事一步步谈判，有待于中英政府各自经多方面磋商协调，才2能一一具体落实。但是，从 11 月中旬到当年年底，第一批外国商船
3、已经将第一批外国人陆续送达了上海，据统计短短一个半月中在英国领事馆登记的已有 25 人。1844 年底登记者已增至 50 人。他们大多是来自广州的长期经营鸦片贸易的洋行大班或由洋行派遣来上海的经理人。最初，他们在县城南门内外租赁民房暂时住下了。然而这些人在到达上海以后，无论是因其自身的利益还是接受的指令，首要的目标都是迅速地开办分行，取得预期的丰厚利润。在这种强烈欲望的推动下，他们便全然无视一切，毫无顾忌地在黄浦江沿岸“抢滩”了。从 1844 年初他们就不顾上海冬天的寒冷，争先恐后地在外滩擅自向当地乡民租赁土地、建造房屋，从而启动了传统社会的农村土地向近代城市化开发的历史程序。 在外滩租赁土地
4、的捷足先登者是在广州禁烟运动时声名狼藉的鸦片商人颠地兰士禄（Dent Lancelot） 。早在 1844 年初，他已奔走于今九江路南侧与汉口路北侧之间的黄浦江畔，向当地奚姓、吴姓等近 20 户乡民租赁了 30 余亩土地。紧接着，英商李百里洋行（Thomas Ripley & Co.）大班托马斯李百里（Thomas Ripley）在今九江路北侧的沿黄浦一带向施、姚、吴等姓乡民租赁了 10 余亩土地。当年 5 月，他们都与乡民订立了“租地草约” 。尽管在当时这些草约并不具有法律效力，但草约的订立已经在今九江路南北两侧，率先造成了从传统的农村土地向近代商业性质的城市土地转化的既成事实。后来随着 1
5、845 年上海土地章程的公布，一系列相应细则逐一确定，相应管理、执行机构也逐一设立。1847 年，颠地兰士禄已获准了以这份“租地草约”换取外国人在上海的第一份合法的土地契证英册 1 号 8 分地道契；李百里则换得了英3册 9 号 7 分地道契。 几乎与颠地、李百里租地活动的同时，1844 年 4 月至 12 月之间，从今北京东路南侧到南京东路北侧之间，沿黄浦一带的土地几乎也已经全部由英国商人向当地乡民租定，并且都订立了“租地草约” 。租地人是来自广州的老牌鸦片商怡和、和记、仁记、义记等洋行。这批英商与宝顺洋行、李百里洋行相比，或因资格更老，或因实力更为雄厚，在广州、印度以至伦敦的声名甚至更为显
6、赫。据英册第 3 至第 9 号道契记载，他们在数月之间就在上述地段租定了沿浦土地总共约 70 余亩。 面对英、美商人争先恐后抢滩黄浦江的局面，作为晚清一位难得的干练官员，身兼江南海关监督的苏松太道宫慕久，当机立断于 1843 年末，先在外滩南翼，洋泾浜注入黄浦江的河口北岸，临时设置了“西洋商船盘验所” 。随即，又将今汉口路南侧沿浦土地约 20 余亩圈定为“盘验所地基” ，准备在此筹建未来的“洋关” （即江海北关） 。 宫慕久此举刚定局，欧洲新教的代表英国公理会伦敦差会（London Missionary Society）传教士麦都思（Walter Henry Medhurst）于 1844年
7、9 月就在盘验所地基西侧至桥街（今四川中路）东西两侧之间与当地吴姓等乡民订立了租赁约 11 亩土地的“租地草约” 。这是欧洲新教的代表人物在上海租赁的第一块土地。当时，麦都思是以刚刚成立的“英商义冢会书记茅司账”的身份出面租赁该块土地，日后他取得了英册第 2号 24 分地道契。 这样，上海开埠以后仅仅一年，北起今北京东路南侧，南至今汉口路南侧沿黄浦地带已有 140 余亩土地启动了由农村土地向城市土地转化4的程序，仅剩下今南京东路南侧沿浦约 10 亩余土地还没有被外商租定，而这仅剩的地块也已经由最早来到上海的美国商人吴利国（Henry G.Wolcott）与当地乡民之间在接洽了。所以讲 1844
8、 年外滩地区已经跨出了从农村向城市转化的第一步；而一年之后，外滩的大部分地段都已进入了商业开发程序。已经租定土地的诸如怡和、宝顺、仁记等洋行是当时在上海（中国）势力最大的一批外国公司，他们不仅在中西贸易中占有最多的份额，而且还实际上控制着上海的金融业务。因此，1847 年的外滩已经事实上成了整个英租界以至日后公共租界的心脏地带，一些看似枯燥的统计数字可以直观地证明这一点： 截止 1847 年底在英领馆登记的外国人口有 134 人。 英国人实际占有的土地达到 844 亩。 英国领事馆从老城迁至外滩。 英租界内已开设 24 家外国商行，新建起 25 所住宅、5 家商店、一家旅馆和俱乐部。 英商丽如
9、银行（Oriental Bank）在外滩设代理处，后改为分行，这是外国人在中国设立的第一家银行。 1847 年外滩江海北关共征收各国税银 628000 余两。 1847 年上海港共进口鸦片 16500 箱。 二、城市化标志是新建筑的出现 当在 1845 年外国人眼中“一切都还是中国式的”英租界，到了 1847年夏天，人们已经在黄浦江边看到一个“英国式的城市像魔术般地建立起来了” 。社会人文景观之所以如此迅速地改观，是因为在短短数年之内，5外国人在这里兴建了大批新型建筑。这些城市房屋主要有四种类型：最为普遍的是洋行行屋，即那种属于殖民地外廊式的或按当时商界习称的那样被认为是“南亚式”的商业建筑；
10、二为少量的英式建筑，如英国领事官邸；三为中国传统形式的建筑，如江海北关；四为礼拜堂建筑。当时出现的这些不同形态的城市建筑，原因倒不是建筑师的独特设计，而是出于不同身份的业主所做出的不同选择。因为与上述四类建筑相对应的业主，大体上也是城市里的四种身份不同的人：一是以商人为主体的洋行大班或经理人；二是以驻沪领事为代表的欧美士绅；三是极少量的中国人，主要指历任苏松太道（兼任江海关监督）的宫慕久、蓝蔚雯等；四是著名的、具有决策权的基督教差会传教士。 外国人最早在上海兴建洋行建筑的实际年月迄今还难以确定。然而，从下述史料中可以作出大略推断。首先，根据土地章程中的规定，外侨必须先“租定土地，而后才能建筑房
11、舍、开筑道路” ；而据道契档案的记载，要延至 1847 年洋行建筑的业主们才陆续取得合法的地契。倘若严格照章办事，他们最早也应该在 1847 年 11 月才能兴工建造，但在当时的情况下洋行大班们通常并不理会这些具有约束性的条款，不会等到取得道契后才动工。其次，根据拉澳莱、施于民神父等目击者所说，他们见到外滩发生“神奇的变化” ，见到“各种式样的房屋”都是在 1847年。那么，按照常理推算，它们实际动土兴工的时间总要提前一年半载，即在 1845 到 1846 年之间。 关于早期洋行建筑的形态，迄今所见到的记载多为一鳞半爪的回忆或观感，其中对于建筑平面布局、结构等作实际描述者见于少年时代就6在宝顺
12、洋行做学徒的徐润（字雨之，号愚斋）所撰徐愚斋自叙年谱和美国学者郝延平所著十九世纪的中国买办东西间的桥梁中的描述较为生动实在： 这些洋房大体上都坐西朝东，面对黄浦江而建，房舍前后左右都留有宽敞的空地，屋前大都建有花园，里面种植着原本上海很少见到的奇花异卉，甚至还豢养着一些动物供人观赏；洋行的主体建筑即大班的居所通常都是二层楼房，它们的底层紧挨着花园建有敞开而宽阔的游廊，游廊内侧是高爽的客厅。不少洋行的客厅里尽管也有各色花卉和西洋画点缀，但是几乎都不放置桌椅，据说是为了避免谈买卖时冗长的客套和无边无际的讨价还价；二楼是大班及其家眷的卧室、书房和起居室。据当时拜访过洋商的王韬记载，大班们的卧室、书房
13、与起居室布置都很精雅，墙上挂着精美的西洋画，起居室里常有西洋琴和各色洋酒、西洋酒具摆设；在大班的居所一侧通常建有职员与买办们工作、生活的“办房” 。所谓办房其实也有相当规模，分成不同等级，既有供西崽、学徒等底层雇员居住的房屋，也有供西洋看茶师、验丝师、洋账房以及买办、华账房等中高级雇员生活、工作的相当考究的住房。 在一组洋行建筑的后侧总还建有仓栈，它们是体量巨大的两层楼四坡顶的房屋，为了储运方便，一般都建有外置楼梯直通二楼平台，平时铁门、铁皮窗紧闭；而临黄浦一线则几乎排满了私家码头，它们通常都用一道道篱笆围护着，并有长长的跳板越过浅滩远远地插入到江心。 这些城市里的洋行虽然已经“使那些从内地回
14、到上海的传教士惊讶得目瞪口呆”了，但刚从法国来上海的耶稣会神父施于民却看出它们其7实“不是欧式房屋” ，而刚从欧洲来到上海的不少绅士外交官们甚至对这些建筑还常有微词，认为它们虽然“豪华和讲究” ，但是，其中“大部分建筑物的趣味并不高雅” 。 继商住用途的洋行建筑大量出现之后，欧式建筑才出现于苏州河南岸与今北京东路之间，那已经是 1849 年的事情了。这一年落成的英国驻上海领事馆据称是根据英国外交部的指令设计建造的，而位于领馆西侧偏南的巴富尔楼（Balfour Buildings） ，由于和英国首任驻上海领事同名，故在上海开埠早期颇为著名。我们可以从住户名单上注明的身份看出来，他们大部分是英国官
15、方重要机构派驻上海的官员。因此，巴富尔楼才属于正宗的欧式建筑，但是据考证它的建造年代或许要在 19 世纪 60年代了。 前已述及，上海开埠后最早在外滩租赁土地的西方传教士是基督教伦敦差会的麦都思，然而在他取得道契还不足 10 个月，尚未动工兴建任何建筑时，就于 1847 年 3 月 4 日，将位于外滩的土地与广隆洋行大班林德赛交换了位于今江西中路、山东路交界处的土地，并且随即在那里大兴土木，不仅建造了近代上海最早的外侨公墓和外侨礼拜堂，还将上海最早的近代印刷出版机构“墨海书馆”也迁建于此。而且他在这里开展了早期翻译圣经的艰难工作因而，这里一度成了基督教在上海的重要活动中心，以至日后以“麦家圈”
16、著称于世。显然，麦都思当初之所以搬迁，是出于外滩一带原先的地势较低，不适宜于建造公墓而已。 紧接着有美国圣公会差会（American Church Mission）传教士文惠廉（W.J.Boone） ，于道光二十七年（1847 年）十一月二十九日，在外滩8今福州路南侧沿浦向石姓等乡民租赁了一片土地，只是时隔不久他也放弃了这片地，与麦都思一样离开了外滩，转而到苏州河北岸“河口的水塘芦苇地”一带“广置土地，设堂布道”去了，兴许是他觉得外滩的商业气氛不利于传教活动，但毋庸置疑他却成了上海美租界的创始人，或者按笔者的说法是虹口地区城市化的开启者。 三、城市化的实质是土地所有制的改变 上海开埠初期的城市
17、化演变是从农村土地所有制形式迅速向城市商业化土地所有制形式转化起步的。这一转化过程的重要内涵之一在于它意味着上海英租界和稍后建立的法租界、美租界正在从上海（江南）传统的乡村社会中逐渐剥离。 清道光二十五年（1845 年） ，对于加速上海租界由传统的农村土地所有制形式向近代城市土地所有制形式的转化是具有特殊意义的一年。 首先，这一年公布了经中英双方往返协商的土地章程 （以下简称“章程 ”） 。这一章程中确实含有一系列强制上海（中国）人民接受的不平等条款，因而它是鸦片战争后一系列不平等条约之一。但是章程所包含的另一重要内容，即确定了土地租赁的基本框架，却是历史上第一次出现的外国人在上海置地建房的地
18、方法规。在客观上对于加速农村土地向城市土地的转化具有积极作用。正是依据这一章程 ，在进一步落实了一系列具体实施细则并设置了职能机构以后，于道光二十七年（1847 年）由苏松太道向上述已租定土地的外侨签发了第一批道契。所以，从法律意义上说，近代上海传统社会的农村土地向近代城市商业化土地转化的起点应定在 1845 年。 9其次，就在公布土地章程的 1845 年，英国人已经开了在上海越界租赁土地的先例，这意味着城市化从一开始就并不囿于租界的范围。章程颁布以后，在“划定界址，不准逾越”的基础上，进一步明确了英国人只能“在上海港口所定英人租地造屋居住界内”即只能在租界范围以内租赁土地。但是， 章程刚刚公
19、布英国人就已经无视这一原则而擅自越出了当时划定的英租界范围，在它的北侧界外苏州河南岸至今北京东路北侧之间向当地乡民租赁土地了，从而开了越界租地之先例。 首开先例者也是英商托马斯李百里。继第一次租地轻易得手后，1845 年他又在李家场（今北京东路）以北， “小河” （今虎丘路）以西，桥街（今四川中路）以东，曹氏家族墓地以南，向上海大族曹氏、姚氏租赁土地约 20 余亩，签好了“租地草约” 。并且也于 1847 年获准以这份租地草约换取了英册第 13 号 42 分地道契。 1845 年除了在上述地区以外，英美商人还在今北京东路以南租定了两幅地块。其一，就是 1844 年美商吴利国在那里与当地乡民洽谈
20、的，今南京东路南侧沿黄浦地块 10 亩余土地，至此也订立了“租地草约” ，并于日后换取了英册 17 号 25 分地道契；其二，是今北京东路南侧，在怡和洋行已经租定的地块以西，至桥街（今四川中路）以东之间的地块，约 5 亩余，已由英商和记洋行与乡民签定了“租地草约” ，也于 1847 年换取了英册第 14 号 41 分地道契。 清道光二十六年（1846 年）至道光三十年（1850 年）之间，一方面由于描述上海及相邻长江三角洲广阔而诱人市场的种种游记、报告迅速10在欧美等国流传，刺激了一部分欧美商人到上海冒险和寻求机遇的欲望；另一方面经过了美国驻沪领事引起的“升旗事件”纠纷在较为妥善处理之后，英租
21、界排除了“专管领地”的倾向，其国际性日益凸现，各国商人得以自主地选择各所属国的领事办理租赁土地、申领道契的手续，在上海租赁土地更加便捷了。于是在英租界里农村土地向城市土地转化的进程迅速向以下三个地段拓展： （1）今海关（时为盘验所地基）以南至福州路北侧，东起黄浦滩，西至桥街东侧之间的全部土地。先后由英商公易洋行（Smith，Kennedy & Co.）与华记洋行（Turner & Co.）与当地乡民订立了租赁土地共 43亩左右的“租地草约” ，并分别换取了英册 29 号 55 分地道契以及英册 55号 11 分地道契、英册 51 号 11 分地甲字副契以及英册 69 号 11 分地乙字副契。
22、（2）外滩内侧沿着桥街东侧一线，东至怡和、和记、仁记等洋行已经租赁之地的西界之间，从今北京东路南侧向南，至今九江路北侧，约70 余亩的土地。其中半数以上仍由仁记、和记、裕记等洋行租赁，他们分别取得了英册 14 号 41 分地、英册 58 号 38 分地、英册 65 号 31 分地等道契；而另一部分则由其他一些洋行分别租赁，他们也分别取得了英册 11 号 35 分地、英册 11 号 35 分地乙字副契、英册 36 号 28 分地以及英册 48 号 29 分地道契。 （3）今福州路南侧继续向南推进至今广东路北侧。在这一地段内东起黄浦滩，西至桥街之间的土地，也已经全部为外侨租赁，他们也已分别取得了英册 27 号 36 分地、英册 25 号 34 分地、英册 33 号 14 分地、
