1、浅析房地产项目投资控制的措施与方法摘要：本文结合从事房地产管理的经验，对房地产开发投资控制全过程的各个环节进行了措施及方法剖析，对各个环节的控制风险做了详尽的描述，对房地产投资控制有一定的借鉴意义。 关键词：投资控制 ； 工程 ； 管理；措施 中图分类号：F830.59 文献标识码：A 房地产项目投资控制贯穿于项目选址决策阶段开始至项目投入运行的全过程，投资控制工作直接影响到工程的工期和质量，影响工程项目的投资效益和社会效益。投资控制措施方法是否得当，过程控制监管是否到位，直接影响到投资项目的建设效果。 为了完成建设项目投资控制目标，必须建立健全投资控制体系，明确职责分工及相关制度，落实投资控
2、制的各项组织措施。即落实投资管理的组织机构和人员，明确各级成本管理人员的任务和职能分工，明晰权利和责任。 1 项目选址与决策 根据房地产项目发展规划适时进行项目选择，由建设单位组成项目考察小组，经市场考核调研，编写项目考察报告。 考察小组通过对项目自然资源、自然条件、拟选地经济实力、协作条件、基础设施、技术水平、市场潜力、人口素质与数量、交通运输条件、政策因素等综合考察。对地块的土地成本、性价比、投资收益率预测进行比对分析，形成项目可行性研究报告。供决策层参考抉择。 2 工程设计阶段 2.1 优化设计方案 优化设计方案是设计阶段的首要步骤，是控制工程造价的有效方法。通过设计队伍的选择，设计方案
3、的比选及方案的综合优化达到有效控制投资的目的。具体如下： 2.1.1 选择设计队伍 设计队伍的选择是通过招标的形式进行确定的，是从多个具有设计资质的设计单位中选择一个实力较强、技术力量雄厚、设计质量较好、经济实用、设计费用相对合理的设计单位。各项目设计单位经过招标程序、优胜者获选，设计成果必须综合各投标者的所有优点，全面整合，拿出最优秀的设计方案供业主使用。这样既提高方案的水平，又节约了设计费用，确保了工程造价的合理性。 2.1.2 进行方案比选 根据工程地质情况和实际要求，合理选择基础形式和地基处理方式；根据市场和公司运营情况合理选择工程建筑规模和套型面积等指标；认真进行方案比选，选择方案优
4、、实用性强、经济效益突出的方案，并对方案全面优化，参与进各方的优点。 2.1.3 优化设计方案 对方案各专业内容提请高水准设计单位对建筑、结构、设备的经济实用性、舒适耐久性等进行探讨深化。 设备及各种材料选用及特种设备参数，需要建设单位在设计院设计成型前给予合理建议，同样的材料、设备，在选择合理，达到相同使用目的前提下，运用综合价值分析的原则，达到满足工程需求、控制工程投资的目的。 2.2 进行可控设计 所谓可控设计就是对设计项目进行有效的控制，造价咨询单位要与设计人员积极配合，从项目初始定位、结构合理性、建设标准、设备选型等进行比选。 根据项目投资计划，按照前期批准的可行性研究报告及投资估算
5、控制初步设计，再按照批准的初步设计概算进行施工图设计，在保证各专业达到使用要求的前提下，按投资比例进行可控设计，保证项目总投资在可控制范围以内。 3 工程项目及分部分项招标 3.1 工程项目招标 建设项目参建组成中总包单位、监理单位公开招标或采用邀请招标，需要到当地建设局指定业务窗口办理相关手续，按照相关规定流程执行。项目招标过程中，主要是在招标文件条款上，招标单位应掌握主动权，可以通过在招标文件中制定一些约束条款达到控制投资的目的，招标文件编写工作应有相应招标资质的公司或建设单位自行组织编写，其参与人员应包括相关专业人员和造价人员共同完成。建设单位自行招标其它分包队伍的应按照流程执行，以达到
6、控制投资的目的。 3.2 建设单位组织分部、分项工程招标 根据工程进展情况，对项目分部、分项工程确需招标确定的，严格按项目流程进行，由现场工程部提出技术参数、内容、数量等编写招标申请，材料预算部审核招标内容，核准后组织内部招标报价，下发招标文件要求和图纸资料，组织招标答疑，参照正常评标程序评标，报批批准。 4 材料物资采购及控制 做好材料物资采购及各项招标规划、确定合理详细的流程，是有效控制成本及投资的一项重要措施。 实行部门负责制，由物资供应部制定切实可行的材料物资采购细则，适时制定月度、季度、年度采购计划，充分进行市场调研、综合比对，建立材料物资供应商台账。 建立完善的监管机制，监管部门配
7、合物资采购部门制定招标文件和采购合同，按既定流程采购，并有效监管物资采购全过程，保证物美价廉。 5 合同签订阶段成本控制合同签订不严格、不规范、不全面，合同条款缺少必要的风险条文的责任约定，引 发争议势必增加项目投资。总结如下： 5.1 准确选用合同类型:根据项目建设规模、计划工期长短、项目的复杂程度及外部环境等因素，选择使用固定总价合同、可调合同或成本加酬金合同等类型。 5.2 仔细审核合同条款:条款是否面面俱到，风险和违约责任是否具体量化等直接影响合同的成败。风险责任是合同的重要条款，结算时经常会引起纠纷。 5.3 风险条款控制内容: 5.3.1 合同中约定的主要人、材、机及一定风险范围的
8、约定：对于市场价格变动带来的价格风险，如工程造价中的主要材料钢筋、混凝土等材料价格的调整，应在合同中详细注明风险的范围，注明水泥、钢管不做调整避免造成后期分歧，引起纠纷。商品混凝土中的水泥和安装工的中的钢材、钢管不在调整范围之列。根据工程特点和工期目标，约定施工方承担 5%以内的人工材料价格风险和 10%的机械使用风险费用，同时考虑多种原因造成的工程延期时材料费、机械费、措施费、管理费等合理调整的相关约定。 5.3.2 工程量的变更引起的单价调整的约定：非施工方原因引起的工程量增减，要 在合同中约定，变化在合同约定幅度以内的执行原有的单价;变更超出合同约定范围的，或合同工期顺延过程中政府及职能
9、部门的文件调整，其单价及措施费项相应调整。一般幅度约定为 10%。 5.3.3 工程措施费用的约定：招标文件应约定措施费用是否可调，如何调整要在合 同中载明。综合单价计价的项目措施费，当工程量变化幅度在 10%以外，且影响分部分项工程费超过 0.1%时，其对应的措施费应作调整。其他不做调整。 6 施工阶段成本控制 6.1 施工过程阶段：严格按合同和清单内容执行，应对施工过程中发生的工程设 计变更、现场签证等进行有效控制。严禁在签证过程中出现模糊不清的内容，缺乏可控尺度，签证内容偏差大，材料签证价格明显高于适时市场价格，事后补签，与实际情况不符等情况。并严格图纸会审资料执行情况，和工程图纸、图纸
10、答疑一并严格管理，抓好落实，严格签署流程。 6.2 控制方法及措施 6.2.1 严格合同签订管理：合同签订是建设双方成本管理的重要内容，其中明确界定双方的责权，为工程质量、进度、造价控制提供依据。 6.2.2 加强设计变更管理：由于建设工程独特性和设计人员的局限性、主观性，对工程实施中施工因素、技术因素或工程的功能定位估计不足，以及建设单位决策的时限性，工程实施过程中必然会出现变更。变更对工程造价的控制带来潜在的风险，是施工阶段造成投资变化的第一因素。因此，要控制好变更首先从把握好流程，控制好命令源。 合同价的变更是工程量变更、工期调整引起的，工程量变更一般是有现场工程设计变更引起的。在施工过
11、程中不可避免会产生一系列的设计变更，原因多种多样，设计与实际现场不符，现场新增加内容，施工过程中因自然或其他原因不能实现的等，所有设计变更应经建设单位同意后方可进行变更设计，合理的设计变更可以有利工程进展，节省工程投资。 6.2.2.1 涉及建筑结构或立面效果等重要变更，必须经过设计单位出具设计变更。 6.2.2.2 不涉及建筑结构或立面效果的变更，由施工单位提出，经监理单位和建设单位审核通过后，可直接变更。 6.2.2.3 设计单位提出的变更经建设单位同意后可以直接出具设计变更。 6.2.3 加强现场签证管理 ：现场施工过程中建设单位要加强管理，积极发挥现场监理和甲方代表的作用，督促施工方严
12、格按图施工，认真完成合同清单内容。甲方现场代表要督促施工方做好现场各种记录，特别是隐蔽工程记录和签证内容。隐蔽工程具有特殊性，如果没有符合实际的签证手续，给工程结算带来一定的难度。因此，必须制定完善的隐蔽工程现场签证制度，做好隐蔽工程验收记录工作。 只有施工过程中严控现场签证的渠道和内容，才能使工程造价在整个项目建设过程中得到有效控制。 6.2.3.1 工程现场签证重点是隐蔽工程量的签证中要注明签证时间、工程部位、及简图等说明工程的重要内容，明确结算方式及签证价格。现场重要隐蔽工程或重大现场变化，要留有影像资料存档备查。 6.2.3.2 现场签证单必须准确详实，现场各方代表签字并盖章。 6.2
13、.3.3 合同、清单及招标文件等明确约定的内容，不另行签证。 6.2.3.4 延期和停工损失签证。由于建设单位资金支付不及时、原设计出现较大变更、现场条件不满足施工等非施工方责任造成误工、机械设备停置，应在合同规定的范围内以书面的形式予以确认。 6.2.3.5 材料价格签证。对合同和清单中约定的暂估价的材料应注明材料的特征、规格、型号等及费用组成，以便结算时调整。 6.2.3.6 现场存在无法计算工程量或特殊内容的项目，可以三方商定的具体费用额来签证解决。这时一定要注明是否免计税费等。 6.2.3.7 签证要明确固定签证格式。以相同的方式办理各种签证，必须三方签字盖章认可。 7 项目结算阶段成
14、本控制 施工单位的最终合同价款是在工程结算完成确定，严禁施工单位在结算时采用多记工程量、高套定额单价、巧设名目等不符合现场实际的情况发生。 7.1 控制方法及措施 工程竣工结算审核，完全履行合同的的结算是对工程量清单项目的结算和经认可的变更、签证内容的结算。 7.1.1 为有效地进行投资控制，应定期进行投资计划值和实际产生费用进行比较，发现实际值偏离计划值时，及时分析偏差原因，采取适当的纠偏措施，有效控制投资。 7.1.2 根据合同对竣工结算送审金额进行专款约定，送审值不得超过审定值的 35%，否则产生的审计费由施工单位承担。 7.1.3 根据合同对结算送审资料的专款约定，要求资料应真实完整、
15、合法规范。 7.1.4 执行建设单位自审和专业机构审计相结合，现场跟踪人员熟悉施工全过程，委托专业机构对审计结果进行复核，明确责任风险。 7.1.5 注重竣工结算审计过程中的各个要点，要求准确合乎相关约定，做到有理有据，计费计价符合相关规定。 7.1.6 现场隐蔽资料签字必须有建设单位现场代表和监理单位共同签字才能隐蔽报验，否则，结算时因隐蔽工程施工方法、工艺等改变造成的造价增加不予认可。 8 项目运行过程控制 8.1 营销过程控制 8.1.1 前期工作：根据项目开发建设时序及时进行项目报建工作，尽早办理规划许可、施工许可及房屋预售许可等三证。按规定缴纳各种报建费用，并争取各政府部门尽可能的政
16、策优惠和减免。 准确核算项目销售面积。发售前应组织设计、施工、造价审计相关人员编制详细的销售承诺事项清单 、 房屋使用说明书等，防止因销售承诺增加无谓的投入。 8.1.2 营销控制： 8.1.2.1 营销支出计划应全面考虑、编制详细费用计划，与销售进度保持一致。按期进行营销费用分析，使支出与销售收入相协调。 8.1.2.2 营销所需各种设施根据实际需要设置，满足促进营销活动的进展的要求，不得盲目、重复建设，造成不必要的浪费。 8.1.2.3 各类营销广告、活动充分考虑实效性，做好相关的可行性预测，做到有的放矢，效果明显。 8.1.2.4 居家示范物品和现场销售设施最大限度回收整合利用。样板房设
17、计费及物品按照不低于 50%标准价收回，减少公司的损失。 8.1.2.5 加大销售回款力度，加速资金周转时间，有效加大资金的使用效率。 8.2 物业管理控制 8.2.1 根据入住情况和阶段合理配置物业管理人员，减少不必要的费用浪费，物业人员加强岗位培训，提高职操水平，减少过程中损失。 8.2.2 做好事前检查和控制，按时巡检，第一时间发现和处理问题。合理筹划，利用好固有资源（土地、水域） ，前期争取做到自给自足，以固有资源养人的的原则。 8.2.3 做好设施物品购置计划，先申请批复，后购买使用，做到物尽其用。 8.2.4 完善服务标志设施和警示设施，减少不可预见的事件发生；加强安全引导和检查，严禁安全事故发生。 8.2.5 合理掌握施工保修合同，对保修期内存在的维修一律转嫁原施工单位，保修期之外，要统筹、全盘考虑，房屋修缮做到系统化、规范化、标准化。 9 结束语 总之，房地产项目投资控制是一项集技术、质量、施工、运行、管理于一体的综合范畴。它涉及项目整个过程，需要全员参与，且各部门之间相互交接配合，各尽其责。项目实施过程中建设单位需要掌握好质量、工期、成本、运营等各方面的关系，有效提高资金使用效率，只有加强全过程投资控制管理，才能保证企业良好的经济效益。 参考文献 1乌云娜工程建设全过程项目管理策划中国工程咨询2007 年第
