1、浅析青岛市房地产发展概况摘要：随着房地产投资规模持续扩大，房价不断上涨，青岛市房地产市场供给、需求不合理现象逐渐显现。本文通过对青岛市的的宏观环境和房地产业进行分析，总结得出青岛市房地产市场存在的问题，提出对策研究，并预测了青岛市房地产的发展趋势。 关键词：产业现状；房地产；青岛市 中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号： 1. 宏观环境分析 1.1GDP 分析 在面对国内外复杂多变的形势下，十一五期间青岛市上下深入贯彻科学发展观，认真落实党中央、国务院一系列宏观调控措施，全市经济保持平稳、协调的发展态势。在此期间青岛市实现了 GDP 年均 14.26%的增长幅度，具体数据如图
2、1 所示1。 Figure 1. The GDP change map of Qingdao 图 1 青岛市历年 GDP 变化情况图 1.2 固定资产投资分析 2000 年以来青岛规模以上固定资产投资年均增长幅度保持在 20%以上，其中 2003-2005 年达到 40%以上，受宏观调控影响，2006 年一度下降到 5.87%，之后又开始缓慢增长。2000-2007 年青岛规模以上固定资产投资占 GDP 的比重（即投资率，表示一个经济体的总产出中有多少份额用于投资。一般而言，高的投资率往往伴随高的经济增长率。 ）可分为三个变化阶段：20002003 年保持平稳，保持在 20-30%；2004-
3、2005 年所占比重大幅提升，在 2005 年达到 52.05%之后便开始下降，到 2007 年已降为 43.19%。这表明青岛经济增长在经历了投资拉动期之后，已开始逐渐向消费带动期转化，具体数据如图 2 所示1。 2011 上半年全市固定资产投资完成 1499.3 亿元，增长 23.6%；全市房地产完成投资 360.7 亿元，增长 39.1%；全市各类房屋销售面积 414.6万平方米，下降 8.4%，其中，住宅销售面积 368.2 万平方米，下降11.7%。 Figure 2. The trend chart of Qingdao fixed asset investment 图 2 青岛市
4、历年固定资产投资变化趋势图 1.3 居民收入分析 近年来，青岛市人均可支配收入保持良好增长态势，保持年均 12.62%的上涨速度（考虑价格指数影响） 。2011 年上半年城市居民人均可支配收入13963 元，比去年同期增长 13.4%；农民人均现金收入 6533 元，比去年同期增长 17.2%，具体数据如图 3 所示1。 Figure 3. The per capita income change map of Qingdao urban 图 3 青岛市历年城镇人均收入变化情况图 1.4 人口现状分析 随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住
5、房史可以看出。我国 20 世纪80、90 年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。20062010 年的人口增长分别为 1.1%、1.15%、0.47%、0.18%、0.09%。具体数据如图 4 所示1。 Figure 4. The population change trend chart of Qingdao 图 4 青岛市人口变化趋势图 2. 房地产产业分析 2.1 房价收入比分析 房价收入比，是指住房价格与城市家庭年收入之比。一般认为，合理的房价收入比的取值范围为 46，若高于这一范围，则房价偏高房地产可能存在泡沫，高出越多，存在泡
6、沫的可能性越大，泡沫也就越大。 青岛市房价收入比试算表见表 1。从表 1 可以清晰地看到，青岛市房价收入比 2005 年与 2006 年均维持在 9%左右，受物价上涨因素影响，2007 年达到 9.4。2008 年以来出现回落并保持在 8%左右。房价收入比的持续高位说明相对于居民可支配收入青岛市的商品住宅价格上涨依然过快，房地产市场存在较严重的泡沫2。 Table 1. The table of house price to income ratio in Qingdao 表 1. 青岛市房价收入比试算表 2.2 投资情况分析 19972007 年青岛房地产业高速发展，房地产投资额保持了年均
7、22%的增长速度。从 2006 年开始，国家连续出台一系列紧缩楼市政策，房地产投资额增长率为 24.7%下降了 16%，2007 年情况有所好转，增长率为34.2%，20082010 年增长率分别为 31.4%，34.2%，29.8%。具体数据如图 5 所示。 Figure 5. The change map of investment in real estate development in Qingdao 图 5 青岛市历年房地产开发投资变化情况图 2.3 销售情况分析 2006 年以来青岛商品房销售面积总体保持了持续增长的势头，由于受金融危机的影响，2008 年出现大幅下降的趋势，20
8、09 年随着国家政策的扶持，销售状况一路走好，实现大幅增长，2010 年与 2009 年销售面积基本持平，具体数据如表 2 所示。 Table 2. The housing sales statistics of Qingdao 表 2. 青岛市房屋销售情况统计表 3. 房地产发展出现的问题 通过对青岛市房地产市场的调查研究，以及对上述数据的分析发现，青岛市房地产市场存在一定的问题，现论述如下。 3.1 市场发育不良，泡沫化程度较高 我国的房地产市场市场化发育时间较短，而且在发育过程中，受到许多不健康因素的影响，导致了其发育不良、利润率太高而不可持续发展。根据统计，青岛市的房价收入比如表 1
9、所示。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使房价偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫3。 3.2 供需结构失衡 近几年，青岛商品房市场都表现出供大于销的不平衡局面，导致供需结构严重失衡。从 2006 年开始，销竣比（房屋销售与竣工面积的比值）均大于 1，出现了供不应求的局面。具体表现为：首先，新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过剩。据对青岛房屋销售情况调查，销售的商品住宅中，120/套以上的住房占 40%以上，中小套型住宅比例偏低4。 4对房地
10、产出现的问题采取的对策研究 无论是青岛还是全国，未来房地产市场出现调整是必然的，同样，从青岛房地产的现状和出现的问题来看，未来青岛房地产仍然有巨大的发展空间。明白了这其中的道理，为了青岛房地产可以更坦然自若地迎接未来挑战，采取以下的对策研究以及建议5。 （1）政府要进行干预政策。首先，政府要转变自己的角色。政府要从房地产市场的获利者真正地转变为市场的监督者和协调者，各级政府要切实负起抓落实的工作责任，这样有利于缓解房地产市场供需矛盾；其次，稳定房地产市场秩序来调节房价。房管部门要会同有关部门，对囤积房源、扰乱市场秩序等违法违规行为加大查处力度。最后，政府要积极建立多层次的住房供给体系。政府适当
11、增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，相应减少高档房的土地供应。进一步健全完善住房保障制度，拓宽保障性住房建设资金来源，积极争取开展利用住房公积金支持保障性住房建设试点工作。 （2）要解决房价上涨问题，除了适当增加经济适用房用地和商品房用地外，还要不断完善商品房用地出让的“招、拍、挂”制度，这有助于集约用地和防止土地收益流失。政府不仅要考虑投标者或用地者所出的价格的高低，而且应该把开发商品房的开发时间、面积、户数、套型等因素都纳入到商品房用地出让的“招、拍、挂”制度安排之中，从而使有限的商品房用地能产出面积更大、户数更多、套型适度的商品房，使商品房的有效供给增加。 （3）规范
12、房地产销售，制定相关政策严禁炒房，对大型企业炒房应制定法律制裁。发展的市场后面必须有一部有效的法律来保障大部分人民的根本利益，这一定是长远之计，这有利于人民建立合理的预期，从而引导房地产理性投资和消费，抑制炒房和哄抬房价等行为。 5. 房地产发展趋势分析 （1）房地产的价格仍将低幅持续上涨，但是也不可能无限制的暴涨下去。因此，政府要切实做好稳定房价工作，把控制房价作为以后的工作重点。随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，青岛市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个合理空间。 （2）政府将会更加积极地参与房地产住房市场，并在低端住房市场占有越来
13、越大的份额。一是高档住宅的比重会有所下降，重点发展中低价位普通商品住房、经济适用房和廉租住房；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。三是二手房交易市场将会蓬勃发展，住宅租房市场将会更加旺盛，租金将会有一定幅度的上升。 （3）旅游房地产将持续高速发展，度假用房及其短期交换使用将成为新的热点。青岛市作为中国首批优秀旅游城市，2008 年，全市共接待国内外游客超过 3470 万人次。作为全国著名的旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力，从而度假用
14、房及其短期交换使用将是一个趋势6。 6. 结论 2011 年是中国国民经济和社会发展第十二个五年规划的开局之年。房地产的发展，对于改善居民居住条件、拉动经济增长、扩大就业以及加快城市建设都发挥了重要作用。同时房地产市场走势与宏观经济走势密切相关。另外，十二五时期仍是中央政府继续加强与改善对房地产市场调控的时期，同时也是我国房地产业发展的重要机遇期和关键转型期。因此，研究近几年来的有关经济数据，对房地产业的健康发展具有重要的指导意义。 References（参考文献） Qingdao Statistical Information Network. 青岛市统计信息网 H.D li. The Fo
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