1、浅析商品房小区停车位产权归属及对策初探摘要：随着国民经济的增长，我国私家车的保有量大幅增加，停车位纠纷也日益激烈，而纠纷产生的根源在于商品房小区停车位产权归属不明。因此本文将针对商品房住宅小区停车位的存在形式及其争议的表现形式，结合建筑物区分所有权制度和土地使用权分摊规则以及容积率标准，对不同形式下的小区停车位的产权归属进行分析和探讨，进而对停车位产权的有效保护提出相关的建议。 关键词：停车位；建筑物区分所有权；产权归属；产权保护 一、停车位及建筑物区分所有权的概述 1.停车位的含义 所谓停车位是指各种停车场所中仅供且可供一辆汽车停放的单元。实践中和停车位相关的概念还有停车场、车库。停车位与停
2、车场、车库以及其它停车场存在着这样一种关系：各种停车场所是由数量各异的停车位所组成的，停车位同时也是组成这些停车场所最基本的元素。 2.建筑物区分所有权制度 建筑物区分所有权是指根据使用功能，将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专有部分和由多个所有人共同使用的共有部分时，每一所有人所享有的对其专有部分的专有权与对其共有部分的共有权的结合。 在我国，由于现行立法中缺乏关于建筑物区分所有权的规定，对于区分所有建筑物的停车位的权属问题没有明文规定，导致停车位的产权归属状况较为混乱。 二、停车位的形式及产权归属的分类分析 要解决停车位纠纷，保护区分所有权的合法利益，根本的问题是要明晰停车位
3、的产权，以下将对几种类型停车位的产权归属问题进行分析：1.立体停车位的产权归属 立体停车位（场）具有独立的建筑结构，完全符合建筑物区分所有权中专有权客体的条件。其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。所以该类型停车位是可以办理房地产权登记（含转移登记）的，具有房地产权属证书，所登记的权利人即为合法所有权人。 2.地面停车位的产权归属 地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，不符合构造上和使用上的独立性标准，依据建筑物区分所有权理论不能够成为专有权的客体，而只能成为共有
4、权的客体，因此小区全体业主是地面停车位的共有权人。 3.地下停车位的产权归属。 地下停车位是指开发商利用地下空间而建造的停车位。按理论标准，有的地下停车位具有独立的建筑结构，属于专有权的客体范围；有的地下停车位构造相对简单，属于共有权的客体范围。 按法律标准，目前大部分的楼房地下停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，这类停车位的产权应归属于该幢楼房的全体业主；但也有一些地方规定某些地下停车位的建筑面积是计算建筑容积率的，该类停车位当然是拥有独立的产权。 4.楼房屋顶平台停车位 楼房屋顶平台停车位指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位，从构造上看，屋顶平台停车位类似于地面停车位，只是简单的划线分割
5、而成，不属于专有权的客体范围。对屋顶平台的利用更多的是用它的空间，而这个空间显然不仅仅属于顶层的区分所有人，而应当归该建筑物的全体区分所有人所有。因此，这类停车位应由该建筑物的全体业主共有。 三、停车位产权的有效保护 在物权法没有正式出台前，我国在关于停车位产权归属问题上的法律制度很不完善，没有很明确的法律依据，因此要加强对停车位产权的有效保护，就必须完善相关的法律法规。 1.加强对房地产财产权利的法律保护 现行房地产法律制度存在诸多缺陷，小区停车位产权归属的争议，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。 2.完
6、善房地产产权的登记制度 物权法颁布后，小区车位、车库归属的纠纷频繁上演，很大程度上源于我国的房地产登记制度不完善、登记机关的不作为和登记的混乱。因此，我们一是按照我国物权法的规定，建立统一的房地产权属登记制度，改变我国目前的土地、房屋权属登记机关分属于土地管理部门、房管部门的现状，防止因登记机关各自为政、造成产权不统一而产生大量的纠纷。二是借鉴日本的立法经验，增加房地产登记发证对建筑物共有、共用部位及他项权利予以清晰记载的规定。 。 3.科学利用有限的城市土地资源 我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场） ，以满足不同层次、不同要求的社会需要。 四、结论 随着我国小区建筑区划内的车位已是现代社会的重要资产，其所有权归属是个涉及重大经济利益的问题。因此，我们应该根据我国现阶段的具体国情，积极完善相关的法律法规，遵循“明晰产权、满足多层次需求、鼓励资源合理利用”的原则，对停车位产权进行有效的保护！
