1、浅析土地利用存在的问题及解决方法摘要：在国家加强土地管理和严格控制建设用地指标的大环境下，如何破解城市都市区建设中的土地保障难题，是关乎城市都市区建设能否顺利推进的一个极为重大而紧迫的现实问题。因此本文围绕城市都市区建设中的土地利用问题与解决方法进行了分析。 关键词：土地利用 问题 解决方法 Abstract: In the countries to strengthen land management and strictly control the construction land of the environment, how to crack the urban metropolit
2、an area construction land security problem is related to urban metropolitan areas to promote the smooth construction of an extremely important and urgent reality. This article metropolitan areas around the city construction land use problems and solutions were analyzed. Keywords: land-use problem so
3、lving methods 中图分类号：U412.1+4 文献标识码：A 文章编号： 1.当前我国土地利用方面存在的突出问题 1.1 集约节约意识不强，土地利用粗放现象比较严重 据统计数据显示，目前全国城镇规划范围内共有闲置、空闲和批而未供的土地近 400 万亩，各种人为因素造成的废弃地 2 亿亩，未利用地达 39 亿亩。一项近期权威调查显示，我国 644 个城市的人均建设用地已达 133 平方米，不但远远高于发达国家人均 82.4 平方米，而且也高于发展中国家人均 83.3 平方米的水平。与此相伴而生的是，我国单位土地产出率十分低下。全国工业项目用地容积率 0.3-0.6%，工业用地平均产出
4、率远低于发达国家水平。在全国的经济百强县中，耕地对 GDP 的贡献率仅为每减少 1 万公顷耕地增加 13 亿美元的 GDP，而美国的耕地转化为第二三产业后对经济的贡献率则为 137.8 亿美元，两者差距超过 10 倍。 1.2 违法用地问题严重 据国土资源部的统计数据，全国各地违法用地占全部土地使用的30%-40%。部分基层政府的依法用地意识比较淡薄，部分县（市）的违法用地数量较大、比例较高。土地违法行为主要表现在以下几个方面：一是以政府为主导的重点工程、基础设施违法现象较为严重，如道路、重点项目等。二是新农村建设、城中村改造产生的土地违法行为，如小产权房问题。三是农村宅基地违法用地问题。四是
5、村干部或与村干部、乡干部有关联的人员违法建设的仓库、工厂、企业、市场等。五是农业结构调整中存在的问题，如不办农业结构调整手续就占用耕地或基本农田进行施工，或以农业结构调整为名进行非农建设。六是国有土地存在的问题，主要为闲置土地及擅自改变用途等。 2.破解都市区建设土地瓶颈问题的对策分析 2.1 转变观念，以科学发展观为指导，树立科学用地、集约节约用地的意识，实现土地资源的可持续利用 （1）严格坚持“工业项目向园区集中，人口向城镇集中，住宅向社区集中”的原则，合理安排建设用地，尽量利用闲置土地和未利用地，严格控制和利用好建设用地计划指标。 （2）严把投资强度关，提高单位土地产出率。市级开发区每亩
6、土地的实际投入不得低于 180 万元；县（区）工业园区每亩土地的实际投入不得低于 120 万元；对省级经济开发区内投资额低于 5000 万元的项目，原则上不单独供地，企业可通过租赁、购买标准化厂房等途径解决经营场所；对占地较大的企业，督促尽快增资扩股，扩大生产规模；对已动工开发建设，但开发建设的面积占应开发建设总面积不足三分之一，或者已投资额占总投资额不足 25%且未经批准中止开发建设连续满一年构成土地闲置的项目，要依法收取土地闲置费。建议建立项目投资评估制度，严把重大项目投资强度、投资进度关。 （3）加强密度、容积率技术控制。公共建筑用地的绿地不得大于 35%，工业项目绿地率不大于 25%，
7、新建厂区的容积率一般应大于 0.8%，建筑密度不低于 50%。工业项目用地内部，行政办公及生活设施用地不得超过用地面积的 7% 。 （4）从税费上严格控制土地浪费和土地闲置。实践中，土地保有环节税率低，是一些公益用地和企业用地过大的主要原因。因此，必须改革税制，多使用土地的，要按累计税率缴税；开征土地闲置税，提高用地成本，达到节约集约用地的效果。 （5）加强技术标准控制。要充分利用容积率、投资收益率、建筑高度密度、卫星图等技术手段，从技术上、标准上严加控制。建立土地利用规划空间交易制度，实现地下、地面、地上的高效利用。 2.2 坚持集约节约利用土地是解决都市区建设中土地问题的根本保证 （1）转
8、变土地利用观念。做到集约节约利用土地，首先应当实现观念创新，切实贯彻“节约集约用地是落实科学发展观重要途径”的思想。以科学发展观为指导，树立科学用地、集约节约用地和耕地保护的意识，实现土地资源的可持续利用。 （2）加强节约、集约利用的制度保障。国土资源部 2008 年发布的建设用地节约集约利用评价规程明确提出节约集约利用是以符合有关法规、政策、规划为向导，通过增加对土地的投入，不断提高城市土地利用效率和经济效益的一种开发经营模式，并对城市建设用地集约利用从定义、模式、评价指标到程序等方面作了全面规范，各省市在都市区建设中应当切实贯彻落实。 2.3 多策并举，千方百计增加建设用地指标 （1）充分
9、利用占补平衡政策，采取以下途径解决用地占补平衡问题：一是力争把作为原则不允许“异地占补平衡”政策的例外，可以与其他城市通过占补平衡的方式，持续获得建设用地指标。用地指标不能一刀切，占补平衡也不能一刀切，在国家目前尚允许省内实行占补平衡政策的情况下，争取省里给予特殊政策是完全可能的；二是积极争取项目单位、省厅、市局协调与其他后备资源相对丰富的地市签订易地补充耕地协议,易地补充耕地；三是投资置换占补平衡指标。可以通过到外县市投资上项目、建设国家级省级开发区分区等形式作为交换条件，置换占补平衡指标。 （2）通过合村并城、合村并镇增加用地指标。对城市、乡镇所在地、产业园区的周边农村，通过有组织、有步骤
10、、有秩序地进行合村并城、合村并镇、合村并点，调整和优化城乡用地结构，实现人口向城镇集中，土地向规模经营集中、产业向集聚区集中，从而增加建设用地指标。 2.4 用足用活有关政策，盘活存量土地 （1）充分利用国家关于土地使用和小城镇建设的精神。2000 年 6 月，中共中央、国务院发布了关于加快小城镇健康发展的意见 ，明确指出要妥善安排小城镇建设用地，对于重点小城镇建设优先安排用地指标。国土资源部关于加强土地管理、促进小城镇健康发展的通知也指出，各地在小城镇建设中，要认真贯彻“合理布局，科学规划，规模适度，注重实效”的精神，严格执行土地利用总体规划。对已经完成县、乡级土地利用总体规划的，要优先分配
11、农用地转用计划指标，县域范围内的农用地转用计划指标，要重点向县城和部分基础条件好、发展潜力大的建制镇倾斜。 （2）加强农村宅基地整理，挖掘内部潜力。随着我市城镇化步伐加快，小而分散的农村宅基地布局模式已经成为制约我国经济社会发展的一个重要因素。一方面乡镇、集体经济组织招商引资及小城镇发展无用地指标可用；而另一方面农村建设用地使用方式粗放，特别是农村宅基地闲置、浪费严重。通过农村宅基地整理来增加耕地，是完成耕地占补平衡的重要潜力所在。以农村宅基地整理为突破口，让农民享有更大的土地流转权，逐步实现农民向小城镇集中、集体企业向园区集中、个体经营向规模化经营集中的目标。农民自愿以其宅基地，按照规定的置
12、换标准，换取小城镇内的住宅，迁入小城镇居住。有组织地对原村庄建设用地进行整理、复耕，再对节约下来的土地整合后再通过“招” 、 “拍” 、“挂”出售，用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。逐步让承包地和住宅地进入市场，实现自由交易。 2.5 限制土地划拨制度，对现有的划拨用地进行整治 严格控制土地划拨。土地划拨制度是计划经济时代的产物，在土地划拨制度下，土地使用人既没有压力，也没有动力去节省和节约利用土地资源。多占少用、早占晚用、优地劣用、占而不用甚至乱占滥用的现象层出不穷。土地划拨制度不但导致了市场上可以供应的国有土地量减少，客观上刺激了土地价格的上涨，而且还因为有权获得划拨土地的使用权人往往私下将划拨土地伺机转让或者出租营利，造成土地收益的流失以及土地市场的不公平。 参考文献： 1郑伟元.中国城镇化过程中的土地利用问题及政策走向J.城市发展研究,2009,16(3):16-19.
