1、浅析新的房屋登记办法摘要：新的房屋登记办法主要是为了适应新的房地产业形势、公民物权保护和登记机关办公电子化等方面的需要作了比较大的调整。作为一部物权法的配套法规，它坚持“登记为民”原则，确立和细化了登记簿制度，进一步明确了登记机关的审查职责，细化了物权法规定的登记类型。 关键词：房屋登记；物权法；房屋登记簿 为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，建设部于 2008 年 7 月 1 日起实施房屋登记办法 。这是建设部首次邀请法学专家直接参与起草的行政规章，也是迄今为止建设部所发布的规章中条文最多的一个。这一规章着眼于实际工作中需要解决的问题，应用了物权理论和先进的不动产
2、登记理论，观念新颖、内容丰富、章节结构合理，具有很强的可操作性。与以往的城市房屋权属登记管理办法有很大的转变。 一、以房屋申请登记替代房屋确权登记 即由房屋权利人、当事人自愿向房屋登记机构申请，房屋登记机构依法审核有关材料并将房屋权利和其他应记载的事项记载于登记簿上，从而有效地保护了权利人的合法权益。登记行为原则上是一个依申请的行政行为，在法律没有特别规定的情况下，登记机构不得依职权径行办理登记。登记并非行政确权，因此登记之所以能够发生物权变动的效力，并非是行政机关确权的结果，而只能来自于当事人变动物权的意思。这就需要通过当事人的申请，将其变动物权的意思表达于登记机构，通过登记机构对相关要件确
3、认之后，完成登记产生公示效果。 二、统一城乡房屋登记制度 登记客体范围由单一的国有土地范围的房屋登记，扩大到国有、集体土地上的建筑物、构筑物的登记，规范了国有、集体土地上的房屋登记。在房屋登记上首先突破“城乡二元论”管理模式，统一城乡房屋登记制度，切实维护农民房屋产权。 办法在具体考虑我国农村房屋的实际情况进行特别规定的同时，坚持了房屋登记的基本程序和基本原则，实现了城乡农村房屋登记制度的基本统一。这对于明晰农村房屋产权、维护农民切身利益具有重要意义。 三、建立房屋登记簿和发证相结合的制度 原先的房屋登记主要是“申请房屋权属登记，领取房屋权属证书” ，而新房屋登记办法明确了房屋登记必须建立统一
4、的登记簿，首先应把房屋情况记载于登记簿，然后才能根据登记簿记载的情况向房屋权利人发证。可见，房屋物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于房屋登记簿之后，才具有了登记力和排他力。这种登记簿制度和发证制度，有效地表明权利人就房屋所享有的权利的源证明文件，它能够清晰地展现房屋的权利变动状况，具有无可争辩的权威性和可信性。房屋产权证由原先的权利人依法拥有房屋所有权的唯一合法凭证，重新界定为只是享有房屋物权的证明。这是对物权法的进一步补充说明。 四、限定了房屋登记审查办理时限 房屋登记办法明确规定，房屋登记机构应自受理房屋登记申请之日起 60 个、30 个、10 个和 1 个工作日，根据申请人房屋申请的
5、不同情况作出准予登记或不予登记的决定，因特殊原因需要延长登记时限的，最长不得超过原时限的一倍。从而将登记机构办理房屋登记审查的时间透明化、制度化，同时实行持证上岗，进一步提高办事效率。 五、基本构建了科学、完备的登记制度体系 房屋登记办法对物权法所确定的预告登记、更正登记、异议登记、在建工程抵押登记、最高额抵押登记、村民住房登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。在具体制度设计上， 办法不仅吸收了比较法上以及地方法规中的一些先进经验，也对实践中各地的具体情况予以了充分考虑，使物权法相关规定更具操作性。同时也对未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，申请
6、人不能提供合法、有效的权利证明或者申请登记的房屋权利与权利证明文件不一致的、申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的等七种不予登记的情况一一加以明确规定，使房屋的各种登记更加具有可操作性。 六、防止乱收费现象发生 房屋登记办法规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价格的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。 办法之所以做出这一规定，是因为在进入登记阶段时，作为不动产登记所需要的一切要件都已准备完毕，不需要再为确认材料所证明的事实进行重新的调查取证。在这种情况下，仅就登记手续办理所花费的劳动时间而言，每一件基本都是一样的，与每件的面积、体积或价格无关，因此做出如此规定，这与物权法第二十二条呼应。 新的房屋登记办法办法严格遵循物权法的立法精神和条文内容，调整和完善了登记规则。同时作为与物权法配套的行政规章，它的出台，为房地产登记管理工作的开展提供了更为直接的法律依据。 参考文献： 1住房和城乡建设部政策法规司、住宅与房地产业司、村镇建设办公室编房屋登记办法释义，北京：人民出版社，2008.6. 2伊春燕编著：房屋登记办法实务问答 北京：法律出版社，2009.1. 1崔建远编著 物权法 北京：中国人民大学出版社，2009.7.
