1、浅议住宅工程质量分户验收规程摘要江苏省住宅工程质量分户验收规程是我省住宅工程验收体系的重大补充和制度创新。本文就规程在规则基础上的修改内容进行了分析。 关键词住宅工程分户验收规程规则 中图分类号：F287.8 文献标识码：A 文章编号： 引言 自 2007 年起，江苏率先在全省推广“一房一验” ，依据是江苏省住宅工程质量分户验收规则 （下面简称规则 ） ， 2010 年 7 月 1 日，江苏省住房和城乡建设厅审定发布了住宅工程质量分户验收规程 （下面简称规程 ） ，分户验收正式被上升为工程建设强制性标准。特别是其中的第 7.2.1、8.0.4、11.0.6 条为强制性条文，必须严格执行（规程中
2、虽然没有按照习惯将强制性条文用黑体字标出，但是在条文说明中明确说明） 。 规程与规则的区别不仅仅是从规则变为规程，其中很多条文也进行了修订，不少地方提高了要求，为了更好的把握规程的精髓，使分户验收更加规范科学，下面结合规程修改内容，选取有代表性的方面进行一些探讨。 1、分户验收的组织及程序 1.1 参加单位和人员 规程15.0.1 条对人员要求更加细化，要求由建设单位组织施工、监理、组成验收小组，验收小组不应少于 4 人，特别是要求安装人员不少于 1 人，另外规程要求已选定物业公司的，物业公司宜参加分户验收工作，这样有利于以后物业的管理和维修。 1.2 分户验收记录及复核 规则中要求住宅工程质
3、量分户验收记录需及时填写、签认，在质量监督人员监督过程中普遍发现责任单位填写滞后，有些工程在竣工验收复核时，尚未填写、签认完成， 规程在 12.0.2 条中作了明确规定，要现场填写、签认，所以如果在竣工验收复核时，发现记录尚未填写、签认完成，就是不符合分户验收程序的。 1.3 分户验收复核的主体 规程15.0.4 条中规定，在竣工验收时，竣工验收组应采取现场抽查的方式复核分户验收记录，尤其需注意的是要求工程质量监督机构对验收组复核工作予以监督。实际验收过程中，有的责任主体单位认为分户验收复核应由质量监督人员进行复核实测，这种理解是明显错误的，此条文明确规定了质量监督人员对复核工作予以监督，分户
4、验收复核的主体仍然是由各责任主体人员组成的验收组。 2、分户验收的适用范围 规程实施之前，在商住楼是否需要进行分户验收这个问题上存在争议，很多人认为商住楼不属于住宅工程，可以不进行分户验收，但规程1.0.2 条中规定：规程适用于商住楼工程中住宅部分的分户质量验收及其监督管理，这里就明确了所有商住楼中住宅部分必须实行分户验收。 3、分户验收的基本规定 规程第 3 节对室内标识工作进行了细致全面的规定，这是规则中没有的。 3.1 分户验收标识 规程规定，墙面、地面标识必须盖章，这是为了防止标识潦草不规范，影响复核。这里明确规定了空间尺寸数值必须在现场标注， 规则里是没有这样的要求，这就要求在竣工验
5、收复核时要核对 3 个数据，测距仪检测数据、验收记录数据、现场标注数据。这个新要求方便住户复核分户验收记录，减少了矛盾。 3.2 工程铭牌 规程3.0.2 条第 6 款明确规定工程铭牌必须镶刻，这就要求不能挂或钉铁皮牌子，必须镶嵌或者镌刻在外墙上，这主要是为防止房屋未到设计使用年限，铭牌就损坏或丢失。但是，镶刻铭牌也带来一个问题，外墙保温如何施工？会不会造成冷桥？都是值得斟酌的。 3.3 允许偏差 验收人员往往存在误区，就是分户验收的所有数据都必须在允许偏差范围内，比如净高允许偏差为-15mm，那么所有点的负偏差都不能超过15mm。实际上规程3.0.4 条第 2 点有规定：每一检查单元计量检查
6、的项目中有 90%及以上检查点在允许偏差范围内，最大偏差应在允许偏差的1.2 倍以内。也就是说，只要 90%点负偏差在 15mm 以内，并且没有任何超过 15*1.2=18mm 的点，这一户就可以认为符合要求。 4、分户验收具体规定 4.1 墙面的检查要求 室内墙面在规则中仅有 2 条， 规程增加到了 8 条，其中增加了各种装修做法墙面的验收要求，主要是针对精装修住宅，其中对于墙面起砂的规定是新要求，主要针对在分户验收中经常遇到的水泥砂浆抹面强度不足，以前规则中没有规定，但却又是质量投诉的热点。 另外在规程对墙面的规定还增加了“颜色均匀”这个要求，以前很多施工单位在对墙面裂缝进行维修时，造成很
7、大色差，这条规定增加后，势必对裂缝修补的观感质量提出了更高的要求。 4.2 空间尺寸的检查要求 空间尺寸是分户验收的重中之重，房屋几何尺寸超规范和渗漏、空鼓开裂并列为住户投诉的三大热点，几乎所有的住宅工程质量投诉都涉及到这个方面，同时这又是分户验收中牵扯精力最多的一项工作，也是在分户验收记录中最能直接反应、复核时最容易检查分户验收是否真实的一项。 这里需注意的是，净开间、进深允许极差规则规定是 18mm，而规程中规定为 20mm。 规程规定，在分户验收记录上务必贴上套型图，标上房间编号，同时在数据一栏也填写好编号，不能只写写客厅、卧室之类房间名称，有的大户型，三室两厅，甚至四室两厅，分不清楚哪
8、个是主卧，哪个是次卧，标的不清楚就可能直接导致竣工验收的时候无法复核，住户入住无法复核，分户验收实测就没有收到效果。 另外 H1H2L1L2 等角标在现场需标记清楚，记录上填清楚，有些仅标注测试点但是没有角标，在验收组复核实测时，由于无法确定原测试顺序，复合数据出入很大。门洞处，没有隔墙处， 规程做了明确规定，要弹墙体边缘线，不能绕过洞口，在边墙上测量。 4.3 分户门 在 7.1.5 条中，明确规定了分户门的相关要求，应检查防盗门、防火门的质保书及检测报告这是规程的新规定，同时条文说明中明确规定安全门若需设计变更需重新报图纸审查，可见规程对于分户门的防火防盗问题十分重视。 4.4 外窗防水
9、在规程外窗防水质量要求中，对于淋水试验方法规定，每 34层（有挑檐的每 1 层）设置一条横向人工淋水带，淋水时间不宜少于1h。这是对分户验收的要求，那么竣工验收复核时，只需要对验收组抽取需复核的每一户进行淋水试验。这是规程中提出的新的要求，主要是为了解决分户验收复核时，同时淋水过多影响验收进度。 另外需要注意的是分户验收时的人工淋水是全数检查，有些工程外窗有选择的淋水，卫生间小窗子、挑檐板下口的窗子不淋水。 结束语 住宅分户验收规程是我省住宅工程验收体系的重大补充和制度创新，突出住宅“一户一验”的要求，彻底改变了传统抽样验收模式存在的弊端，真正使每一户住宅质量都能得到保证从源头上严格监管，为住户解除很多后顾之忧，满足当前住户对住宅工程质量高要求的需要。这既是构建和谐社会的内在要求，也是落实科学发展观的重要举措。我们广大质量监督工作者应该及时研究实际操作中出现的情况和问题，加强调查研究，加强典型示范，加强观摩交流，让这项惠及百姓、事关民生的制度落到实处。
