1、浅议城市轨道交通综合开发的途径和前景摘要: 随着我国社会经济的大发展,政府所能提供的公共资源成本将会趋于昂贵。如何对于庞大的公共交通建设量得到良性发展,关键在于政府投入的同时获得一定的收益回报来平衡公共投资。在综合开发中,公共投资与私人投资相互融合,使公共投资项目的社会效益最大化,也使私人投资得到可观的回报,同时还实现了城市更新、新城建设等城市发展目标。因此,在我国城市轨道交通建设中运用综合开发手段,既能使公共和私人投资得到回报,同时又能最大限度发挥公共资源对城市发展的带动作用。 关键词:综合开发;中国;城市轨道交通;枢纽地区 中图分类号：D631.5 文献标识码： A 引言 随着中国经济建设
2、步伐的加快,中国城市也进入一个快速发展阶段。实践证明,交通建设是城市发展的先决条件。区别于国外发达的私人交通,中国城市土地资源稀缺、人口密度高、交通需求高于交通供给等基本国情决定了我国只能以高质量的公共交通为基础,而城市轨道交通建设被认为是解决城市交通问题的有效途径之一,目前一个轨道交通建设热潮正在全国各大城市兴起。 1 中国城市轨道交通建设现状 我国目前庞大的城市轨道交通建设资金主要是以政府财政投资为主,兼以来自国内开发银行的政策性贷款和国内商业银行的投资贷款,以及引入的一部分外资1。但这种投资主体单一、金融风险较高和资金量缺口较大的投融资开发体制却越来越难以适应城市轨道交通的快速发展。因此
3、需要运用市场机制,通过国内外合作、政府与个人合作等方式创新多元投融资开发体制,才能逐步改善目前国内城市轨道交通建设资金短缺的状况。 长期以来,我国一直就城市轨道交通运输业本身进行单一的投资建设和经营管理,没有很好的发掘和利用轨道交通建设产生的间接和潜在的社会效益,使得在轨道交通运输资源的低价格体系下的经营收入难以补偿巨大的建设投资和运营成本。有研究表明,一般城市轨道交通项目的效益回报周期大约在 15 年左右2,期间只有靠政府补贴才能维持其运营。 2 综合开发概述 2.1 综合开发的含义 本文所提出的综合开发指的是依赖于公共交通运输设施所提供的市场活动及区域利益,与大众运输服务和公共交通设施紧密
4、相联的一项房地产开发形式,涉及公共交通运输、城市规划、房地产开发、金融投资、运营管理等各方面,是一项关联到政府部门、市民与开发商的系统工程3。它不仅指公共和私人合作的实际建设行为,还包括了双方的密切合作,并且需要通过书面契约的方式规范彼此的行为,即规定私人团体、各主管运输机构及国有团体之间的权责利。 2.2 综合开发的作用 综合开发是公共与私人资源有效结合的一种方式。归纳起来说,实施综合开发大致有以下现实作用: 2. 2. 1 解决部分公共交通建设资金不足 在综合开发中,可以利用房地产增值效益、收取发展费用等策略来补偿部分公共交通运输的建设和运营成本;同时,站点附近的商业开发又有助于提高乘车率
5、,增加车票收入,也能提高公共交通设施的收益回报。 2. 2. 2 促进城市交通沿线地区发展 综合开发使交通建设、土地利用和经济活动结成有机的合作关系,不但按城市经济活动需要布局相对应的公共交通运输系统,而且保证了公共交通运输能力与土地利用强度的有效平衡,对于优化城市结构、提高城市土地利用效率、提高开发者的投资回报率、促进城市新的经济增长点的形成等具有重要作用。 2. 2. 3 提升城市整体运行 在我国大城市,主要道路的交通容量都已超负荷,交通服务成本要比合理容量情况下的高。城市轨道交通和房地产进行综合开发,可重新分布原来的出行量和出行方式,从而降低现有道路干线过高的交通容量。减少交通拥挤不仅可
6、以带来时间节约,而且还可降低交通服务成本。结合交通线建设的房地产开发,可按照城市资源的分布情况来配置居住、商业和工业用地,还可以有效利用城市水、电、暖、煤气、通信等资源,避免盲目分散引起重复建设所造成的浪费,从而可有效降低市政基础设施建设成本4。综合开发还可以起到降低城市中心人口密度的作用,继而降低城市市政设施、安全和一般服务成本。 3 中国特大城市轨道交通枢纽地区开发 区别于国外私人交通发达、公共交通无人问津的情况,中国是一个以公共交通为主的国家,尤其在特大城市更具有充足的人口、土地和经济等资源进行轨道交通和土地利用的综合开发。 对于城市轨道交通枢纽地区,它是城市各分区联系的纽带,是客流集中
7、与疏散的节点。由于巨大客流和城市可达性分布的改变,同时具有更多可开发的资源,枢纽地区获得了比城市其他地区更多的发展机会,因此枢纽地区的土地开发利用尤其受到重视。例如:香港近半的人口、就业用地和岗位等均集中在距离地铁站仅 500 m 的范围内,商业及娱乐等服务设施更是高度集中在各类公共交通工具的大型枢纽处5。 城市轨道交通枢纽地区的土地利用模式可以分为两类:需求导向型和供给导向型。需求导向型模式是为解决交通问题的客流追求型模式。在这一模式中,政府相对被动地采取措施,结合城市轨道交通建设促进、鼓励开发商参与沿线土地综合开发,以保证城市轨道交通有足够的客流。美国和加拿大的多数城市都采用这种模式。供给
8、导向型模式是以土地资源集约利用为目标的交通导向型模式。在这一模式中,由政府主动引导城市轨道交通与土地利用的协调发展,采用的方式是:政府控制土地提供轨道交通和其他基础设施建设,再由政府出让枢纽地区的发展土地。东京、香港等大部分资源短缺型城市及地区,都采用这种模式6。 这两种站点地区开发模式的区别在于适用的城市资源不同,以及城市政府对开发的态度不同。但无论何种开发模式,都非常注重市场的参与度,注重鼓励城市轨道交通枢纽地区的综合开发。通过城市轨道交通站点与周边土地综合开发的方式,以站点建设带动土地开发,以土地开发培育城市轨道交通客源。例如:香港政府强有力地控制全区包括轨道交通沿线在内的土地供应,对土
9、地批租采取严格的投放计划;地铁公司通过参与沿线城市土地开发经营,提升了地铁物业及周边地区的吸引力,分享因城市轨道交通建设而带来的巨大土地增值效益5。 我国城市的土地归国家所有,城市的土地资源又十分紧张。因此,采用供给导向型开发模式,通过政府积极主动引导城市轨道交通枢纽地区综合开发,既符合我国当前国情,也是解决我国城市交通及发展问题的一种策略。 4 结语 我国城市轨道交通建设目前面临着各种难题,本文借鉴发达国家经验,结合我国实际,初步探讨了将轨道交通运输间接效益转化为投资的方法在城市轨道交通枢纽地区实施城市轨道交通和土地利用综合开发,为我国城市轨道交通建设和城市发展提供了新思路。 参考文献: 1范俊毅.对城市轨道交通建设投融资问题的研究J .四川建筑,2003 (10) :23. 2耿明英.我国城市轨道交通项目的融资模式探讨J .城市公共交通,2005 (8):24. 3美国城市土地协会.联合开发房地产开发与交通的结合M .郭颖,译.北京:中国建筑工业出版社,2003. 4全允桓,翁东风.城市交通与房地产联合开发J .城市问题,1994 (5) :10. 5郑捷奋,刘洪玉.香港轨道交通与土地资源的综合开发J .中国铁道科学,2002,23 (5) :1. 6吴志城.轨道交通换乘枢纽研究D.上海:同济大学,2004.
