1、浅析住宅工程质量分户验收摘要党的十七大报告提出：“加快推进以改善民生为重点的社会建设” ，并指出“最大限度增加和谐因素，最大限度减少不和谐因素” 。这些都为加快和谐社会建设指明了方向。在进一步实践科学发展观的新时期，住宅工程质量分户验收作为一项新的管理制度，一经实施便得到社会各界和广大市民的高度认可。这一制度使住宅工程质量责任更加明确，使广大用户的利益得到更有效地保护，对融洽工程建设(开发)单位、施工单位、监理单位及物业管理之间的关系，促进住宅建设领域乃至整个社会的和谐稳定有着重大的现实意义。 关键字 住宅工程 质量分户验收 中图分类号：F253.3 文献标识码：A 文章编号： 一、什么是分户
2、验收 分户验收是指在施工单位提交竣工验收报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照江苏省住宅工程质量分户验收规则的要求，组织对住宅工程的每一户及公共部位，涉及主要是用功能和观感质量进行的专门验收。住宅工程质量分户验收作为新时期的一项住宅质量检查制度，它区别于验收和竣工验收。建筑工程验收是指在施工单位自行质量检验评定的基础上，参与建设活动的有关单位共同对建筑工程检验批、分项、分部、单位工程的质量进行抽样复验，根据相关标准以书面形式对工程质量合格与否做出确认。竣工验收即单位工程质量验收，是指工程完成设计及合同约定的各项内容，同时在施工单位提交竣工报告后，由建设单位组织工程建设相关责任主体，依据国家、
3、地方标准对单位工程质量进行的验收。 泗洪县建设局改变传统的住宅工程质量验收抽取一定比例房间的抽检制度，在全市率先采用对住宅工程每一户及单位工程公共部位进行专门验收的分户验收复核制度。 二、为什么要实行分户验收 目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，少数建设、施工等单位质量意识不足，发生质量投诉时处理不及时、不彻底和推委，而对于在质量投诉时提出的经济赔偿因为国家没有依据，少数投诉人在赔偿得不到落实时一边拒绝维修和配合一边又反复投诉等等，使得一些建筑工程特别是住宅工程的质量投诉处理过程矛盾较多、解决困难重重。采用分户验收的方法是现阶段有效地
4、缓解和解决有关问题的一种较好办法，通过分户验收工作的开展、落实，加强工程质量责任和责任追究制度的落实，提升工程质量水平，提高住户对住宅工程质量的满意度，也能体现政府执政为民、为民办事的工作宗旨。分户验收作为尽早发现和防止住宅建设领域矛盾激化的前置干预制度，在促进社会政治稳定方面能起到“稳压器”的保护作用。 三、分户验收的必要性 （1）实行分户验收是压实住宅工程建设(开发)单位的质量责任，强化施工、监理单位的质量意识，治理住宅工程质量通病，规范住宅工程质量验收制度的重要举措。 （2）实行分户验收后，每一套住宅从室内的地面、天棚、门窗、给排水、采暖、电器安装等到室外涉及的楼梯、管道井等公共部位，在
5、建设单位组织施工、监理单位的项目负责人、专业技术人员按照国家规范要求内容逐户、逐间验收后，填写由上述单位负责人签字并加盖各方法人公章的住宅工程质量分户验收记录表 。此表作为住宅工程质量保证书的附件，在房屋交付使用时一并交给业主。同时，建设单位在保证书中注明：保修范围和保修期限；施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点；物业公司名称、电话；工程质量保修程序和处理时限；建设单位质量保修监督电话。这样一旦遇到质量问题，住户可根据发生问题的部位随时与有关单位取得联系，减少了中间环节，节省了时间。因此讲，分户验收使住宅工程质量责任更加明晰化、确定化，使当事人的权利更有效地得到保护，从而使住户与相关
6、单位之间的关系更加融洽，对加快和谐社会建设是一个有力的促进。 四、分户验收细则 1、室内墙面 3 F; I. L) ) q 买房,购房,装修论坛, 房产（1） 验收内容：室内墙面外观质量。 i# fc（2） 质量要求：室内墙面不应有爆灰、裂缝。阴阳角应顺直。 * s# K（3） 检验方法：距墙800mm1000mm 处观察检查。 + T. W8 Q室内墙面面层与基层粘结质量。 （1） 验收内容：室内墙面面层与基层粘结质量。 房产论坛,装修论（2） 质量要求：抹灰面层与基层之间应粘结牢固，不应有脱层、空鼓等缺陷。 （3） 检验方法： 在可击范围内用小锤轻击，均匀布点，逐点敲击。 8 Z: X2
7、a 新浪乐居论坛注：空鼓面积不大于 400cm2，且每自然间（标准间）不多于 2 处可不计。 8 j# i: ) M6 房产论坛,装修论坛,业主论坛（ 4） 检查数量：全数检查。 房产论坛,装修论坛,业主论坛室内顶棚粘结质量。 。 。 室内顶棚宜采用免粉刷工艺，当采用顶棚砂浆抹灰时，需检查顶棚抹灰层与基层的粘结质量。 新浪乐居 B- x, z D （1） 验收内容：顶棚抹灰与基层的粘结质量。 9 J7 k! K3 e6 5 x/ j5 新浪乐居（ 2） 质量要求：顶棚抹灰层与基层之间必须粘结牢固，无空鼓。 2 |# E p“ P 新浪乐居论坛（3） 检验方法： 观察检查。当发现顶棚抹灰有起鼓、
8、裂缝时，采用小锤轻击检查。 8_ （4） 检查数量：全数检查。 新浪乐居论坛 2 h n, 4、顶棚抹灰观感质量 ! O! P; b- O 房产论坛,装修论坛,业主论坛 （1） 验收内容：顶棚抹灰观感。 新浪乐居: W. U# O) k$ Y （2） 质量要求： 顶棚抹灰应光滑、洁净，面层无爆灰和裂缝。 2 E$ E; Q+ + “ F- i （3） 检验方法： 观察检查。) E5 o2 Z“ G2 买房,购房,装修论坛,房产论坛 （4）检查数量：全数检查。 0 l( U5 3 b 验收内容：净空间、进深和净高的测量；空间尺寸偏差和极差。 9 K; S% N+ g新浪乐居 质量要求：空间尺寸的
9、允许偏差值和允许极差值应符合： 空间尺寸的允许偏差值和允许极差值项目 允许偏差（mm） 极差（mm） 检查方法; C# f7 e 新浪乐居论坛净开间 15 18 用激光测距仪辅以钢卷尺检查 15 20 9 p! Y& 6 N( n& O 五、为进一步加强促进住宅工程分户验收制度，提出以下一些建议 （1）加大宣传力度，为分户验收创造良好舆论环境。各级建设行政主管部门要加大分户验收的宣传力度，采取设立咨询站、开通咨询电话、发放明白纸，在新闻媒体刊登知识问答等多种形式，向社会广泛宣传分户验收的必要性和相关知识，使社会各界充分了解这方面的内容；使广大市民自觉做到不购买未实行分户验收的住宅。通过全社会的
10、关心努力，为分户验收创造良好的舆论环境。 （2）加大监督管理力度，规范分户验收的主体行为。各级工程质量监督机构要严格执行分户验收制度，重点对建设(开发)、施工等责任主体的行为，即：工作过程进行监管，加大抽查监督的数量和资料审查深度，对未实行分户验收或工作落实不到位的坚决责令整改，对问题严重的不予验收备案，不准参与工程评优，给业主造成损失的，要追究其法律责任。通过严格监督和细心管理，确保全市住宅工程分户验收覆盖率达 100%。 （3）认真总结经验，完善强化措施。各级工程质量监督机构要认真总结经验，针对目前分户验收存在的问题，制定针对性更强的可行措施。同时，要树立典型，以点带面，对分户验收落实较好的企业要在资质审查、工程评优、诚信单位评选等方面予以优先考虑，进一步调动其积极性，增强其自律意识。真正把这一有利于广大住户，有利于企业发展，有利于和谐社会建设的“为民工程”落实好。 参考文献： 1 宿迁市住宅工程质量分户验收管理办法（试行） 宿迁市建设局文件宿建发2006 92 号 2006 年 2 建设工程质量管理条例 中华人民共和国国务院令第 279 号2006 年 3 建筑工程施工质量验收统一标准建设部建标2001157 号 2001 年 4 江苏省住宅工程质量分户验收规则江苏省建设厅 2007 年 5 江苏省住宅设计标准 江苏省建设厅 2002 年
