1、浅析住宅精装修工程项目的管理摘要：精装修是简装修不断改进过程中的产品，并且精装修商品住宅是促进地产界产品升级和房地产市场成熟的标志之一。精装修住宅是否做到了“精”是决定工程项目成败的关键。 关键词：精装修项目管理；优势；管理 中图分类号： TU767 文献标识码： A 文章编号： 一、住宅精装修项目管理的简介 精装修住宅工程，是新型的、全面的家居解决方案。精装修工程项目少则有几百套房子，多则达上千套房子，而且户型较多，分包及供货商众多，只有由专业的施工队伍，产品制造商才能保质保量、按时的完成其施工任务，并且达到设计要求。精装修工程中，细节决定着成败，对于开发商来说，个别房屋及局部质量问题只是总
2、体项目中的一点偏差，而对购房业主来说，就是他的全部质量问题， 要从总体控制，从细部着手，才能达到对精装修工程项目进行系统的管理。 二、精装修的优势 2.1 节约时间，节约精力 虽然装修公司在传统装修模式下可以把整套方案及效果图都呈现在客户的面前，但设计师与施工队之间缺乏沟通，在材料价格变动加上施工队人员素质差等原因，最终装修出来的效果与设计方案要相差很多，装修过程中也会牵扯到业主们的很多精力，浪费了业主的时间，而精装修则可以避免以上出现的问题。 2.2 成本降低 精装修房能给业主在个人资金应用上留有了更加灵活的空间， 并在很大程度上提高了业主的投资价值。 2.3 设计整体、风格统一 设计师在传
3、统装修模式中需要与客户达成共识，但客户的想法一般都不太系统，虽然局部看来是很漂亮，但缺乏统一规划，最后达到的效果就可能不理想，而精装修则可以做到设计整体，风格统一。 2.4 维护简单 以往的装修很多会做整体衣柜、电视柜等，这种做法虽然可以根据墙体拟定，但要更换或是维修起来十分麻烦，而精装修是购买独立的衣柜，电视柜等，所以要更换、维护都很简单。 2.5 绿色环保 在精装修模式中，基本的装修是在物业发售时就完成了，有足够的时间使有害物质挥发，对业主的居住环境及身体健康有保证。 三、精装修的管理 3.1 材料管理 3.1.1 精装部在施工过程中是材料管理的主要责任人，无论是对于乙方供材料的管理，还是
4、对甲方供材料的管理，对于材料供应的管理，精装部重点有以下几个方面：采购计划是否满足施工进度要求， 是否合理。与供货方是否能够及时签订买卖合同。按照合同约定的付款时间，采购方是否支付了材料款。是否可以保证材料的到货时间。 3.1.2 精装部在施工准备阶段，协调施工单位准备材料样板，交由设计单位及公司相关领导确认，同时要对铜制品厂商、木制品厂商、 石材厂商进行实地的考察。 3.1.3 对所有进场材料精装部都应要进行验收。对石材、瓷砖、木饰面、墙纸、地毯等主要面层材料与封样材料进行比对，经精装部签字确认合格后方可进场安装。 3.2 质量管理 施工阶段质量管理的主体是精装部，担负着精装修质量管理的日常
5、工作。在精装修工程的重要分项工程中精装部应邀请设计人员、施工单位来一起进行技术交流。精装修在施工准备阶段应邀请设计人员、施工单位对精装修设计图纸进行图纸交底， 对设计中的难点、重点进行讨论，提出施工的解决方案，并对其做好相应记录。对施工现场的日常巡视精装部应加强，对施工中出现质量问题及整改情况要进行跟踪、并作出相应记录。 3.3 进度管理 3.3.1 在施工阶段精装部进度管理的主要内容为： 要求施工单位拟订施工进度控制节点、周进度计划、月进度计划及总体进度计划。 分析施工单位进度计划的可行性、合理性，并且提出调整意见。监督施工单位进度计划的执行情况，并适时采取措施保证计划的实现。将工程的真实进
6、度要及时上报给公司。 3.3.2 对进度偏差的修正方案及相关措施，精装部根据对精装修项目的检查情况应及时提出指导意见。 3.4 精装修工程成本控制管理 在精装修工程项目生产经营中各项成本核算、成本分析、成本纠偏、成本决策和成本控制等一系列科学管理行为的总称，也就是精装修工程成本管理。目的是在保证产品质量和效果的前提下，充分的动员和组织全体项目人员，能够科学合理的管理精装修工程项目生产经营过程中的各个环节，以求得用最少的投入取得最大的生产成果。精装修工程成本占售价的 10%15%、 建安成本的 3035， 因此对项目投资，精装修工程成本部分的影响重大，并且对项目的质量、装修效果、档次都有很大的影
7、响，在精装修项目上，尤其要合理管控成本，对于精装修工程项目，做好精装修工程成本管理十分重要。 3.5 精装修样板工程施工管理 展示样板间是为了提前销售服务的，精装修样板要先行，对于精装修工程来说，实体样板间要尽量在实楼做，实体交楼样板间才有意义，将设计、施工工艺造成的各种问题反映出来，以避免出现装修中不合理情况、后期在大量装修时发生大规模返工的状况。成本是否可控、设计是否合理、营销承诺是否切实都可以在实体样板间得到反应，而且能指导精装修施工、为批量工程装修做出查漏补缺所用，对样板间装修效果进行反馈，并通过营销实体感受，整理客户的感受和意见，为交楼提前准备预案，避免交楼时出现不可预知的情况。 3
8、.6 安全管理 在施工阶段对安全管理，尤其是消防管理要引起足够的重视，精装部应增强安全管理意识，督促和监督施工单位做好安全管理工作，并加强现场巡检工作。 3.7 变更管理 精装修施工过程中精装部是变更管理的责任主体。在原则上施工过程中是不予设计方案变更的，但在公司相关部门因市场调整或其他某种原因调整造成成本增加或减少时，精装部应有相对详细的品质提升的相关分析，在相关部门领导会签意见后，报公司审批会审批。施工过程中，原则上是不予设计方案变更，但精装部因现场实际情况及施工工艺问题需对设计方案进行调整时，应组织相关单位协调变更方案，提交公司相关领导及设计单位确认后，方可进行调整，如因此造成成本上面的
9、变更需同时考虑并上报。 3.8 文明施工管理 对精装修施工单位的文明施工管理，精装部应加强。对于各种非文明施工现象，在日常加强巡视中应及时予以制止并采取相应的处理措施。文明施工的专项检查和专题会议应由精装部定期组织，检查结果和会议纪要下发施工单位，对其落实情况要由专人跟踪落实。 3.9 精装修的验收与交付 通常情况下精装修工程的验收分为以下几步进行，分别为：施工方自检、精装部验收、公司验收。精装修施工单位在精装部要求下，将自检和精装部验收发现的问题进行汇总上报，并进行限期整改。公司相关部门在精装部负责组织下参加竣工验收，按照国家、行业、地区的验收标准、规范，双方在施工合同中约定的标准、规范进行
10、验收、整理、汇总，在分类验收过程中发现的各种问题，要及时要求施工单位进行整改。 四、精装修管理是保证装修品质的关键 过程管理涉及到对计划、进度、质量、工序、成品保护的管理， 计划、进度、质量管理相对于工序和成品保护要容易很多。施工单位大多是工序管理的难点所在，协调起来耗费的精力很大，如一般将地面、墙面、顶棚抹灰找平，在总包招标时纳入总包范围，而总包工程对于墙面、顶棚抹灰找平验收规范标准，要比精装修抹灰找平要求低，导致精装修单位还需要对于总包单位施工的墙面、顶棚抹灰部分剔除，重新规方找平，局部还要做木龙骨、石膏板找平，另外空调设备、管道在精装修施工吊顶前应已就位，因此空调施工单位至少提前一个月进场；总包单位的防水、垫层，地板采暖在精装修施工墙面前都应施工完毕，冬季时，门窗单位先安上窗体玻璃，室内能供暖，保证面层材料施工温度要求。 五、结论 因为管理是保证装修品质的关键，要引以重视，要加强精装修管理的学习和研究。要想提高建筑工程项目的利润，就需要完善精装修工程管理，取得竞争优势，从而更合理的管控成本，才能在竞争中占具优势地位。
