1、浅议岳麓新城规划建设以及其最佳容积率修正系数摘要：文章主要是借鉴长沙市城市总体规划（2003-2020） 中主城区容积率的确定方法，确定岳麓新城规划建设的最佳容积率修正系数，为岳麓新城建设的顺利发展提供对策。 关键词：容积率修正系数；岳麓新城；容积率 中图分类号：TU984.2 文献标识码：A 文章编号：1674-0432（2012）-12-0223-2 1 概况 岳麓新城是长沙市内五区之一，位于古城长沙湘江西滨，分别与望城县的雷锋镇、星城镇、含浦镇及坪塘镇相邻，往西通过长常高速公路、三一九国道可与宁乡、益阳、常德紧密联系。一直以来，岳麓区都是作为长沙市市区仅次于河东主城区的重要发展对象。从长
2、沙市城市总体规划（2001-2020） 所确定的“一主两次四组团”城市结构的次中心之一，到长沙市城市总体规划（2003-2020） 将岳麓新城河西片区作为主城区的河西部分，到正在公示的新版长沙市城市总体规（2003-2020） 所提出的多中心河西 CBD 的概念，它是整个湘江河西体系的北端经济圈，处于河西龙头地位。 随着经济迅速发展，人地矛盾日益突出，尤其在人口密度较大城市的长沙。而在城市规划设计和管理中，容积率作为一个开发强度的指标。因此，研究如何合理的利用城市土地资源是城市规划工作的重要部分。对于各项指标特别是容积率，规划师、开发商、政府所侧重的各不相同，而又相互关联。政府比较关心土地出让
3、收入，而开发商要获得最大的利润，规划师则注重城市环境质量及整体效益，三方的矛盾焦点聚焦于容积率上。为了使三者利益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值1-3。以上三者之间的关系是社会效益、经济效益和生态效益的表现，它的解决可以达到三者之间的协调，做到可持续发展，其合理容积率的确定具有非常重要的意义。 2 容积率 2.1 区域发展与地价 从纵观来看，地价的增加是必然的趋势。房价的变化是地价变化的原因。近几年来，随着国内房地产业的发展，各个大城市房价的浮动都很大，一些城市甚至引发了泡沫经济。长沙作为全国房价的二线城市，房价均价从 2007 年的 5339 元/m2 到 6200-6500
4、元/m2（截止 2012 年 10月） 。 2.2 地价与容积率 地价是一定容积率下的地价，同一地块不同容积率下的地价不同。离开一定的容积率谈地价的高低是不科学的，也是没有实际意义的。因此，容积率作为影响地价的重要因素。其变化可导致土地收益的大幅度变化。但容积率对地价的影响不成线性关系，容积率越高，地价不一定越高。究其原因，一方面，高容积率会损失开放空间、绿地面积、以及住宅的隐私性，导致住宅的价值下降，从而降低小区内房地产的价格即：消费者愿意付出的单位面积的价格是下降的；另一方面高容积率可能会使成本总量增加，开放商不会选择这种做法。 3 主城区的容积率对岳麓区新城规划建设最佳容积率的借鉴 3.
5、1 合理最佳容积率的确定 在城市规划中，合理容积率的确定除了考虑总体规划和社会、经济、环境综合效益最大化的要求，还应考虑土地使用的性质、区位、基础设施条件、周围环境状况等因素4。 容积率是由经济和环境等因素共同作用的，是反映土地使用质量和经济效益的土地使用强度的指标。目的在于获得使社会、经济、生态环境协调发展的最佳容积率。 长沙主城区容积率以五一广场为中心向四周减少；并且火车站区域又以火车站为中心向四周减小。同时，对 2007 年 5 月至 2008 年 10 月期间内对外发售的新建住宅项目，按照长沙市城区总体区位划分各区位的新建容积率统计情况：由内环以内、内环到二环地区、二环到三环地区容积率
6、和建筑面积分别为：（6.42，1.5 公顷） （4.54，2.75 公顷） 、（2.76，9.98 公顷）4其柱状图如图 1 所示。 所以岳麓新城的容积率也是由商务区 CBD 向四周减少的。因此，岳麓区新城将以岳麓商务区 CBD 为中心向四周递减。 鉴于岳麓区的特殊性历史文化风景保护区，且商务区 CBD 临湘江，严格执行国务院对长沙城市总体规划作出批复 ，要对临江的建筑高度要加以控制。其最佳容积率应在参考主城区商务区 CBD 的最佳容积率确定方法的基础上综合其自身的特点予以综合考虑。 4 容积率修正系数 4.1 修正方法 关于容积率修正系数的方法各学者都有自己的看法，纵观国内的学者提出的方法实
7、质来看，主要是分成三类，各类方法各有优缺点。笔者比较赞同欧阳安蛟提出的复合系数法5。 4.2 修正过程 第一步：用剩余法公式计算出单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系=P/M.。 第二步：根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在土地所有者和开发商之间的分配系数，数学表达式是： 式中：ai ：容积率 i 时的修正系数 ：收益分配系数（=0-1） Pi ：剩余法公式计算的 i 容积率时地价 ：剩余法公式计算的土地级别或均质区平均容积率时的地价 上述公式的关键是要确定受市场供求关系制约的分配系数 ，只作一些一般性的描述：土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市， 可超过 0
8、.5，而小城镇则在 0.3 以下。 由于岳麓新城处在长沙主城区影响的大环境中，参照长沙市总体规划（2001-2020） 对主城区各片区的容积率控制指标及主城区的分配系数，进行适当的调整，可以确定岳麓新城商务区 CBD 的分配系数 为0.75。 参照滨江新城控制性详细规划 ，并结合 2008 年调查不同容积率下的平均地价，该区域的平均为 3，平均地价为 3800 元/m2 并以此作为基准地价如下表 1。 结合上述确定的收益分配系为 0.75，可根据公式计算地价的容积率修正系数，得到岳麓新城商务区 CBD 用地容积率修正系数（如表 2） 第三步拟合容积率平均地价关系曲线，并对其进行显著性回归分析，
9、相关系数分别是 0.9883 和 0.9949，都接近于 1，相关是显著的。因此，可以根据上述确定的关系式确定任何容积率的平均地价以及修正系数。 参考文献 1 廖喜生.容积率最佳使用的经济学分析J.城市开发，2010， （5）：27-28. 2 徐伟.土地估价中基准地价系数修正法中容积率的确定J.现代商业，2010， （12）：260. 3 葛京凤，黄志英，梁彦庆.城市基准地价评估的容积率内涵及其修正系数的确定-以石家庄市为例J.地理与地理信息科学，2003， （5）：98-100. 4 彭杰战.长沙市住区开发容积率管理研究D.国防科学技术大学，2009. 5 欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法J.经济地理，1996， （3）：97-101. 作者简介：卢姗（1986-） ，女，汉族，湖南师范大学环境与资源学院 2010 级研究生，研究方向：土地规划。
