1、强势来袭“新国五条”近年来，房价一直是人们热议的话题。房价高，买房难，问题犹在。房子，已不仅是人们居住的载体、家的呈现，更成为许多人心中望而兴叹的一份美好愿景，以及社会民生波澜起伏的整体写照。 2013 年 2 月 20 日及 3 月 1 日，针对房产市场调控的新政“新国五条”及其细则相继出台。相比于“国十条” 、 “国八条” ，备受争议的“新国五条”在出台时就被人们寄予了更多期望新政能否抑制房产市场过热，打击投机者？“新国五条”作用有多大？答案不一。这其中也不乏质疑之声“新国五条”可能推高房价？20%的转让所得税是否会转嫁到购房者头上？ 这一切，都需要时间为公众检验。 房价房改两纠结。尽管如
2、此，公民置房需求是不变的；政府对房市的调控也决心依旧。两会之后， “新国五条”将在各省市落地，是平稳落地还是惊心迫降，则将考验决策者的实践与智慧，也更需要打开大门，倾听民意。当争议与辩论退去之后，人们希望的永远是“让买房变得容易些，让安居梦离得更近些。 ” 居者有其屋，关系你我。 本刊编辑部 “新国五条”：这一拳出手有多重 文/魏雅华 陕西电视台经济评论员 房价的不断上涨使民怨沸腾，百姓不堪重负，怨声载道。国家已一而再、再而三地发出警告，如果楼市房价继续上涨，会有更严厉的调控政策出台。然而，房价依然肆无忌惮地扶摇直上，这回，狼真的来了。那就是“新国五条”出台了。 2013 年 3 月 1 日，
3、国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知发布，这一通知是 2 月 20 日国务院常务会议出台的 “新国五条”的具体实施细则。 通知明确表示：一、完善稳定房价工作责任制。认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。对房价上涨过快的城市，将进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。二、坚决抑制投机投资性购房。充分发挥税收政策的调节作用。税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的 20%计征。三、增加普通商品住房及用地供应。四、加快保障性安居工程规划建设。五、
4、加强市场监管和预期管理。 通知是针对中国楼市持续上涨开出的一剂退烧猛药。细读“新国五条” ，尽管从表面上看，是中国政府过去十年间，对楼市调控政策的延续和深化，但这一次调控，毫无疑义地是十年来出拳最凶狠的一次。 股市的“墨”读 那么， “新国五条”这一拳到底有多重？也许，楼市对“新国五条”的反应，还需要一段时间才能看清， “新国五条”也还要有更具操作性的细则制定，这一段时间大约需要至少两到三个月。可中国股市的房地产板块的反应，却非常灵敏而强烈。 2013 年 2 月 21 日，对中国股市来说是一个黑色的星期四。这一天，脸上还洋溢着春节喜庆欢乐的中国股民们在证券市场交易大厅的大屏幕上，观赏了一部血
5、腥而恐怖的惊悚大片。好端端的中国股市突然暴跌，上证综指以 2378.82 点大幅低开，竟低开了 19 点，跌幅接近 1%，让人有一种不祥之兆的预感。随后，大盘以摧枯拉朽之势下行，多头几乎毫无抵抗地溃不成军。 中国股市到底出了什么事？人们开始打探消息。消息面上，各大财经网站上最醒目的消息，是温家宝主持国务院常务会议，针对近期部分热点城市房价上涨趋势明显，研究出台了有关调控措施。即“新国五条” ，调控措施相当严厉。然而，国务院常务会议所确定的，仅仅是房市调控的大思路和原则。 可即便如此，消息发布，脆弱的中国股市仍遭遇重创，该日大盘暴跌 71.23 点，收报 2325.95 点，跌幅达到 2.97%
6、。深证成指下跌 249.76点，跌幅达到 2.59%。 在中国股市的暴跌中，地产股板块领跌，跌幅达 2.38%， “中航地产”跌 5.84%， “金丰投资”跌 5.81%， “京能置业”跌 5.24%， “浙江东日”跌 5.00%， “沙河股份”跌 4.96%。 那天，中国股市个股表现惨不忍睹，2499 家公司中，下跌的多达2100 家。可以说满盘皆墨。中国股市创下了 15 个月以来最大的单日跌幅。仅此一天，两市总市值合计蒸发达 6590.2 亿元，股民们人均亏损约1.21 万元。这样巨大的人均亏损，相当于 2011 年城镇居民人均总收入23979 元的一半左右。 股民们流着眼泪说， “辛辛苦
7、苦 30 年，一夜回到解放前” ，股市涨一个月，抵不上三天的下跌。蛇年股市开盘的第一周跌幅达 4.86%，创近21 个月来最大周跌幅，周线收阴。 这还仅仅是“新国五条”的一个预告， “新国五条”的第一只靴子落地，便将中国股市打得满地找牙，打得房地产板块找不着北。 “新国五条”这一拳，出手就这么重。 我们再看 3 月 1 日。 “新国五条”的实施细则发布之日中国股市的表现，这是中国股市对“新国五条”实施细则的解读。 当日开盘微跌 1 点，应视为平盘开出，随后上行至 2375 点，上涨 11点，人们都以为大盘会延续良好的上升势头，然而 10 点钟后，随着“新国五条”的实施细则发布，大盘抛盘如潮涌出
8、，一路下跌，见低 2331 点，跌 33 点。跌幅超过 1.41%。 然而这毕竟是“新国五条”的第二只靴子落地，大盘稍作喘息后上行，到收盘仅下跌 6 点，微跌 0.26%。走出一个 v 字形。但地产板块却大跌 48 点，跌幅达到该板块的 1.31%，为该日中国股市的领跌板块，跌幅远大于大盘，近七成房地产个股下跌。 可即便如此，股市的灾难仍未到头。3 月 4 日， “新国五条”威力再现股市，地产股狂跌不止，开盘仅五分钟，已经有五只股票跌停，其中包括“荣盛发展” 、 “招商地产” 、 “阳光城” 、 “保利地产” 、 “金地集团” ；“万科 A”跌幅也达 9%；沪指跌幅超过 2%；深成指跌幅超过
9、4%。 这就是中国股市地产板块对“新国五条”的解读：重大利空。拳有多重，中国股市房地产板块最清楚。 “新国五条”最重的一记倒钩拳是“卖房按差额征 20%个税” 。这条新规定第一眼的感觉，让人以为是眼花了。不会吧，20%呀。房地产交易征税额一下子上涨了好几倍！ 假如一购房者于 2009 年以 100 万元买入一套 100 平方米住宅（非唯一） ，现在以 200 万元成交价卖出，按“新国五条”之规定，征收 20%个人所得税政策执行。赚得越多，交的税越高。 按照目前政策所需缴纳税费为： 满五年需缴纳：个人所得税全额 1%，即 2 万元； 不满五年需缴纳：个人所得税全额 1%即 2 万元，加上全额营业
10、税5.6%，即 11.2 万元；总计 13.2 万元。 若按“新国五条”所需缴纳税费，按照当初购房缴纳契税 1%计算（2010 年 10 月后买入的，应按照首套房 90 平方米以下收取税费1%，90-144 平方米收取税费 1.5%，144 平方米以上及任何面积的二套房收取税费 3%的标准计算）： 满五年需缴纳：个人所得税差额 20%，即（总额 买入价 买入时契税）*20%，为 19.8 万元。多缴纳 17.8 万元； 不满五年需缴纳：个人所得税差额 20%，即 19.8 万元；全额营业税5.6%，即 11.2 万元；总计 31 万元。多缴纳 17.8 万元。差别巨大。 以一套五年前购买时总价
11、 50 万元、目前售价 200 万元的普通二手房计算，此前按全额 1%征税，仅需缴纳个税 2 万元，新政后按差额的 20%计算，需缴个税 30 万元，增加 28 万元，相当于房屋成交价的 14%。 我曾写过一篇文章，如果能按 5%收缴二手房房地产交易税，便可让绝大多数的“房虫”们知难而退，可如今，一下子便提高到了 20%！这一记重拳能将房地产的投资性购房人集体打趴下，他们的购房比例在中国楼市的权重占到 1/3 强，这是中国楼市的休克疗法。 “新国五条”会使房价下跌吗 “新国五条”将二手房交易作为抑制重点，将直接大幅度增加投资客转让房产的成本。而在中国的购房大军中，投资客的购买力所占比重超过了三
12、分之一。 中国的富人们不存钱，他们很清楚，在中国，钱最不该去的地方便是银行。没有几年，1 万元就会便成 100 元。于是，他们一有钱便会去买房。没有几年，100 万就会变成几百万。于是中国的房市很牛。尽管国务院一再发令，严禁投资性购房，没用。中国楼市是人民币保值增值唯一可去的地方。所以中国会“全民买房” ，有钱没钱都买房。借钱都买房。于是，痛苦的中国经济会越发地痛苦，该涨的不涨，不该涨的狂涨。二手房市场火爆。 2012 年，上海二手存量住房成交面积高达 1503 万平方米，是新建商品住房成交面积的 1.74 倍。这表明，不少热点城市的房地产成交是以二手房为主。这是房地产投机客们的天堂。 “新国
13、五条”发布才不过几天，我们就读到了来自上海、重庆、南京、北京、武汉等全国多个城市关于炒房客匆匆急抛二手房、房产中介挑灯夜战的报道。大批投资客清仓出逃，退出楼市，房价会不跌吗？ “新国五条”还推出了有史以来对购房人资格最严厉的限制规定：“新国五条”规定，限购区域应覆盖城市行政区域的所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明，或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市，要在上述要求的基础上，进一步从严调整限购措施；要严查限购
14、措施执行中的违法违规行为，对存在规避住房限购措施行为的项目，要责令房地产开发商整改；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同；对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的中介机构，要责令其停业整顿，并严肃处理相关责任人；情节严重的，要追究当事人的法律责任。如此严厉的规定无疑会使购房人的队伍出现一场瘦身。 “新国五条”强势展示了国家对中国楼市调控的决心。 有人讪笑说，楼市十年九调，房价屡调屡高。这话似乎也没错。从2003 年的“18 号文” ，到随后出台的 “国八条” 、 “国六条” 、 “国四条” 、“国十条”等，再到最新出炉的“新国五条”及其细则，十年间，国务院先后九次常务会议专题研
15、究房地产市场调控。十年持续调控，房价却不为所动，一路走高。于是许多人断言， “新国五条”仍不能让房价下跌。房地产大佬任志强说，新政是在重复过去的错误，几个月后会重回老路。究其原因，这是因为中国楼市的上涨有其特殊的一面。中国房地产的不断上行，是地方政府土地财政的刚需，在房价的不断上涨中，地方政府不但是第一受益人，而且是最大的受益人。所以， “新国五条”的第一条便是完善稳定房价工作责任制。认真落实省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的稳定房价工作责任制。中国正在将地方政府从土地财政中剥离出来。不要以为楼市十年九调，房价屡调屡高，房价的泡沫便会持久发酵，所以“新国五条”也无法改变其上行通道的运行轨
16、迹。 在“新国五条”中，首次明确提到“扩大个人住房房产税改革试点范围。 ”在房产税中，对空置的存量房将征重税，这一条是“房叔” 、 “房婶” 、 “房媳” 、 “房姐” 、 “房妹” 、 “房爷” 、 “房祖宗” 、 “房多多”们最害怕的。因为沉重的税收会使他们的存量房完全丧失保值增值的功能。中国房地产市场将不再是贪官污吏们的藏污纳垢之地。 可以预见，2013 年将成为中国房地产调控年，从年初到年底，有一条红线将贯穿全年，那就是落实国务院颁布的“新国五条” 。还有正在全国铺开的房地产税试点，都会形成合力，房价的下行是可以期待的。 编辑：程新友 房价调控税收政策选择 文/张克 清华大学博士 过
17、去的十年是中国人物质财富急速增长的十年，也是房地产商品化价格飞涨的十年。以调控房价稳定为己任的中央政府在换届前的最后一击多少有些悲壮国务院办公厅以通知的名义强调对房产交易依法严格征收 20%个人所得税，这一被人们称作“新国五条”的出台在我国房地产市场上可谓“一石激起千层浪” 。 所得税政策合法性与民生考量 严格来讲，对房产交易增值部分征收个人所得税符合个人所得税法第二条财产转让所得的相关规定，其适用税率为 20%。 原本是对税法的重申，却缘何让人如此难以接受？核心在于“新国五条”出台之前，房地产交易环节的课税并非遵循税法，而是依据国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知中一
18、条毫不起眼的规定。鉴于房产价格增值额的计算需要房产原价值的一系列交易、税务凭证，在现有的技术手段和部门协调条件下，往往难以得到精确的确认。国税总局在具体执行时，允许地方税务机关在纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额时，由税务机关根据税收征收管理法第三十五条对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额，在北京，这个比例为转让收入的 1%。在中国城市化浪潮中特别是一线城市房价飞涨的情形下，这一通知不禁让买售双方叫苦不迭。 民意沸腾之时，纳税人权利意识也得到了更为充分的展现，税收法定原则即征税权力必须由代议机关全国人大而非行政机关掌握的宪政精
19、神成为越来越多公民的常识。据中国经营报报道，新一届全国人大会议召开前，中国财税法研究会会长、北京大学法学院刘剑文教授向全国人大法工委提交了一份材料，指出中国现行 18 个税种仅 3 个于法有据，其余 15 个税种均无法律依据，全国人大应当废止 1985 年对国务院有关经济体制改革和对外开放方面的有关问题制定暂行的规定或者条例的立法授权。此项提议在人大代表赵冬苓、政协委员蒋洪等人的推动下迅速形成了强大的舆论氛围，正是由于纳税人对房产调控税收政策的强烈痛感，使得更多人去追问我们交纳的税负是否合法合理，客观上推动财政民主观念深入人心。 然而，吊诡之处在于本轮调控细则恰恰是国务院对行政机关作出对法律的
20、变通的纠正，要求严格执行个人所得税法20%的规定，税收政策与税法究竟何者为纳税人的根本利益考虑更多，显然这并非一个能轻易回答的问题。 “新国五条”是一面多棱镜，展现了税收法定与纳税人权利保护的诸多困境。 当前我国税收立法面临的主要问题是缺乏民意基础，其表现之一就是税收立法权由国务院甚至由国务院转授权至财政部相关司局行使。我国税收授权立法制度产生于上世纪 80 年代改革开放初期，时值我国从计划经济向有计划的商品经济过渡的转轨时期。虽然 1982 年宪法中就确立了税收法定原则，但考虑到我国法治建设尚处于起步阶段，对建立现代税制的经验和条件都不够，当时迫切的改革需求无法等待全国人大繁琐漫长的立法程序
21、。于是，由全国人大授权国务院行使税收立法权，便成为了当时最为可行、又不违反基本法律的一项“解决方案” 。 综观我国近 30 年经济立法实践，在税收立法中税收授权立法体制占主导地位，以致税收行政法规为主、税收法律为辅，这在某种程度上成为目前我国的税收法律制度体系一个突出的阶段性特征。我国财税法制体系中，除了三部税收实体法、一部税收程序法外，还存在着大量的行政法规、部门内部规章、税收行政解释等规范性文件。在法理上，此类税收软法不具备法律约束力，对纳税人缺乏强制性；但实践中，此类税收软法往往较硬法更为有效，不论是征税机关还是纳税人及其代理人都奉其为圭臬，形成了令人意外的准自愿服从。数以万计的财税主管机关
