1、青海房地产业在区域经济发展中的作用摘 要：青海省处于经济发展和城市建设的加速期，房地产业在经济领域中占有一定的地位。为了保持区域经济持续、快速、健康发展，对青海省房地产的发展现状及对经济总量作以分析，以期能够客观地反映房地产业发展状况，明确其在区域经济中扮演的角色，使其与经济发展更相适应。 关键词：房地产业；区域经济；发展 中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）36-0245-03 一、房地产业的含义 房地产业是指是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。在中国属于第三产业，主
2、要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业贯穿生产、流通、分配、消费各个领域，具有高度综合性。它参与建筑物的勘察、设计、规划和土地开发等活动；并进入流通领域通过买卖、租赁两种方式逐渐收回成本和利润；在房地产转移到使用者手中后，其使用和消费过程中涵盖了保养、经常性维修以及产权和物业管理等服务活动。房地产业的运行和发展涉及众多的相关行业，显示出较强的关联性。后向效应是对为本产业供应生产资料的产业的影响，房地产的开发将会加大对钢材、水泥、木材、玻璃、建材、化工和建筑机械等产品的需求，从而带动这些产业
3、发展。前向效应即对因本产业发展而产生需求、获得发展动力的产业影响，房地产主要促进了建筑、纺织、装饰、厨卫设备、金融、商业、服务业等产业的发展。侧向效应是指本产业发展对社会的影响，如城市公用设施、工作居住环境和社会文明水准等。房地产业已成为中国国民经济中不可或缺的产业，对国民经济发展具有重要的拉动作用。 二、青海省房地产业发展现状 （一）房地产业发展背景 青海房地产在传统计划经济体制下，土地所有权与使用权合为一体，城镇居民的住房是具有福利性的低租金公房。在这种体制下，尽管房地产在物质形态上仍然普遍存在，但就其经济运行而言，不存在真正意义上的房地产业。社会主义市场经济体制的目标确立后，政府有限地放
4、开了房地产业的发展政策，这段时期内房地产开始复苏。 1998 年，国务院颁布了关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住宅建设的通知 ，提出了停止住房实物分配、实行货币分房政策，使得房地产业驶入快车道，从这时起才形成了真正意义上的房地产市场。青海省政府执行党中央的文件停止福利分房制度。通过几十年的发展，房地产业已经成为推动青海经济社会发展的重要动力。但从全国房地产行业发展程度来看，青海省房地产业在开发理念、市场主体构成等许多方面都还比较落后，主要表现在：占固定资产投资的比重较高，但对于经济的贡献率低；开发企业多，但整体实力弱；专业人才缺，提高水平难。这是青海省房地产业发展中存在的主要问题。同时，青
5、海房地产业的发展也面临新的机遇，扩建城市，为房地产业持续发展创造了条件；城镇居民收入水平快速提高，将进一步增加房地产有效需求；交通基础条件改善，为青海房地产业带来新需求；建筑节能技术的推广，带来青海房地产提高品质的新机遇。 （二）20012012 年房地产业发展总体情况 1.房地产业厚积薄发，增加值迅速攀升 房地产业的增加值是衡量其发展水平及地位的主要指标。根据青海省的统计公报，我们可以看到青海省的房地产业的增加值从 2001 年的30.03 亿元增加到 2010 年的 130.98 亿元，增加了 100.95 亿元，增长了4.36 倍，年平均增长速度是 13.4 %，超过全省经济的增长速度。
6、青海省的房地产增加值的增长速度是“两头高，中间低”的特点。20012003年，这五年间是以二位数增长，2004 年，政府出台政策抑制投资过热和房地产投机，其宗旨在于挤掉房地产市场的投机泡沫，促进房地产市场健康有序的发展，并引导房地产企业适度集中化、产品供应多样化、市场需求理性化，使整个产业进入产业成长周期的成熟发展，造成增速回落 。20092012 年我省房地产的增加值又是以两位数增长。20012012年的构成来看，房地产业占 GDP 的比重在 2006 年是个分水岭：2006 年前房地产业占 GDP 的比重是两位数，2006 年后占 GDP 的比重是一位数发展。原因是从 2006 年开始，中
7、国宏观调控迎来了第二轮高峰。国务院常务会议提出了促进房地产健康发展的六项措施（被称为“国六条” ） ，由此拉开了 2006 年房地产调控的序幕。随后，国务院办公厅转发建设部等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 （“国十五条” ） ，将调整住房结构供应、稳定住房价格列为两大重点，奠定了 2006 年房地产调控的“主线” 。以后出台的一系列频率之密集、范围之广泛的政策无不以此为核心，从信贷、土地、税收和住房结构调整四个方面对“国六条”进行了深化和细化，对中国房地产一级市场和二级市场产生了深远的影响。 2.房地产是固定资产投资的重要支撑 20002012 年全社会固定资产投资在上升的同时，
8、房地产投资也持续上扬，这与房地产在固定资产投资中占据较大份额有直接关系。20012010 年，整体呈上升的趋势，到 2008 年房地产开发投资突然从9.7%达到 47.3%，增长了 37.6%。主要原因是根据“十一五”规划，五年内西宁市建成面积将新增约 30 平方公里，扩大到 105 平方公里。新增部分主要集中在海湖新区、城南新区、北川、东川工业园等，新区开发必将为房地产业发展提供新的空间。同时东部建国路地区、北山地区以及大量企业生活区的危旧房改造，也将进一步提高土地的开发利用率，为房地产业发展提供了新空间。 3.房地产开发规模扩大，施工面积呈扩张之势 房地产施工面积处于持续增长状态，由 20
9、00 年的 339.43 万平方米增加到 2012 年的 1 891.23 万平方米，增长 5 倍以上。竣工面积增加较多，2000 年比 2012 年多了 80.26 万平方米，年均增速 1.29%，高的增长说明随着近几年来房屋需求的加大，供给也随之增多。 4.商品房销售大幅增加，住房成为必要消费品 随着城镇住房制度改革，大大促进了房地产市场的发育和发展，使人们形成了住房商品化和社会化的新观念。房屋销售额不断增加，2011年商品房销售面积 348.2 万平方米，增长了 23.9%；商品房销售额114.16 亿元，增长 35.3%。但是稀缺的土地资源促使地价不断上涨，加上人口的增多所带来的迅速膨
10、胀的住房需求，房价也随之水涨船高，呈现整体快速增长的趋势。2012 年房屋销售价格指数 5%。 三、房地产业在区域经济中的地位与作用 （一）青海省房地产业的地位变化 房地产业在区域经济中既是基础产业也是主导产业。房地产是社会经济的基本要素和场所，是居民生活消费的载体，对经济生活有重要影响，能较大程度地制约或影响其他产业和部门发展地产业。所以它是经济领域中不可替代的基础产业。一般认为占国民经济的比重超过 5%，自身发展较快，对经济的贡献较大。从 10 年的数据来看，房地产占 GDP 的比重早已超过 5%，房地产业已经具备成为主导产业的条件。 （二）房地产业对经济发展的作用 1.房地产业能带动经济
11、的发展 某部门对 GDP 的增长贡献率为该产业增长率乘以该产业在 GDP 中所占的比重。即房地产业对 GDP 的增长贡献率为其增加值的增长率乘以增加值在 GDP 中所占的比重。从增加值的角度看青海省的房地产业的增加值超过了其他行业的增加值，产业贡献率也达到了 1.87。 2.房地产拉动就业增长 据世界银行研究，房地产开发建设对吸纳劳动力的系数为：房地产开发建设每增加 1 名职工，可带动相关产业增加两名职工，以带动 50 个相关产业计算，共可增加 100 个就业岗位。截至 2010 年底，青海省房地产开发企业从 2000 年的 270 家上升到 2010 年 439 家，从业人员达 89 731
12、 人，比 2001 年增加了 6 217 人，年均增长 13.7%。同时，房地产业对就业的拉动作用并不局限于此，而辐射到建筑业、装饰装修业和社会服务业等相关的产业，直接或间接带动这些相关的行业的就业。以建筑业为例，根据国家统计局相关数据：建筑业产值 1 亿元可吸纳建筑业用工人数为 500 人。按青海省 2010 年建筑业产值为 130.98 亿元来算可吸纳建筑业就业岗位 65 490 个。与此同时，房地产最直接推动了下游装饰装修行业的就业，随着各种楼盘的相继落成以及房地产交易的空前活跃，物业管理、房地产经纪与代理等行业的企业个数和从业人员也迅速增加，以上房地产业将会给相关行业提供更多的就业机会
13、。 3.房地产业促进城市经济发展，有利于区域价值的提高 房地产业与区域经济增长之间有非常紧密的关系。随着青藏铁路的通车运营，西宁的城市功能和地位有了新的变化，从不沿边不靠海，相对于对内地是边疆、相对于边疆是内地的内陆城市一跃成为中心城市。从全国看，青海位于陇海兰新经济带的西部，是东部中心城市经济辐射的“二传手” ，可以发挥承东启西，南引北联的重要作用。从青藏高原看，西宁是黄土高原和青藏高原、农区和牧区、汉藏文化的交汇点，是联接青藏高原和内陆地区的通衢，是进入青藏高原的门户，是维护民族团结进步的重要战略支撑点，可以成为青藏高原开发开放的先导示范区，对辐射带动青藏地区的经济发展有着不可替代的作用。
14、西宁是青藏高原唯一一个超过百万人的省份，应该发挥它区域的集聚效益，将吸引更多的企业和人才，聚集更多的技术和资金，进一步促进经济的发展。总体目标定位是将西宁打造成“更加繁荣、更加美丽、更加宜居”的青藏高原中心城市，带动区域发展的西北经济高地，自然人文有机融合的区域服务中心，具有国际知名度的高原旅游名城。随着加快以西宁为中心的东部城市群的建设的，青海省的区位、交通、工业和体制优势，必将吸引大量的知名企业来这里投资。另外，2010 年全省常住人口为 5 626 722人。同第五次人口普查 2000 年 11 月 1 日零时的人相比，十年共增加了445 162 人，增长 8.59%，年平均增长率为 0
15、.83%。随着人口的增加势必会对商业用房和住宅的需求将大幅增加。因此，青海省房地产市场必然会随着西宁新区的快速发展而不断成熟和壮大，最终使两者在共同发展中实现双赢各种房屋建筑是城市经济存在和发展的主要空间条件，也是一个城市形象的展现。房地产业可以为城市提供基础设施、生活设施以及各行各业和居民的用地用房，从而对城市进行综合开发利用，这也是房地产业在旁侧效应方面发挥的重要作用。 近年来，青海省房地产市场发展总体上是健康的，但其自身高速增长以及带动相关产业发展的同时，也出现了房价上涨、投资性购房增多等种种问题，对整个宏观经济的健康发展不利。因此政府坚持对房地产业进行宏观调控是完全必要的，保持房地产市
16、场持续健康发展，事关整个经济和社会领域。在保持居民收入的持续增长，加快建立住房保障体系。同时要逐步完善以经济适用房制度、廉租住房制度和住房公积金制度为主要内容的住房保障体系。稳定和控制住宅价格的过快上涨，改善供给结构。 参考文献： 1 叶剑平，谢经荣.房地产业与社会经济协调发展研究M.北京：中国人民大学出版社，2005. 2 张海鱼.宏观调控下的经济运行与产业发展M.北京：人民出版社，2006：4. 3 牛凤瑞.中国房地产发展报告M.北京：社会科学文献出版社，2006：4. 4 梁荣.中国房地产业发展规模与国民经济总量关系研究M.北京：经济科学出版社，2005：9. 5 房地产业在理性回归中前行N.中国信息报，2006-04-27.责任编辑 王玉妹
