1、探索我国房地产税收改革摘要：改革开放以来，房地产业快速的发展起来，并呈现出了良好的发展态势。然而，在诸多因素的影响下，国内的房价居高不下，尤其是在很多一线城市， “购房”更是成为居民的重大“难题”之一，甚至其已经严重地影响到社会的安定团结。因此，为了更好地促进社会和谐，实现人民的安居乐业，国家出台了多项宏观调控政策，其中，房地产税收制度就是一个重要构成。然而，在房地产税收改革过程当中，仍然存在一些有待解决的问题，本文结合这些问题探索我国的房地产税收改革。关键词：房地产税收；税收制度；改革措施 目前，为了满足广大群众对住房的需求，缩小贫富差距，实现人民的安居乐业，我国政府正在积极的采取各类宏观政
2、策。其中，房地产税收制度改革就是其中关键环节。中国房地产研究学者顾云昌指出：目前，我国的房地产总共涉及到七大项，共计三十七个税种，但是，主要集中在流通环节，而保有环节并不多见。未来的房地产税收改革将会重点放到扩大保有环节税费，降低流通环节税费上。其同时指出，房地产税收制度改革的试点工作将会逐渐转移到二、三线城市。 一、房地产税收政策 房地产税收就是政府在对土地以及土地改良物产权征收时执行的一类强制性手段。其主要目的是为了实现资源的合理分配，提高土地的利用效率。目前，由于我国的土地资源稀缺，严重地影响到社会经济的可持续发展，国家采取各项房地产税收调控制度，以促进社会经济的健康发展。 二、房地产税
3、收执行中存在的问题 1.税种复杂，存在重复性征税 重复征税指的是国家对同一个课税对象或者税基在同一个纳税阶段执行了相同性质或者是性质类似的税种的行为。目前，在我国现行的房地产税制中重复征税问题主要体现在： （1）房地产转让。按照企业纯收入征 25%的所得税，营业税，同时，还按照所得土地的增值额征收土地增值税；（2）房屋租金收入。既要征收企业的营业税 5%，又要征收企业的房产税 12%；（3）土地。既要对城镇土地的使用税进行征收，又要征收耕地的占用税；（4）产权转移书据。既要征收印花税，又要征收契税。这一规定，不仅增加了房地产开发商的开发成本，还为很多“黑市交易”指明了“道路” ，造成房地产税收
4、的大量流失，进行严重地影响到房地产的市场平衡。 2.赋税不均存在于很多税收环节 目前， “流通环节赋税重、保有环节赋税轻”已经成为助长“黑市交易” ，降低土地资源利用率以及国家财政收入的重要原因之一。例如：在房地产开发环节，前期税费包括土地使用税、开发税、市政配套税、建筑工程许可费以及城市建设维护税等。不仅如此，在报建阶段、建设阶段以及销售阶段都含有多项税费。但是，在保有环节，只有耕地占用税以及城镇土地使用税。这种税收政策严重地影响到房地产市场的正常运行。 3.以税代租、以费代税、以费挤税等局面较为明显 目前，我国在税、费、租政策的实施过程中，常常将三方面的有关概念混淆，从而对税收的宏观调控功
5、能有所限制。例如：城镇土地使用税就是典型的“以税代租” ，具有明显的地租性质。再如：当外资企业借助划拨方式获取土地时，就可以免征城镇土地使用税，从而造成“以费代税”的状况。同时，在房地产税收中，各类收费项目十分复杂，其收费的项目数量已经远远超出房地产的有关税种数量。 由此可见，国内的房地产商品房成本构成之中，其中的诸多收费项目大约占到了成本的 41%，但是，房地产税仅占到了 9%，如此混乱的房地产税收、税租以及租费构成体系，严重地影响到目前的房地产价格走势。作为房地产开发商，也不得不采取提升房价来维持纯利润，而最终付出代价的就是广大的消费者。过高的房地产税收，导致房价居高不下，进而导致群众的购
6、房积极性严重降低，从而引发多种社会不稳定因素的形成，这严重地影响到社会的安定团结，更不利于社会经济的可持续发展。 三、房地产税收制度改革措施 房地产税收改革主要包括房地产取得、保有以及交易环节的改革，其中，保有环节将是未来房地产税收改革的重点内容。 1.土地出让方面的改革 目前，我国的土地转让方式主要采用的是土地批租制度。对于土地出让方式的改革主要体现在：将现有的土地批租制改为土地年租制。土地年租制执行后，土地年租金是在土地的保有期间课税，使用者并不需要缴纳房地产税，实现了租税分离。具体措施：在明确国家对土地的所有权之后，政府按照土地年租制相关规定，采取招标、拍卖等方式将土地转让给房地产经营企
7、业。同时，为了更加有效地限制土地购买者的炒作行为，土地出让金也可以采取年租金制度。 2.房地产税实施阶段改革 西方国家，为了有效地调节贫富差距，法律规定对赠与税和遗产税同时开征，如果死者在生前将财产赠与他人，则受赠者将缴纳赠与税，如果是死者死后的遗产继承，则继承者需缴纳遗产税，这两个税种，实行高超额累进税率和高起征点，使得高收入者缴税额增高，进而有效地调节了社会的贫富差距。目前，随着市场经济在我国的快速发展，人民的生活水平普遍提升，但是，相应的贫富差距日趋严重，因此，借鉴西方的税收管理模式，实行遗产税以及赠与税制度，能够有效地缓解贫富差距加大带来的社会压力。 在转让环节当中，要对企业的所得税和
8、职工的个人所得税制度进行完善，同时，需要完善的还有二手房交易中的营业税以及个人所得税。目前，国内已将内资企业所得税与外国企业和外商投资企业所得税合并，统一征收企业所得税，新税法已将原先的企业所得税基本税率由 33%下调制 25%，企业所得税改革已经取得了一定成果，降低了纳税人的税收负担和房地产的成本，促进了稳定房地产市场的价格波动。 在保有环节，将房产税，城市房地产税（目前已改征房产税） ，和城镇土地使用税合并为统一的房地产税（或物业税） ；将现行土地闲置费改革为土地闲置税。 3.征收物业税 （1）征税范围：房地产改革之后，现行房产税和城镇土地使用税合并为物业税，所以物业税的征收范围应包含房产
9、税和城镇土地使用税的征税范围，并应当继续扩大范围。随着我国城乡一体化以及乡镇企业的发展，物业税的征税范围应涵盖农村地区。不仅要对经营性房地产征收物业税，还要对非经营性房地产征收物业税。 （2）纳税人：物业税的纳税人应包括房产的所有人以及使用人。 （3）计税依据：房地产税制改革实施土地年租金制，所以在确定物业税的计税依据时，应当考虑购房者的税收负担问题，将房地产的评估价值作为物业税的计税依据是较为理想的选择。 四、结论 为了促进房地产业的健康发展，缩减人民之间的贫富差距，促进社会经济的整体发展，我国政府制定了多项宏观调控措施。其中，房地产税收制度就是一个典型的实例。房地产税收对于促进房地产市场的
10、健康、可持续发展起到了重要的引导作用。然而，随着社会经济形势的不断变化，很多房地产税收制度已经不再有利于房地产行业的顺利发展，甚至对其产生了一定的制约作用。因此，对国内的房地产税收制度改革已经是势在必行。本文结合当前我国房地产税收制度执行过程中存在的问题进行分析，并提出相应的改革措施，希望能够对国内房地产行业的良好发展起到促进作用。 参考文献： 1高 波：中国房地产税制：存在问题与改革设想J.南京社会科学.2012（03）. 2张连国 曹 阳：试述房地产市场的健康发展应以房地产税改革为引导方向J.时代金融.2011（18）. 3孙 雷：关于改革完善我国房地产税收体系的思考J.生产力研究.2011（06）. 4王建新：国际房地产税收对我国的借鉴和政策建议J.中国农业会计.2011（03）. 5王建新：论国际房地产税收对我国的借鉴和政策建议J.中国总会计师.2011（02）. 6盖 兵：浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策J.中国房地产业.2011（03）. 7曹映平：房地产税收制度与土地出让金制度改革匹配问题探析J.中国资产评估.2011（06）. 8刘洪玉：房产税改革的国际经验与启示J.改革.2011（02）.
