1、探索中国城镇化道路之“村城”项目摘要：“村城”是一个与农村融为一体，同时具备城市生活要素的综合性房地产项目。 “村城”项目建立在农村，最大限度保持当地的原生态，以田园风光为主，人工园林为辅。开发商建设农民公寓，将当地村民纳为小区业主，并提供就业机会，与之和谐共享包括农田、耕地、鱼塘、菜园、果园、水库等生产资源。当地出产的农产品除了满足原村民正常生活之外，其余部分将由新入住的居民共同享有。 “村城”项目里既有现代化的高楼大厦和物业管理，还有优美的田园风光、浓厚的邻里气息和自给自足的农产品，实现城市和农村生活的完美结合。 关键词：探索 城镇化进程 道路 村城项目 中图分类号：G353.11 文献标
2、识码：A 文章编号： 1 城镇化进程 2011 年中国的城市化率为 47%，预计到 2020 年将达 55%，还有 1.5亿中国人将在未来 10 年间完成从农民到市民的空间转换、身份转换，这提示我们当前中国正处于城市化引领经济增长的门槛节点，未来 10 年是中国发展方式发生根本性转变的时期，中国的城市化进程方兴未艾。这其中蕴含着巨大的商机。 我国一直以来是农业大国，近年来快速的城市化使得人口结构发生了里程碑式的变化。在某种意义上，2012 年是中国城市化新的“元年” 。但这是按常住人口来计算和统计的，也就是说把在城市生活半年以上的农业户籍人口也统计为“城镇常住人口” 。农民进城了，并不代表转身
3、就成为市民。城市化除了人口含义、空间含义，还有经济含义、社会含义和人文含义。从后几层含义看中国的城市化，当前 47%的城市化率中还大有水分。根据联合国人居署和亚太经社理事会（2011）的统计，2010 年中国城市中居住在贫民窟的人口比例占到 28.2%，比同期的印度还高 0.1个百分点！大部分进城务工的农民根本不可能承受得起城市的高房价。离开家乡到城市置业已成为许多人无法实现的愿望。另一方面，城市也不可能承受人口快速膨胀带来的资源短缺、交通拥堵、环境污染和城市贫困等大城市病。因此，未来中国城镇化的最佳途径，必然是在农民的属地将其“城市化” 。如果农民愿意将其拥有的土地等宝贵的资源拿出来与他人共
4、享，而开发商将城市生活要素引入并让其成为“市民” 。同时项目面向城市居民销售，将部分城市居民变成“农民” 。村城将是一个两全其美、各取所需、和谐共赢的房地产发展策略，为我国城镇化战略提供一个符合科学发展观的优秀范本。 2 城市病 2011 年中国城市中暴发性出现的交通拥堵、人口膨胀、资源短缺、环境污染等问题，使得“城市病”这一关键词在公众视野中出现的频率骤然提高。 “城市病”是城市资源与需求之间在一定阶段发生巨大矛盾，城市“过载”而表现出的负面效应。这种效应因经济社会转型、城市化速度增快、外部要素变化等因素的催化而显得尤为突出。 2.1 机动车总量的不断扩大使城市交通成为当前城市生活中备受关注
5、的问题之一，特别是在交通系统的运行方面，出现了城市中心交通拥堵、交通安全事故频发等诸多社会问题。 2.2 2011 年我国排名前十位的城市人口均超过 800 万，农村人口大规模涌入，城市人口的居住密度急剧上升，由于基础公共设施不足，垃圾遍地、污水横流，卫生状况差，导致整个城市的生活水平下降。 2.3 由于城市规模急剧扩大、人口激增，带来了一系列资源短缺问题，如土地供应紧张，房价趋高，工业用水与居民用水供应不足，看病难、上学难、就业难，城市防灾应急设施严重短缺等等，困扰着城市居民。 2.4 中国城市经济一直保持高速增长态势，并且长期以来延续的是一种“高投入、高消耗和高排放”的粗放式增长模式，这带
6、来污染物的高排放，使得城市赖以存在的自然生态环境面临越来越严重的威胁。空气污染严重，饮用水水源水质达不到标准，垃圾围城、机动车污染、噪声扰民、扬尘污染、油烟污染等环境问题都很突出，直接影响城市居民的生活环境。 城市生活环境的日益恶化，迫使越来越多的人选择逃离城市，向往“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活。因此，未来大城市周边的农村地区将会成为房地产发展的新战场。假如房地产开发商能够提供一个远离城市烦嚣的地方，真正让城市居民过上返璞归真的田园生活，就一定会吸引许许多多厌倦城市生活的居民前来置业、度假、养生。 3 食品安全 国以民为本，民以食为天，食以安为先。食品安全关系到国计民生，但是近年来，食
7、品安全事故频繁发生，让消费者陷入极度的不安。下面列举近年各大媒体曝光的部分食品安全事件： 3.1 2003 年 11 月 16 日， “金华火腿敌敌畏”事件； 3.2 2004 年“陈化粮”事件； 3.3 2004 年 4 月 30 日， “大头娃娃”事件； 3.4 2005 年 3 月 15 日，肯德基“苏丹红一号”事件。 3.5 2005 年 7 月 5 日，啤酒甲醛事件； 3.6 2006 年 9 月初，瘦肉精事件； 3.7 2009 年 1 月 22 日，三鹿“三聚氰胺奶粉”事件； 3.8 2010 年 3 月 19 日， “地沟油”事件； 3.9 2011 年 04 月 13 日，
8、“染色馒头”事件。 在这一系列的食品安全事故发生后，公众对食品安全产生了空前的信任危机。而越来越多人意识到，这些有害的食品往往在城市泛滥成灾，农村似乎已成为食品安全最后的避难所。天然、健康的农产品逐渐成为可遇不可求的“奢侈品” ，能够吃到自己亲眼见证生长的农产品，对饱受威胁的城市人来说，绝对是有巨大吸引力的。由于农业的商机前景看好，近期进军第一产业的企业也逐渐多起来。武钢高调宣布：正筹建万头养猪场，争取生猪年内出栏；美林基业总裁刘远德计划将投资 1.5 亿元建立广州最大的单体养猪场；联想投资和九州投资向常州一家“养猪”的畜牧公司注资约 3 亿元在常州市的立华畜禽公司来养鸡、鹅、猪等等。而著名的
9、投资银行高盛早在 2008 年就出资 3 亿美元在湖南、福建一带一口气全资收购了十多家专业的养猪场。曾经一度沉寂的第一产业，已成商家必争之地。通过房地产与农业的捆绑营销，在新的领域开疆拓土，一定能达到”1+12”的效果，成为公司新的利润增长点。 4 项目优势发掘及分析 4.1 自家生产农产品健康的绿色气息。 4.2 淳朴的乡土人情和亲密的邻里关系浓郁的人文气息。 4.3 优美的田园风光，清新的空气扑面而来的乡土气息。 4.4 亲身体验耕作的乐趣久违的劳动气息。 5 项目劣势发掘及分析 5.1 容积率过大，可售面积不多。由于大量土地用于种养，以保证所有居民的生活需求。因此用于建设的土地相对有限，
10、导致用于销售的建筑面积不多，减少项目盈利。 5.2 项目楼栋较分散，物业管理难度较大。为追求一户一景的效果，楼栋会分布在不同位置，中间可能相隔较远，使物业管理的难度增大。 6 项目机会点发掘及分析 6.1 食品安全形势日益严峻，绿色农产品奇货可居。食品事故频发令大家都在担心“餐桌安全” ，而绿色农产品似乎成了最后的食品安全避难所。在郊外拥有一所房子，呼吸清新的空气，吃健康的土特产，逐渐成为都市人梦寐以求的一种生活方式。 6.2 地震等自然灾害频发，而我国城市的避难设施严重缺乏，城市人的危机感在不断加重。近几年全球地震活跃，甚至在广东也发生低级别的地震，城市居民逃离城市的愿望日趋强烈。城市里高楼
11、大厦林立，一旦发生地震，居民面临无处躲避的尴尬境地。而在乡村开发的低密度住宅小区，则很好规避了上述风险，必然成为众多城市居民心目中理想的“避难场所” 。 7 项目威胁点发掘及分析 7.1 政府对耕地保护的政策越来越严厉，要为“村城”项目寻找一块合适的土地不容易。既要求保持当地生态不被破坏，又要求土地能满足原住民和新增居民的生活需求，这给拓地工作带来不少难度。而农田保护区内的土地采取何种方式与当地合作耕种，如何保证当地可持续发展，是“村城”项目面临的新课题。 7.2 与当地村民的关系处理如何，将关系项目的成败。由于项目设在农村，与当地村民共享土地且同为邻居，不可避免会有利益和观念上的冲突。而各地
12、的风俗习惯不尽相同，来自五湖四海的居民如何与当地村民建立和谐融洽的邻里关系，这需要物业公司付出更大的努力。 7.3 建设绿色生态农业，需要准备相关人才和技术。生态农业是“村城”项目最大的亮点，是决定项目成败的关键。由于房地产向第一产业进军的例子不多，隔行如隔山，建设生态农业所必须的人才和技术是一个关键。在传统的耕作上优化，选取适合当地的优良品种，采用高效的生产模式，这些都离不开人才和技术的储备。没有一支专业的队伍去管理现代化的生态农场， “村城”项目将会陷入后继乏力的危险境地。 8 结语 “村城”项目将农村和城市生活当中各自优秀的部分组合在一起，形成一个包含第一产业和第二产业的房地产综合体。 “村城”项目顺应时代发展，符合居民生活追求，一定深受消费者追捧。在不久的将来， “村城”项目一定会成为中国房地产发展的新方向，成为未来中国城镇化的典范。
