1、探讨房产测量地下室空间跨栋分摊问题摘要：随着中国经济的迅猛发展，房地产市场的发展也水涨船高，住宅商品化得到普遍实现，但房屋销售中各种纠纷问题也屡见不鲜，其中大多数是由于共有建筑面积的分摊不公引起的。在这个寸土寸金的时代，建筑面积关系到千家万户的切身利益。本文对房产测量中商品房地下空间分摊的几种主要方法进行介绍探讨，为地下室空间的跨栋分摊提出建议，使房产测量变得规范化合理化。 关键词：房产测量;地下室空间;跨栋分摊 中图分类号： O4-34 文献标识码：A 引言：住宅地下空间的用途很多，可以作为人防工程、停车场、储藏室、便民超市、设备用房等等，不同的用途决定了其不同的性质，还有许多由多栋住宅共用
2、的地下室空间，复杂的情况导致地下室在进行共有面积分摊时往往产生较多的问题，纠纷较多。现在几乎所有商品房都配有较大的地下室空间，基本上全是相互连通，在计算共有分摊面积时，难以按单栋楼层来进行分摊，不同的分摊方法引起的差异也很明显。 1 建筑面积分摊的意义 房屋共有建筑面积系指各房屋所有者共同占用或共同使用的建筑面积，分为可分摊的共有建筑面积和不可分摊的共有建筑面积。分摊面积是分摊的共有建筑面积的简称。分摊面积与房屋套内建筑面积之和共同组成一套房屋的建筑面积。如果分摊面积太大的话，势必使房屋的性价比降低，损害买房人的利益；但如果太小，则将会影响居民使用的舒适度，房地产商也将难以接受。出于各种原因国
3、家现行的房产测量规范对于共有面积的分摊仅仅列出了部分处理原则与分摊方法的原则性意见，对于各种特殊的情况还没有进行具体的规定，各省市各自的分摊细则也不尽相同，这就为面积分摊的纠纷的出现留下了隐患。不同的分摊方法将影响房屋的建筑面积，直接牵动着成千上万百姓的神经。 2 地下室空间跨栋分摊的现状 我国国家规范规定商品房共有分摊面积由两部分组成:一是楼梯间、电梯井、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋楼层服务的公共用房和管理用房建筑面积;二是套共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。其中不应分摊的共用建筑面积包括:仓库、机动车库、非机动车库
4、、车道、供暖锅炉房、作为人防工程使用的地下室、被用来独立使用的地下室空间;为多栋房屋服务的警卫室、管理用房和售房单位自营、自用的房屋。共有建筑面积中除去不应分摊的共有建筑面积外,其他的均为应参与分摊的共有建筑面积。规范中对于为多栋房屋服务的地下设备用房等面积的分摊规定是不参与分摊，自然是出于计算的简单性与通用性的考虑，但明显是有局限性的，也不太科学。操作中常常出现多次参与分摊的情况；或由于参与分摊的房屋类型与作用不同而引起分摊不公。新世纪之初，北京海淀区某公寓 83 位住户就曾经集体就房屋分摊不均与建筑面积缩水问题起诉房屋开发商，在全国范围内引起强烈的反响。 3 地下室跨栋分摊的三种方法 3.
5、1 按比例进行分摊 这种方法的核心是将地下空间与地上建筑物当作一个整体进行处理。分摊时，按照地下空间与地上建筑面积占总建筑面积的比重进行分摊。如，两栋住宅楼的建筑面积分别为 8000 平方米与 6000 平方米，两栋楼共用的地下建筑面积为 2000 平方米，总建筑面积为 16000 平方米。进行地下空间分摊时，首先除去作为独立使用、出租销售的面积与不参与分摊的人防设施等，剩下的面积与两栋房子的面积之和重新构成新的总建筑面积，然后按每栋楼占面积的比重分配。如果除去后剩下的地下空间面积为 500 平方米，8000 平方米占总建筑面积的比重为 16/29,则应该分摊到的建筑面积为 275.5 平方米
6、，6000 平方米的房屋应该分到的建筑面积为 224.5 平方米，然后将分摊到的建筑面积并入每栋楼的建筑面积进行分配。这种按比例分摊方法的优点是计算简单，可操作性强，容易被公众说理解接受。容易实现套内面积相同住户得到相同的分摊面积的要求，表面上实现了公平、公正。但这种方法具有一定的局限性，当两幢房子因各种原因导致房价不同或者房屋用途不同的时候，方法并不是太适合。并且并未考虑不同楼层住户对地下空间使用的程度不同的影响。 3.2 地下空间从属的方法 在这种方法中，地下空间将不再参与土地面积分摊，单纯以地上建筑物分摊地表面积。在确定地下面积所属权时，不再仅仅以房屋地上建筑面积为依据，地下空间分摊比例
7、=楼面价格*相应的建筑面积/建筑总价值，建筑总价值=所有楼栋的建筑面积*楼面价格。如上例，如果 8000 平方米的楼层的楼面价格为 5000 元每平方，6000 平方米的楼层的楼面价格为 4000 每平方米，需分摊地下空间面积依然为 500 平方米。则 8000 平方米房屋所分摊的地下面积为 8000*5000/（6000*4000+8000*5000）*500=312.5 平方米，6000 所对应的为 187.5 平方米。之后进行再分配。这种方法的有点考虑楼面价格对地下空间使用权带来的影响，反映出地上建筑物为地下空间所带来的增值，适合于被用来作为商业使用的地下面积的评估。但是作为单纯的停车场
8、使用或地下广场等收益性较差的案例的评估，同时由于楼面价格却乏统一标准，操作不恰当话容易引起部分住户的不理解，也加重了土地管理部门的工作负担，操作性较差。 3.3 分层设权法 这种方法下将土地空间的使用分成多层，界定地上建筑物的建筑面积标准是宗地图所在的使用面积，每幢楼的地下空间面积通过通过水平投影坐标、竖向高程和水平投影最大面确定。这样的话，可以地下空间立体化的表现出来，使地下空间分摊立体化。在进行房产测量时，利用分层设权的方法基本上可以解决大多数的地下面积分摊的问题。但需要注意的是，无论是地下空间还是地上空间在进行土地使用权评估时都因该保持相协调。将地下室多栋楼所共有的地下室部分按不同用途分
9、开根据相应的情况赋予不同的权重，按权重进行分摊。这种方法缺点是计算较为复杂，工作量大，且没有统一标准作为参考。 在进行房产测量时，应当合理应用这三种方法，根据评估房价、地下空间用途及业主类型选择适合的方法。但因为到目前为止，国家并没有全面推行使用这三种方法，因此缺乏足够的实践支持，理论依据也不足，房产测量中缺乏相关的法律或法规作为依据，说服力不强。鉴于房产测量的敏感性，房产测量过程应该更加具有科学性与规范性，上述对于地下空间跨栋分摊方法的探讨，能加深对于房屋测量规范的认识，切实维护房地产商与消费者两方的经济利益。 4 结语 房屋测量规范中处于通用性与概括性的考虑，其提供的分摊面积的计算方法局限
10、性是显而易见的，其可操作性不强，随之我国房地产市场的日渐成熟，计算方法的改革也必然被提上日程。尤其是在计算地下设备用房等综合物业时，单纯的遵循国标的方法将难以确保公平与公正。众所周知，商品房的销售以建筑面积来进行计价，房产测量的精确性将直接关系到房屋所有人的最大利益。所以，尽早制定一套统一、合理房屋建筑面积计算方法是相当重要的，他既有利于保护买房着的切身利益，也能使房地产销售市场规范化，促进国家房地产市场的良性发展。参考文献 1 吕永江. 房产测量规范与房地产测绘技术 M. 北京：中国标准出版社，2001. 2房产测量规范GB/T17986.1-2000 以及 GB/T17986.2-2000 3李润生.多功能房屋共有建筑面积分摊计算分析J.江苏测绘,2002,(03). 4陈伟.商业综合楼销售面积中分摊系数计算分析J.房地产市场与经营.
