1、探讨房地产企业财务风险特点与防范措施摘要：近年来，房地产企业面对激烈的市场竞争呈现出高风险、高收益的经营特点，使企业面临着巨大的财务风险。本文通过房地产企业存在的财务风险进行简要阐述，进而有针对性地提出防范财务风险的具体措施，力求企业规避和控制财务风险，以此获得长期经济效益和稳定的发展。 关键词：房地产业；财务风险；措施 房地产业是国民经济最重要的支柱性产业，是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、具有高风险的极其复杂的系统工程。房地产企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。虽然其收益一般也较大，但面对的风险也较一般企业大，特别是在快速扩张过程中
2、其面临更大的风险，因此，必须加强对房地产企业的风险管理。 一、房地产企业的特征与财务风险 作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。 1.房地产开发周期与风险 房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。 2.房地产产品特性与风险 土地与房屋同属于不动产范畴，房地产的不可移动性是其区别其他商品的一个重要特征。因此，房地产商品价格与所处的地区、地段的社会经
3、济及地理环境的优劣密切相关，而这些条件的变化非常复杂，有很多不确定的因素在起作用，房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 3.房地产企业资金供求与风险 房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房地产企业资金来源多样化。房地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。 4.房地产企业组织结构形式与风险 在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。在经营上，项目公司的经营可能违背总公司所制定的战略规划
4、和原则，在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。二、房地产企业财务风险的防范措施 1.融资风险的防范 在对企业融资风险充分评估、测度的基础上，为了降低和控制房地产企业筹资风险，企业应根据本企业的实际情况，制定严格的筹资管理规则并严格遵守。首先，应该收集相关企业的信息，找到房地产行业最佳的资本结构，与本企业的资本结构相比较，评估能否优化本企业的资本结构，降低公司的综合资本成本。其次，公司应该对每个项目的资金筹集活动进行管理，优化每个投资项目的资金筹集活动的成本和风险。最后，公司也应在本企业内部进行管理，比较分析在本企业内部不同项目的资金筹集活动，分析评估风险和成本。 2.投资
5、风险的防范 （1）做好投资项目的可行性分析 房地产投资项目的金额大，资金占用时间长，企业的投资决策都会面临一定的风险。为了保证投资决策的正确有效，必须按科学的投资决策程序，认真进行投资项目的可行性分析，对投资项目技术上的可行性进行论证，运用各种方法计算出有关指标，以便合理确定不同项目的优劣。 （2）制定后备措施 影响企业投资项目收入的不确定因素较多，如价格的变动、市场的变化、消费者偏好、例外事故等，因此，收入预测比任何其他的经济分析所采用的参数都具有更大的不确定性，收入数字不准确将给投资企业带来更大的风险。此外，投资项目风险的来源还有社会、政治、经济的稳定程度，项目的经营管理水平，技术进步与经
6、济发展的状况，国家的投资及产业政策，投资决策部门的预测能力，通货膨胀和汇率等因素，应针对可能出现的风险制定风险控制预案。 3.日常资金运营风险的防范 （1）加强对日常现金流量的预测 控制日常资金运营风险，编制现金流量预算非常重要。由于公司理财的对象是现金及其流动，就短期而言，公司能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于有没有足够的现金用于各种支付。因此，编制现金流量预算应立足于对现金流量的控制和监测。现金流量预算的编制主要是通过现金流量分析来完成，因为通过现金流量分析，可以观察到企业的经营、投资和财务政策，将企业动态的现金流动情况全面的反映出来。准确的现金流量预算，可以为企业提供风险预警
7、信号，使经营者能够及早地采取行动，防范风险。 （2）采用资金集中管理模式 房地产企业一般采用项目法人制，通常设立多个项目公司，一般会形成集团公司模式，集团公司不是几个公司的简单组合，为了公司能利用集团公司的协同效用，提高公司日常资金运作效率，集团公司的资金管理应更侧重于集权式的管理模式。此种模式能使项目公司及时了解集团资金的流向、安全和效益，防止资金在运行中可能出现的违章和舞弊行为；也能够实现集团整体资源的有效配置，解决资金的多头开户的资金余裕和短缺并存问题。 （3）重视经营性现金流 企业日常经营过程中，日常资金运营风险程度大小取决于日常现金流是否稳定，保持经营现金流的稳定则是控制风险的关键。在企业现金流量的各项指标中，最为基本的就是经营性现金流指标。如果企业没有经营性现金流，就没有长期稳定的现金流供应；经营性现金流的控制是现金流控制管理的关键。房地产企业存货价值比较大，占用了大量现金，构成大量经营现金流流出；房地产企业预收账款也很大，是其最大的经营现金流来源之一。因此，加强对存货和预收账款管理非常必要。
