1、投资性房地产会计核算存在的问题与对策【摘要】 在我国社会经济不断发展的今天，房地产行业也得到了突飞猛进的发展。但在房地产行业急速发展的同时，投资性房地产会计核算方面也存在了一些问题。在我国有相应的投资性房地产的准则，该准则中明确规定了投资性房地产的适用范围以及适用的条件。本文就投资性房地产会计核算存在的问题与对策进行了一系列的研究与总结。 【关键词】 投资性 房地产 会计核算 存在的问题 研究对策 随着我国成年人口的不断增加，房地产行业得到了快速的发展。近几年来，企业纷纷投向了房地产行业，其目的是为了整个企业资金的保值增值，这些已经成为当代社会普遍存在的现象。另外，会计核算是长期以来企业资金管
2、理的主要方式，企业把投资性房地产看做是公司普通的固定资产，每年都会按照历史成本入账或者是分期计提折旧的方法进行计量。然而，在长期类似的投资性房地产中，很难实现它的市场价值。因此，我国急需寻找投资性房地产会计核算中存在的问题，针对这些问题，我国有关财政部门颁布了企业会计的准则，这样可以准确有效地核算投资性房地产的计量及信息。该会计准则的颁发，使得投资性房地产行业有了更加规范的操作流程。就目前的形式来看，在投资性房地产的会计核算方面仍然存在着一些问题，需要有关部门积极有效地去解决。 一、投资性房地产会计核算的初始化研究 在对房地产投资的过程中，首先是要对其进行准确有效的初始化成本计量，然后再对建筑
3、物的出租日期及土地使用权的日期进行合理的核算。董事会成员或者有关房地产机构的会议都有权对经营的出租建筑物进行讨论及作出决议。一旦董事会明确作出建筑物经营出租或者是短期内存在这样的意图的书面协议，即使没有签订租赁房屋的协议，也不会发生变化，都会被定义为投资性房地产。 对于投资性房地产来说，只有对其进行准确有效的确认以后，才能对投资性房地产进行有效的初始化计量，投资性房地产的初始化计量指的是在会计的模式下对房地产入账价值进行第一次的认证。有些房地产企业为了资金增值、挣取租金或者是这两种目的都存在，而拥有这样的房地产就是我们所谓的投资性房地产。 二、投资性房地产中会计对信息的核对和质量的要求 第一，
4、投资性房地产会计信息的核对离不开会计账簿的设计，有了会计账簿才会更好地核对投资性房地产各项目的信息，达到会计质量的要求。会计账簿是指由一定格式、相互连缀的账页组成，用来有序地、分类地全面记录和反映房地产经济业务的会计簿籍，是会计信息的主要载体之一，主要作用是对会计凭证提供的大址分的核算资料化简整理，归类整理，以全面、连续、系统地反映投资性房地产的经济活动，是编制单位会计报表，检查、分析和控制投资性房地产经济活动的重要依据。第二，投资性房地产会计核算，是指在会计工作中对投资性房地产进行记账、算账、报账的总称。对投资性房地产所组织的所有经济活动，应当以人民币为记账单位，通过设置账簿、填制凭证、运用
5、一定记账方法对投资性房地产的账务进行登记账簿、清查财产、编制会计报表等，进行综合、连续、系统的反映和监督，定期形成一系列财务、成本指标，据以考核经营目标或计划的完成情况，为执行房地产管理或制订经营房地产决策提供可靠的信息和资料。这在投资性房地产的会计核算中占有非常重要的位置。 第三，投资性房地产会计监督，主要指单位内部会计机构、会计人员通过投资性房地产会计核算，记录、计算、分析和检查等会计工作，对投资性房地产所组织的所有经济活动的合法性、合理性，会计资料的真实性、完整性及操作投资性房地产企业内部预算执行情况所进行的监督。会计监督是会计的一项重要职能。 三、投资性房地产会计核算中存在的问题 1、
6、投资性房地产的公允计量问题 在一个企业对房地产进行投资前，就要对投资性房地产进行有效的评估。在投资性房地产进行评估的过程中，如果采用的是公允价值核算模式，那么在资产负债表中，投资性房地产公允价值变动产生的收益将会纳入利润总额的计算中，但是在实际中并没有产生这样的效果。在这种形式下，一旦市场上出现房价波动的情况时，就会给房地产投资企业造成严重的后果。另外，采用公允价值核算的方法，在一定的程度上会给企业留下可操纵的利润空间，从而就会影响到财务报表的准确性及科学性，同时也会影响会计核算工作者判断企业盈利的空间。 投资性房地产在会计核算中属于企业的固定资产的一部分，企业在管理投资性房地产的过程中，投资
7、性房地产所产生一切损益事项都是要和其他项目业务收入一起进行核算的。在我国成立的会计准则中，明确规定固定资产的盈利或者是亏损都不得和其他项目业务收入一起核算。这就造成了实际情况与规定出现不符，在这种情况下，会计核算工作者在实际账务处理的过程中，就会产生一定量的误差，很难达到准确无误的效果。 2、投资性房地产的转换计量方面 投资性房地产的转换，就是因房地产用途发生改变，从而对房地产进行重新的分类。 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，自用房地产的账面价值应当以其转换当日的公允价值为基础，原账面价值与公允价值的差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目。自用房地产或存货转换为
8、采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于账面价值，则将差额作为当期损益，应记入“公允价值变动损益”科目；如果公允价值大于账面价值，则将差额记入所有者权益即“资本公积”科目。由此可见，投资性房地产与其他资产，包括自用房地产和存货，都采用成本计量，这种计量方法使投资性房地产的转换会计处理较为简单，但是仅仅反映了结转对应的科目。采用公允价值模式计量时，在投资性房地产相应的转换会引起当期损益科目、资本公积科目的变动。 另外对于其他资产转换为投资性房地产，开始一直采用公允价值计量，后来出现因为出租关系消除，或者是因为资本增值从而转为代售或自用的
9、，这种情况的会计处理在企业会计准则中还没有得到清晰的规定。当自用房地产转换为投资性房地产时，由于仅仅改变了该项资产的用途，而资产性能和形态并没有发生根本的改变，因此不能随意改变其原有账面的价值。如果在转换日对投资性房地产按公允价值进行计量，无论公允价值高于其账面价值，还是低于其账面价值，两种情况都会导致资产价值得到不真实的估量，这样会计信息也会失去其真实性。 四、对投资性房地产会计核算中存在问题的处理对策 第一，针对投资性房地产在会计核算中存在的公允计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的投资过程中，如果公允价值发生变动时，公允价值与账面价值之间的差额应同时计入“投资性房地产
10、公允价值变动”科目和“资本公积公允价值变动公积”科目。通过此方法可以影响到企业的营业总额以及其他投资者的权益，这样就会实现对企业进行长期资产评估，从而就会使得投资性房地产的账面更加真实及准确。 第二，针对投资性房地产在会计核算中存在的转换计量问题，有关部门研究出了相应的处理对策。在投资性房地产的转换核算中，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，可以将投资性房地产当日的公允价值转换为自用房地产的账面价值作为房屋计量的基础，公允所产生的价值与原账面所产生的价值误差均计入当期盈利或者亏损的项目当中。 第三，在准则中投资性房地产后续计量方式的规定，同一企业对所有投资性房地产进行后续计量
11、不得同时采用两种计量模式，只能采用一种模式。但是在实际情况中，企业保持对投资性房地产采用公允价值模式后续计量，经营中又取得其他投资性房地产，如果新取得投资性房地产的公允价值不能持续可靠核算，这样可能会造成会计人员在选择会计处理模式时比较模糊，无法切合实际地进行选择计量方法，所以准则应考虑允许企业在核算新取得的投资性房地产时，首先可以根据实际情况选择成本模式后续计量，在企业规定的会计核算期末，再根据实际情况并参考有关规定中的公允价值模式计量，调整投资性房地产的账面价值。这样处理不仅能清晰地进行投资性房地产的初始计量和后续计量，并且能更好地体现历史成本的计量原则，在转换日投资性房地产的计税基础与其
12、账面价值也能够保持一致，同时保证了在投资性房地产在核算转换日更加科学地进行会计处理。 五、总结 综上所述，我们可以了解到投资性房地产与房地产行业之间存在的一些差异。虽然我国房地产行业正处于高速发展的阶段，但是在投资性房地产会计核算中仍然存在一些问题，本文对此问题提出了一些相应的解决方法。 【参考文献】 1 李燕：投资性房地产采用成本计量模式和公允价值计量模式的会计处理及分析J.中国乡镇企业会计，2010（7）. 2 张瑞荣：公允价值计量模式下投资性房地产的会计核算及其所得税会计处理探析J.商业会计，2010（3）. 3 屈军涛：房地产投资与经济增长关系的实证研究以陕西省西安市为例J.陕西广播电视大学学报，2012（2）. 4 陈宗强：房地产企业会计核算和税务处理研究J.中国经贸，2012（18）. 5 孙敬鑫.浅谈新会计准则下房地产企业的会计核算J.中国外资，2012（19）.
