1、我国现阶段廉租房建设制度分析摘要:廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的社会保障性质的住房。 关键词：廉租房； 社会保障； 土地 中图分类号：D912 文献标识码： A 一、我国城市廉租房建设存在的问题 （一）廉租房建设的资金缺口大，获得资金的渠道少 廉租房建设的资金来源主要是土地出让金和公积金增值收益。而土地出让金是地方政府的主要财政来源之一，建设廉租房不仅减少了可出让的土地同时缩减了财政收入。如果缺乏强有力的监督机制，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成廉租房建设停滞不前。 （二）廉租房准入和退出机制不健全 我国是一个人口大国
2、，随着近年来的城乡结合，和进城务工人数的增加。我国城镇居民总数已经达到 6.27 亿。无论是廉租房的准入和退出机制都需要完善的收入调查机制和监管机构。 （三）廉租房制度的适用对象范围有缺陷，保障范围小 根据国务院颁布关于解决城市低收入家庭住房困难的的若干意见 ，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。二、我国廉租房建设存在问题的原因 （一）地方政府对建设廉租房的积极性不大 1、土地是建设廉租房基本条件，同样也是制约廉租房建设的瓶颈之一。 就土地而言，城市用于建设的土地总量是确定的。为了节约成本，用于建设廉租房的土地必须是拨划而不是出让。但是用于廉租房建设的土地
3、拨划多了，那么用于土地出让的用来取得财政收入的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难的问题。 2、缺乏稳定充足的资金来源。 造成廉租房建设资金不足的主要障碍包括以下两个方面。 （1）廉租房建设的资金过度依赖于地方政府的财政，而政府参与不够积极。 （2）廉租房自身福利性的特点，决定了其不可能获得高利润回报。 3、缺乏相应的监督机制去督促地方政府建设廉租房。 廉租房建设有两个必要条件， （1）土地（2）资金 这就构成了廉租房建设的瓶颈，也成为地方政府延缓怠慢廉租房建设的借口。 （二）廉租房法律制度不完善 1、廉租住房保障制度立法层次较低。 住房保障须以完善的法律法规为手段，方能保证其运行的规范
4、化。然而迄今为止，我国有关廉租房的法律规定，仍然停留在国务院、各部委以及各级政府颁布的政策文件及少量的部门规章上，一直没能形成系统的法律体系。 2、法律惩戒措施不完善，效果不明显。 已截止到 1999 年廉租住房管理办法对保障对象通过提供虚假材料骗取住房租赁补贴及骗取廉租住房的。或不符合保障条件后拒不搬出廉租房的，2007 的廉租住房保障办法取消了相关罚款处罚规定。此举对本来就存在严重经济困难的承租户体现了人性化的监管。 （三）实际收入调查机制不健全和各地政府对住房困难户缺乏统计 现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，各级政府又缺乏科学有效的统计方法去核实困难户信息。同时实际收入调查机制的
5、不健全导致廉租家庭不符合资格标准时退出审核困难，实际收入调查机制的不健全和各地方政府对住房困难户缺乏统计不仅降低了廉租住房资源的利用效率，又增加了社会成员之间的分配不公。 三 、加快完善建设廉租房的对策 （一）提高各地方政府建设廉租房的落实性和积极性 1、充分利用和扩大现有房地产市场上的存量房源 （1）腾退的并符合当地人民政府规定的廉租房标准的原公有住房。这类房源通常使用多年，面积适用，通过较好的改造和装修可解决不少廉租住户的住房问题。 （2）政府和单位出资兴建的用于廉租的住房或政府和政府和单位出资购置用于廉租的住房。 （3）通过社会捐赠一些符合廉租房标准的住房。该类房源虽然数量很少但却是一个
6、不错的补充。 2、扩大建设廉租房的资金来源 （1）引入企业资金，这是一个行之有效的办法。毕竟工薪阶层是住房困难的一大阶层。通过工人集资，企业、政府注资的方式。对职工住房困难的工业企业，经有关部门批准允许其职工采取集资合作的方式建设住房，国家减免建设过程中的有关费税，建成的住房只能由住房困难且参与集资的职工享用，而不能在市场上销售。 （2）廉租房“租售并举”创新模式。关于廉租房“租售并举”社会上一直存在着很大的争议，如果廉租房可供销售，那不就变成了经济适用房了。况且从字面上讲廉租房，就是用来租而不是卖的。廉租房“租售并举”在国内外早有先例，根据新加坡、中国香港廉租住房的发展历程来看，先让低收入家
7、庭（低保户、住房困难户）通过缴纳低廉的租金就可以住上一套房子，等他们收入增加到超过租赁条件时，就可以通过购买的方式退出廉租住房市场，加快政府建设资金的回笼。 3、充分发挥各级政府的职能作用 廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。政府是廉租房的产权拥有者，是廉租房建设土地和资金的出资方，廉租房的分配管理方，同时还是监督方。 （二）完善廉租住房法律制度 1、完善廉租住房的立法 我国至今与廉租房有关的规定仅限于一系列的部门规章，更多的是以决定、通知的形式出现且这些规定的覆盖范围狭窄、这使得廉租住房的制度建设缺乏 权威性的法律依据。通过法制化，将廉租住房制度以
8、法律形式确立下来，以国家强制力保证其实施和发展。同时借鉴国内外的成功经验，待时机成熟，修改宪法，制定住房法 ，将公民的住房权和廉租住房保障制度纳入其中也是当务之急。 2、构建廉租住房法律体系 （1）完善廉租住房的法律制度。首先由国务院制定全国统一的廉租住房保障法规，主要是能过行政立法明确廉租住房的保障对象和宗旨、保障资金的来源、专门管理机构的建立，保障对象的准入和退出机制，惩奖措施和法律责任等。其次，要求各地方应当结合当地经济发展的实际，制定与当地发展水平相适应的保障标准及具体实施的地方性廉租住房保障法规。 （2）建立严格的法律惩戒制度。针对个人诚信缺失对廉租住房制度造成的恶劣影响，应建立缜密
9、与严厉的惩戒措施。对于挪用廉租住房专用资金的，可依照刑法第 384 条规定，以挪用公款罪论处。对于贪污廉租住房保障资金的依照刑法第 382 条，第 383 条的规定以贪污罪论处。挪做其他公用，也须承担法律责任。对于错误发放补贴或分配廉租住房的，应及时追回。如果申请人有贿赂的行为，还应按情节予以处罚，严重的依刑法第 388 条，第 389 条规定，以受贿和行贿罪论处 (三)完善供应对象家庭收入统计和准入退出机制。 1、建立健全城镇收入核对系统和诚信系统。为廉租房住户准入和退出提供可靠的信息平台和信用平台。通过政府相关部门和廉租住户的相互协商，对申请人的各项收入信息进行核对，以掌握廉租房住户全面真实的收入信息。通过核对系统的报告，甄别出符合条件入住的廉租住户和因为经济条件改善不再符合入住标准的住户退出廉租房。 2、建立规范政府保障职能的监督机制。将住房保障制度的实施情况作为政府政绩考核的重要内容。 3、加快推进公共住房立法。我国是一个法治国家，只有有法可依，有法必依，才能使廉租房住户退出难问题得到根本解决。 参考文献 (1) 张轶楠 解决我国廉租房建设发展的政策和资金建议福建内部审计 2006.10.3 (2) 董成惠 完善廉租住房法律制度及配套措施的探讨理论学习 2010.2 (3) 黄曙明 廉租住房退出机制的完善与创新 住房保障 2009.12
