1、新“国五条”出台春节楼市火新“国五条”出台 2 月 20 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。这也是本届政府召开的最后一次国务院常务会议，其主要议题即是房地产市场调控。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施（下称新“国五条” ）： 1.完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 2.坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面
2、，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。 3.增加普通商品住房及用地供应。2013 年住房用地供应总量原则上不低于过去 5 年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。 4.加快保障性安居工程规划建设。全面落实 2013 年城镇保障性安居工程基本建成 470 万套、新开工 630 万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013 年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人
3、员纳入当地住房保障范围。 5.加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。 会议还要求， “进一步完善住房供应体系，健全房地产市场运行和监管机制，加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制” 。 近期，在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院常务会议出台五项调控措施，再次释放明确信号，坚持调控政策不动摇、力度不放松，这无疑是扭转市场预期的及时举措。纵观此次新“国五条” ，我们可以发现以下特点。 其一，基调不变，以重申为主。此次国务院常务会议基本肯定了近年来的楼市调控措施，同时
4、提出，中国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变，强调支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。在新“国五条”中提出的具体措施，很多属于重申，但又不乏新意。2011 年 1 月的“新国八条”中首次提出了“房价控制目标”这一概念，而随着调控后市场的降温，2012 年中央再没有要求各地制定目标。而此次重新要求“直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市”制定控制目标，虽然要求制定房价控制目标的城市范围缩小，但此次重新启动可以说意义重大，让人感到今后有可能扩围。 其二，措辞微妙，折射调控路径。对于业内广泛关注的房产税试点扩容，新“国五
5、条”中明确表示，要“扩大个人住房房产税改革试点范围” 。这是国务院首度明确表态，要扩大试点范围。梳理近两年有关部门及相关负责人对房产税试点政策的措辞可以看出，试点扩容的迫切性是层层递进的。此前的表述相继是“积极研究” 、 “适时扩大” 、 “逐步推开” ，而此次则是国务院直接表示“扩大个人住房房产税改革试点范围” 。此措辞之微妙变化，折射出该政策的试点推广已经逐渐成熟。 其三，趋向温和，调控走向长期化。总体上看，新“国五条”政策符合预期，与 2011 年“国八条”相比，此轮调控偏于温和。首先，地方问责制和新房价格控制目标最早在 2011 年的“国八条”中提及，当时明确要求地方政府在一季度给出新
6、房价格控制目标，而此次并没有明确期限；其次，根据某知名公司的调研数据显示，近期房地产市场投资客比例约为 14%，仍低于 2011 年的 21%，因此仅靠限购升级对楼市的调控影响将较为温和。由此可见，新“国五条”仍以窗口指导为主，主要通过严格限购和限价来起到平抑楼市的作用，短期可以有效避免市场过热，整体上市场调整将较为平和。从中也可解读出，调控将走向长期化。 春节楼市火爆 蛇年春节长假期间，国内主要城市楼市淡季不“淡” 。 据中指院最新发布的中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，受监测的 27 个城市同比普遍上涨。 中指院称，2013 年春节期间（2 月 9 日至 2 月 15 日） ，从成交面
7、积来看，重点监测的 27 个城市楼市成交面积较去年春节同期（2012 年 1月 22 日至 1 月 28 日）相比，其中同比上涨的城市达 21 个。 这 21 个城市中有 14 个城市成交面积涨幅超过 1 倍，其中贵阳同比涨幅最大，达到 2675%；其次是温州，涨幅达 1433.33%。此外，在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等 10 大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。 27 个城市中，另有 6 个城市成交面积同比下降，其中武汉跌幅最大达 93.56%，其次是深圳，跌幅达 92.86%。 对此，有业内人士指出，春节前二手楼
8、市的量价齐升，以及未来房价仍将持续上涨的预期，使得春节期间购房人群的恐慌性心态依旧持续，购房热情依旧不减。目前，出台更为严格的“限购、限贷”政策可能性不大。因此，今年的楼市调控或将更偏向于通过制度、税收等手段力促市场供应，包括土地供应、商品住宅供应、存量房供应、保障房供应等。但也有观点认为，如果房价上涨幅度超过监管层容忍限度，可能导致出台更严格的调控措施。特别是即将召开的全国两会将成为重要风向标。两会以后，新一轮房地产调控方向更趋明朗，这也将决定 2013 年楼市的最终走向。 今年春节楼市的火爆延续了 2012 年底的“翘尾”行情，使得近日所谓的“楼市春天派”再次抛出看涨言论。那么，在这个冬天
9、里丝毫没有感觉到寒冷的中国楼市究竟会走向何方、是否会伴随着季节的变化继续升温呢？相应地，楼市调控政策又该如何应对呢？ 笔者认为，在宏观经济回暖和加速城镇化的双重作用下，住房被认定为稀缺产品，故而引起去年四季度和今年一季度的恐慌性购房，房价也随之上涨。但就目前整个宏观经济态势和房地产调控政策的延续性来讲， “维稳”仍将是未来一段时间内房地产市场的基调，同时也是推动城镇化进程的有力保证。 早在去年年末的全国住房城乡建设工作会议上，住建部部长姜伟新就曾表示， 2013 年，将继续严格实施差别化的住房信贷和税收政策，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求。商品住房限购政策要继续实行，凡是放松调控、致使房价过快上涨的地方，将继续采取措施并会同监察部对其进行约谈、直至问责。此外，住建部将配合国土部门保持稳定的住房用地供应，增加中小套型普通商品住房供给；配合有关部门继续加快推进房产税改革扩大试点工作，加快推进所有地级以上城市个人住房信息系统与省、部的联网工作。 纵使眼下个人住房信息联网制度推进的阻力仍然很大，房产税的进一步推行也还没有明确的时间表，但只要调控的大方向不改变，房地产市场的平稳健康发展就指日可待。
