1、银行信贷行为对房地产泡沫的影响探讨【摘要】 一直以来房地产开发投资的资金主要还是来源于银行信贷。最近几年，我国房屋价格不断的上涨，房地产开发投资的力度也不断加大，这使得银行的信贷也随之急剧增加，而且信贷的增加对房地产泡沫也有着一定的影响。本文从银行信贷行为与房地产泡沫的关系出发，分析了银行信贷行为对房地产泡沫的影响，并基于房地产信贷行为，提出了房地产发展的相关意见和建议。 【关键词】房地产泡沫；银行信贷；影响分析；相关建议 一、银行信贷与房地产泡沫的相互关系 银行信贷行为与房地产泡沫之间存在着非常密切的关系。最近几年，我国房屋价格不断的上涨，房地产开发投资的力度也不断加大，这使得银行的信贷也随
2、之急剧增加，而且信贷的增加对房地产泡沫也有着一定的影响。房地产的泡沫经济美化了市场经济的现状，所以就给银行系统带来了错误的信息。银行制度在不健全的情况下，将抵押作为依据来进行贷款，而不是以现金流的形式进行，房地产价格上涨，银行对贷款情况过分乐观，促使放松了某些贷款条件，开发商和相关投资者也就更容易的筹集到资金投入到房地产行业之中，这又促进了房地产价格的上涨。开发商、投资者以及银行对房地产未来的价值进行估价，银行将房地产作为优质贷款，从而循环往复的推动了房地产泡沫的形成。并且，消费者也有大半部分将房地产作为投资行业来进行投资，从而导致了房地产泡沫的进一步加深。房地产行业对银行信贷行为存在高度依赖
3、的特性，如果银行对房地产价格的估计超过了大大超过了其基础价值，那么在市场已经高度呈现泡沫化的情况下，银行降低对房地产行业的金融投资，就会促使房地产行业进入萧条期。 二、银行信贷行为对房地产泡沫的影响 （一）银行信贷行为加速房地产泡沫膨胀 由于房地产的火热程度逐渐增加，银行的商业行为认识到这一特殊性，一般将房地产贷款作为优质贷款来处理，而对于房地产行业的一些不确定性、契约不完整性、市场信息不对称性以及市场的潜在风险性没有考虑到位，从而导致了银行对房地产的支持超过了正常限度，导致了房地产泡沫的产生。将房地产作为抵押的借款人，由于房地产价格的提升，从而其贷款抵押的价格提升，改善了资产负债情况，也可以
4、从银行获得更多的借款。与此同时，银行自有房地产也得到升值，从而扩大了其自有资产价值，银行贷款数量和规模加大。这就导致了“银行贷款行为增加房地产价格不断上升”这一回旋的模式往复进行。不断的信贷行为，导致了房地产价格加速增长，从而促进了房地产价格远远偏离了实际的价格，从而导致了房地产泡沫不断膨胀。 （二）银行信贷行为加速房地产泡沫破灭 任何事物都是两面性的，银行信贷行为同样也可以促使房地产泡沫破灭。比如，如果市场上出现了未知的不确定的因素，导致房地产价格的下降，那么这就会直接降低银行所拥有的房地产资产的价值，促使银行拥有的资产严重缩水。与此同时，作为抵押贷款的项目其价值也会下降，导致违约率大幅度上
5、升，这从另一方面又导致银行资产缩水，盈利能力下降。房地产价格的下降，导致了房地产信贷风险加强，从而，银行会采取减少房地产信贷行为，压缩信贷规模。与此同时，监管者为了应对这种不利的现象和局面，就会加强监管措施和准备，比如，提高准备资金、执行更加严格的头寸规定等，另外也会加强对房地产行业的信贷措施的管理和规范，这也就从另一方面进一步的加强了房地产行业的信贷投放力度，而又回归到房地产的价格上面，又促进了房地产价格的下降。 从微观来看，房地产价格是银行信贷行为产生的原因，但是银行信贷行为不是房地产价格 Granger 成因。银行经理的行为，会引起房地产泡沫的不断膨胀。当银行经理没有正确的重视房地产贷款
6、行为这类看跌期权时，就会在一定程度上的导致房地产价格产生泡沫现象。任职期限短的和长的银行经理，他们的市场博弈过程，会导致存款利率升高，从而降低了房地产的基础价值，导致贷款利率降低，存款利率提升，而减少了银行的收益，这就不利于银行的稳定健康发展。 三、关于银行信贷行为对房地产泡沫影响的相关建议 （一）健全商业银行风险管理体系，规范银行经理的行为 我国在银行贷款行为上的管理制度和水平不健全的现象，很大一部分原因是由于银行经理的道德风险没有受到足够的限制和约束。所以，应该完善银行风险体制管理和建设，并加强商业银行信贷治理建设措施，使得商业银行在风险管理和控制的措施，转换到银行经理的信贷决策过程中。房
7、地产行业是现阶段的热门行业，其属于风险高、收益也高的行业。所以，在银行对房地产行业进行信贷决策时，应该采取合适的风险限额控制和风险分散管理措施。风险分散是针对某行业对风险预测的局限性进行风险分析，风险集中可能会由于超额收益而导致了冲动行为的产生，但是这在整体效益上却可能带来不理性的结果，所以应该采取风险分散措施，虽然减少了短暂的利益，但是也会规避长远的、整体性的严重的损失。也需要通过建立完善的、独立的、垂直风险管理组织架构来管理和控制风险，从而降低银行经理为追逐利益而带来的风险。 （二）加强信贷监控措施，规范银行对房地产信贷决策 国家应该从宏观上对银行加强信贷监控和管理措施，规范银行对房地产信
8、贷决策。商业银行是对房地产进行投资的重要角色，商业银行又具有信用扩张的原则，所以，为了保持正常的房地产信贷行为，需要从宏观上加强对房地产信贷的控制，将房地产信贷额占信贷总额的比重实施严格的控制。在这个额度达到临界值时，应该采取必要的措施进行调控。可以根据以下方法对房地产抵押价值进行正确合理的估算。 （三）健全房地产企业的融资渠道，提升企业竞争力 现阶段，我国很多房地产开发企业的综合实力不是很强，企业之间巨大的竞争压力，使得很多企业自顾不暇，房地产企业自有资金少、规模小，融资渠道单一，这也就是企业采取过度贷款行为的原因。如果想要改善这种现状，需要加强融资措施。健全房地产企业的融资渠道，提升企业竞
9、争力，需要从以下几个方面采取措施。 第一、构建一体化的企业集团规模。构建一体化的企业集团，就是将房地产投资、产品研发、设计、施工、营销以及售后服务等集中成一个大的企业集团。构建企业集团的方式有纵向和横向两种方式，纵向方式是将企业的各个部门进行融合，加强各部门之间的沟通和管理，分工与合作。横向一体化方式，是房地产企业与其他企业进行强强联合，利用资金的融资，也有利益房地产企业集团的发展。 第二、提升房地产融资能力，鼓励各种不同的社会资金进入房地产行业。资金是企业得以健康运转的基础，对于房地产行业来说，企业的融资能力尤其重要。目前，房地产行业的融资方式主要是向银行或者金融机构进行借款，这种融资方式受
10、到宏观经济的影响比较大，而且房地产企业在一定程度上也会受到金融机构的干预，就会降低房地产企业的经营和运转效率。通过股票和债券融资也有其不利之处。在进行房地产融资的过程中，应该多鼓励社会基金的加入，促进房地产市场的结构得到优化，促进房地产行业的快速稳定发展。 第三、政府应该从宏观上健全税收、行业、市场以及土地供应等等方面的政策。在房地产税收方面，调整税收制度，实行不同税收方案，对小户型和适合居民居住的房地产，应该给予税收优惠，对高档的商品住房可以适当提高税收程度。行业政策方面，提高行业准入门槛，鼓励资金向着新材料、新技术等方面去发展，提高房地产的技术水平。对于市场政策相关方面，应该从宏观上加以调
11、节，构建完备的实用性的市场控制体系，对哄抬房价、炒作销售等行为采取措施进行制止和规范。土地供应方面，应该对普通居民住房满足其需要，对于高档商品房，应该限制土地供应。 第四、采取强有力的措施保障有实力的企业上市。对于具有持续盈利能力的企业，应该进行严格审查，鼓励其上市，从而提高多元化融资能力和手段。 四、总结 结合本文的分析以及历史的借鉴，在经济的快速增长的同时，房地产价格以及股票价格的上升是必然趋势。资产价格的上升也并不完全是坏事，因为它能刺激内需，带来财富效应，但是急速的增长会导致生产成本的快速上升，从而削弱国内对外的竞争力，这也会给宏观经济带来不可收拾的影响，所以应该根据实际情况进行合理调控和分析。 参考文献： 1蔡思亮.浅析当前我国房地产信贷面临的风险和对策J.中国证券期货，2012，09 2武鑫，叶春燕.我国房地产信贷与银行盈利能力的影响性研究J.中国证券期货，2012，10 3丁宁，刘海涛，张璇.中国房地产价格上涨的供求原因及对策J.大连海事大学学报（社会科学版） ，2012，01 4锴锴.从不断上涨的房价看我国商业银行信贷的风险管理J.现代经济信息，2010，05.
