1、在房地产开发施工阶段中如何进行成本控制【摘要】:在房地产项目开发中，工程投资主要发生在施工阶段，浪费投资的可能性很大，可以说施工管理水平的高低直接影响工程造价，所以施工阶段的成本控制同样有着举足轻重的地位。本文将对房地产开发项目施工阶段的成本控制策略进行分析。 【关键词】：房地产开；施工阶段；成本控制 中图分类号：F293 文献标识码： A 文章编号： 引言 房地产项目的成本控制贯穿于项目开发的全过程，虽然房地产项目开发的投资决策阶段、设计阶段对项目节约成本，减少投资起到关键作用，但施工阶段的成本控制的重要性同样不可忽视。 一、房地产开发成本控制的原则 1.节约原则 节约是房地产项目成本管理的
2、基本原则，就是节省房地产项目施工的人力、物力和财力，节约绝对不是消极地限制与监督，而是要从提高项目的科学管理水平入手来达到节约。要着眼于成本的事前监督、过程控制，在实施过程中经常检查是否出偏差，以优化施工方案。 2.动态控制原则 房地产项目的成本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原则，收集项目开发成本发生的实际值，将其与目标值相比较，进行动态监控。 3.全过程控制的原则 房地产开发项目成本控制的目的就是在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其成本控制必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。在房地产开发项目中必
3、须实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，实现投资的经济效益。 二、房地产开发项目施工阶段的成本控制存在的问题 施工阶段的成本在整个房地产项目中占有很大的比重,但是目前我国房地产开发施工阶段存在着一些问题,这些问题都有待于解决。 1.成本管理不健全 目前我国的成本管理做的很粗糙,并没有具体到每一个施工过程中,而是在项目结束后对项目的成本进行统一的结算,最后才发现成本已经超出了预算。这种情况是比较普遍的。而且各个部门之间没有进行很好的沟通,设计部门、施工部门与管理部门之间没有及时的对工程施工中的成本进行沟通,导致各个部门只管相应的部分,而忽略了整体项目施工过程中的成本。 2.材料管理
4、不到位 材料是房地产开发项目中的一个非常重要的成本,因此对施工过程中的材料管理,是控制好施工成本的关键。然而目前大多数的房地产企业在材料采购以及使用过程中出现了很多漏洞。原料采购的预算以与采购的实际输出不符,原料的库存与实际出入库不符,原料的使用与实际的用量不符。再加上很多房地产公司由于设计的修改等问题,进行的追加原料,更改高级原料设备的问题,使得原料的管理成为了企业控制成本的难题。 三、房地产开发项目施工阶段成本控制策略 1.严格按照设计图施工 房地产开发项目的施工要严格按照项目的设计图来执行。在施工之前,设计部门会对项目进行透彻合理的分析,设定房产的结构以及预算整个房产的结构设计、配套设施
5、、交通设施都是设计好的。因此在实际的施工过程中,一旦有其中一项发生了改变,那么整个项目的结构和原理就要发生偏差,也就是意味着整个项目的成本预算要发生改变,甚至是相关的配套设施和人员安排都要调动。因此,在设计图最终修订以后,施工部门一定要按照设计图规定的去执行。如果一个项目的设计图不断的更改,那么它的结构就要发生变化,随之改变的就是材料,由于材料的采购是大批量的,材料的搭配也是非常重要的,一次材料采购的失误,会为企业带来很大的浪费。同时建设好的设施也要随之修改,这样就又要增加相应的拆卸与安装费用,不仅耗费人力、物力、财力,同时又延误了工期。因此,在房地产开发项目施工阶段,施工部门一定要按照规定好
6、的设计图进行施工。2.做好施工前期、中期、后期的成本控制 施工阶段的成本控制要贯穿于整个施工过程中,因此我们要从施工的各个阶段对成本控制加以分析。施工阶段前期,这一时期施工的主要成本在于原料的采购,以及人员成本的控制。原料采购方面,公司应加强对原料采购人员的培训以及监督,确保原料采购的价格最低,但是一定要保证原料的质量,对于原料的管理也要细心。而人员方面,应做好积极的培训,设立专业的施工培训部门,对人员的专业知识以及安全知识进行培训,避免在施工过程中由于操作失误带来的巨大损失。施工中期的成本主要是由于设计的更改而产生的拆除安装成本,另外就是原料的管理成本。施工中期,由于设计中发现的问题而更改设
7、计,造成拆除,重新安装的成本,难以避免,但是对于这类成本控制,我们要从设计开始抓,及早的发现设计中出现的问题,尽力避免拆除带来的成本增加。而对于材料管理,应培训好材料管理人员,控制好材料出入库的管理。后期成本控制主要体现在对材料的余料的管理,余料的管理要细致,具体到每一种原料,只有这样才能控制好成本。 3.加强各部门之间的沟通 成本控制,不仅仅是成本管理部门的事,而是整个企业的事情,在项目施工过程中,成本的控制需要各个部门之间的良好的沟通。比如,施工部门由于现场环境的影响,对于采购来的材料无法进行安装,这时候要第一时间的反应给材料部门,材料部门则要在第一时间反映给设计部门,设计部门根据对现场情
8、况的勘察,制定出新的设计,或者利用新的设备来克服出现的问题,之后再进行施工,这个过程和结果一定要报告给成本控制部门,否则其它部门的举动,对于成本控制部门都是个谜。同时成本控制部门也要主动的去发现施工中出现的问题,主动的与各个部门进行沟通,主动的去思考控制成本的方法,同时做好各个部门之间的连接。保持整个施工过程中的部门信息的互通。只有这样,才能在第一时间及时的把握整个项目工程中的成本状态,从而进行下一步的控制。 4.在施工过程中,对施工方案不断的进行优化 施工方案,会影响房地产开发项目施工阶段的成本控制。因此在施工过程中要依照施工的环境、施工的复杂程度、施工的地理位置、施工的规模等因素来设定多个
9、施工方案。在遇到具体的施工环境下,选择相应的施工方案,避免因为施工现场的环境因素造成的施工难度的加大与施工成本的追加。施工方案的设定要根据施工现场的具体情况,同时企业的相关部门也要与施工单位进行良好的沟通,避免施工单位在执行过程中造成不必要的浪费,如果施工单位没有按照企业的相关设计方案进行施工,擅自施工所产生的一切费用要根据合同法来进行索赔。 5.做好施工合同的管理 施工合同签订前,企业要充分的了解施工合同的相关法律法规,对各个部门的管理者进行法律法规的系统培训,避免在施工过程中由于不了解合同法律而产生纠纷,造成不必要的损失。施工合同在签订以后,会受到法律的保护,如果要进行变更需要双方的协商确
10、定,否则会带来由于合同变更而产生的法律索赔。在这方面,开发商要充分的认识合同中的每一个规定,对施工部门进行严格的监管,如果出现施工单位出现了违背合同的事件,开发商要及时进行索赔,利用法律保护自己,但同时开发商也要履行合同职责,避免施工单位要求开发商赔款。 结束语 房地产开发项目的施工阶段在整个房地产开发过程中的资金投入占最大比重,因此加强施工阶段的成本控制是每个房地产企业必须要做的,而且需要不断完善的,施工阶段的成本控制又是一个全过程,所以企业要充分的调动每个部门之间的积极性,使各个部门都参与到成本控制当中,在施工的全过程中积极的实现成本最小化,只有控制好了施工阶段的成本,房地产企业才能更好的把握整个项目的成本,实现企业的盈利最大化。 参考文献： 1王忠伟.房地产开发项目的成本优化控制J.中国房地产,2009,1. 2闫新梅.房地产项目工程前期阶段造价控制的思考J.消费导刊,2010,8.
