1、住宅建设开发成本造价管理浅析【摘 要】本文就住宅工程建设开发成本控制及造价管理状况、实践阶段中存在的问题展开探讨，并制定了科学有效的控制策略。对提升住宅项目开发建设水平，优化造价管理效果，创设显著效益，有积极有效的促进作用。 【关键词】住宅建设；开发；造价管理 1、住宅项目建设开发成本造价管理包含的问题 目前，较多住宅项目开发方就工程整体造价管控，存在概念不清晰、意识不明确的问题，一些人错误认为工程造价控制仅仅是强化工程预算决算环节，对工程造价全过程、多视角、动态性控制与系统化管理不良忽视，单纯的将造价控制任务视为一项简单的竣工结算管理，令成本造价管控始终置于被动的事后管理状态。住宅项目的设计
2、环节对其整体工程建设进行全面系统的规划与科学描述，其施工图的设计、组织通常由设计方建筑师、工程技术人员全面完成。而工程设计方案对其成本建设投入费用、施工工期产生的直接影响作用，可以造成工程成本造价大幅波动。由此不难看出，设计环节成为住宅项目建设开发成本造价管控的核心。造价管理实践阶段中，还经常出现住宅项目施工环节现场签证投入经费较高的问题。究其成因不难看出，工程施工建设承包合同内容不规范；较多设计变更引发施工索赔问题；监理人员将精力更多的放在工程施工进度、建设质量水平及安全管控层面，忽视了成本管理；开发方相关现场控制人员没能全面熟悉掌握工程项目造价计价方式、定额管理、成本控制等政策规定，进而最
3、终令现场签证环节疏于管理、控制过松，令费用不良提升。施工建设阶段为住宅工程形成商品实物的具体过程，同时是开发方各类人力物力资源与财力成本直接投入的阶段。施工建设体现了显著的动态性，包含较多环节，令造价管理难度有所提升，由此可见，该环节造价管理与开发成本控制也尤为重要。另外市场价格波动变化快速，受到宏观政策、发展状况的综合影响，其对住宅项目实际开发投入成本也会产生一定影响。 2、住宅建设开发成本管控及造价管理科学策略 2.1 做好调研评估与预测，明确目标、科学管控开发成本 住宅项目开发建设属于一类综合全面的经济与技术实践活动，需要投入大量的资金，且持续建设周期相对较长，包含面广泛，存在较多风险因
4、素。为预防风险、提升成本效益，应就当前瞬息万变的房地产开发市场做好细致深入的研究分析，实施我国市场经济发展特征、未来房地产市场趋势方向的科学预测分析，方能明确市场购买者真正的需求特点、总体消费结构状况、各个群体综合收入水平、客观消费趋向以及现实支付水平。知己知彼、方能百战百胜，因此开发方还应熟悉类似工程的具体售价标准、投入成本经费、工程开发建设周期、项目空置状况、综合市场盈利、工程融资途径等各项数据。经过全面细致的进行房地产行业、我国经济以及项目效益的研究、可行性分析之后，方能明确建设目标、拟建住宅工程的适宜开发建设方位、具体规模、应用功能、合理房型搭配、并科学估算出工程总体开发投资与评估可以
5、承受支出成本经费标准、具体销售价格、项目投资收益水平，制定各项目标具体控制标准，做好住宅建设开发成本造价的优质管理。在笔者负责的某项目立项阶段，我们就根据需要确定了工程规模、成本、房型等目标，并且就一些重点问题如项目容积率、相邻市政道路影响项目用地面积等与主管单位积极进行协商，在保证使用功能的前提下，增加了项目用地面积，有效的降低了住宅单位面积的建设成本。 2.2 注重设计阶段造价成本管理 为获取技术完备、管理先进、成本投入合理经济的优质工程设计方案，应规范招投标管理，推行设计招标，优选设计方案，选择资质良好、业绩优秀的设计单位，并促进其强化内部管控，优化设计质量，降低变更事项发生机率。工程开
6、发方可就设计方案明确限额标准，进而在控制资金投入的状况下，最大化提升住宅项目应用功能。同时应科学利用合同内容进行设计方实践行为约束，确保自身合法权益。在明确经济合同条款内容基础上，应引入设计变更相关修改经费的具体限定额度规定，进而促进风险的有效转化。工程开工前期，应履行必要的图纸会审机制，设计方、监理机构、施工单位、供应方应积极参与，就施工图设计包含的问题探讨有效解决方略，降低错误偏差，有效抑制设计变更问题。在某项目设计阶段我们就确定了明确的项目限额标准，在满足既定项目使用功能的前提下进行资金控制，并使用一些新技术（如混凝土叠合箱网梁楼盖）有效的降低了建设成本，同时组织参建各方进行图纸会审，保
7、证了项目开工后未出现重大设计变更。 2.3 科学履行招标投标管理，优化造价成本管控 完成项目设计环节，开始施工前期，还应履行必要的招标投标管理，做好承包、供应方核心资质的验证考核，明确相关等级水平、财务状况、业绩信誉、技术配备，进而为成本管控创造良好的环境条件。招投标管理阶段中不应一味的履行低价中标，而应做到合理标准的低价，进而预防投标方恶意低价竞标的违规行为。基于合同主体管理地位，开发方应抓住机遇，进一步明确各类重要项目合同条款，进而有效维护自身权利，促进工程成本效益的科学管控。对于合同结算具体模式应进一步明确，同时合同内容应涵盖工程材料、项目设施、变更管理规定、分包项目控制等事项，进而有效
8、预防低水平报价、高目标索赔现象的发生。 2.4 强化施工环节成本控制与造价管理 施工环节成本控制管理尤为重要，为此应做好施工组织科学审核与改进优化，结合自身技术配备、设施配设与控制水平，做好各项资源、施工方式、成本费用的全面规划、优质安排、科学组织。对成本影响显著的应用材料费用，应做好严格管控，创建优质信息渠道，明确房地产市场各项相关要素的市场成本价格波动状况，扩充供货途径渠道，有效控制工程建设成本。在施工过程中监理人员在抓好工程施工进度、建设质量水平及安全管控的同时，也应关注项目成本管理；对于现场经济签证问题，住宅项目施工建设较难避免，为此应制定严谨控制体制，做好重点管控，方能降低管理难度，
9、优化控制效果。开发方相关现场控制人员应全面熟悉掌握工程项目造价计价方式、定额管理、成本控制等政策规定，严格控制现场签证。一旦引发纠纷事件，应依据合同标准做好全面处理，有效令纠纷在执行阶段中予以解决。应明确越是拖延的纠纷，越是会提升处置难度，引发工程项目的不必要损失，因此提早解决才是明智之举。对于住宅项目变更，应探究成因，做好控制管理，全面收集现场工程资料、进行细化记录、清晰整理并整体存储数据信息，进而为合同价款综合管理提供科学依据，应明确项目变更处理的越是及时，对项目工期的影响越小，对项目建设成本的影响也就越小。 在某项目建设过程中，由于国家政策调整，需提高项目外墙材料防火等级，我们第一时间对
10、有关文件进行了研究，同时统计现场施工面积、原材料造价等资料，及时组织比选新材料及送审工作，在满足国家政策规定的条件下，将变更成本降到最低。 3、结语 总之，住宅建设开发成本造价管理尤为重要。我们只有就实践管理阶段中存在的问题制定科学有效的应对策略，强化前期预测、设计与施工阶段综合管控，方能提升成本造价管理控制水平，创设显著的经济效益与社会效益。 参考文献： 1裘欧特.普通商品住宅项目开发成本控制的措施J.中国乡镇企业会计，2010（7）. 2陈强.建筑结构设计比选和住宅造价成本控制的研究J.中华民居，2010（10）. 3陈小军，陈惟.，普通商品住宅成本构成典型样本分析J.华中建筑，2010，28（2）.
