1、自贸区探访记房价暴涨“这一个月房价涨势太厉害了，房东的心理价格几乎一周一变，挂出来的房子本周卖不掉，到了下周就要涨价，房源信息不得不及时更换。”10 月 16 日上午，上海自贸区周边一处地产中介拉起门帘，工作人员匆匆将贴在玻璃墙内房源信息撕下更新，一位工作人员告诉记者，这已经是他们一个月内的第四次更换房源信息了。 尽管中国（上海）自由贸易试验区正式挂牌只有一个多月，各项具体的细则尚未出台，一切都还在起步之中，但却已在楼市掀起一场旋风。中国经贸聚焦记者采访发现，从自贸区消息公布以后，自贸区概念楼盘最高单价已过 5 万元，二手楼盘涨幅超两成，区内及周边写字楼租金已上涨 20%左右。 二手房有客户无
2、房源 记者了解到，自贸区划定的 28.78 平方公里之外，与之直接相关联的地产项目，主要集中在浦东川沙、外高桥和原南汇祝桥、临港新城四个板块。这些板块的房地产项目，新盘均价基本都超过 2 万元/平方米。 在与自贸区仅一路之隔的外高桥板块，一个名为“森兰外高桥”的全新商住社区正在紧锣密鼓的建设中。记者通过中介了解到，这个社区内几个高端新盘都已突破 4 万元的单价。比如仁恒森兰湾项目，最新开盘价接近 6 万。 随着自贸区概念的热炒，看涨声不仅来自新楼盘，二手房价也明显上涨。 “就这一个月，二手房价平均涨幅超过 20%”，在距离外高桥自贸区2 号门最近的小区里，从事了两年房地产中介工作的黄先生说。
3、他指着附近的学前一村小区告诉记者：“这个房子是 1990 年竣工的，自贸区消息出来前，挂牌价格约在每平方米 1.7 万元，现在 2.8 万元还抢着买，经常有人来问，但有客户无房源。 ” 记者在自贸区附近中介观察，证明此言不假。在半小时内，就有 10位客户来中介询价，然而不少楼盘都已销售一空。 王女士就是其中之一，家住闸北区的她，拥有两室一厅 80 平方米的房子自住，此次专门过来，想买一套自贸区附近的二手房用来投资。但接连问了几家中介，都没有合适的二手房挂牌售卖 ，然后她又到外高桥附近的新楼盘仁恒森兰雅苑和新城碧翠询问。 但是，逛了一圈之后，王女士空手而归。 “最近新城碧翠的涨幅大概是每平方米每
4、月涨 1000 元，而仁恒森兰雅苑的价格已经在 4 万元以上，都是大户型，一般人恐怕难以负担动辄 600 万-800 万元的房子。 ”王女士无奈地感叹道。 虽然没有买到心仪的房子，王女士仍旧看好外高桥附近房产的增值空间。她坦言：“我自己目前居住的房子，在未来半年上涨 20%-30%是不太可能的。但借着自贸区的东风，附近的房子还有上涨的可能性。如果我有足够的资金，不管是一手房还是二手房，都会尽快出手。 ” “现在靠近自贸区的房源都挺抢手的，挂牌的二手房源更是少之又少。一有二手房源出来，打电话给客户，一般两天就能签好合同。 ”上海悦馨房地产经纪有限公司奚馨蕾向中国经贸聚焦记者表示，目前外高桥附近二
5、手房上涨 20%-30%，新房上涨超过 30%，都在正常的涨价范围内。 除了外高桥，临港新城的楼市也是异常火爆。 “天时地利，占尽大浦东发展利好”之类的广告语，占据了醒目位置，更有开发商预言“临港有望成为下一个香港” 。 记者了解到，临港新城之前的房价大约在 1.1 万元/平方米，在上海出台限购政策后曾一度跌到 9000 元/平方米。但从今年 7 月开始，二手房价一路飙升，目前已经达到 1.5 万元/平方米左右，上涨幅度超过25%。 据 21 世纪不动产上海区域市场研究部统计数据，9 月至 10 月 10 日，自贸区主要涉及的四个板块合计成交新房面积为 16.2 万平方米，是去年同期成交量的
6、4.2 倍，远高于同期全市新房成交面积的涨幅 67.2%。尤其是外高桥板块，远超上海全市同期数据。 写字楼、仓储地租金飙涨 受上海自贸区影响，附近的写字楼、仓库也成为关注的热点，商业地产以及厂房的租金已经是一片涨声。业内人士分析，9 月 29 日自贸区挂牌后，自贸区亚太分拨中心、跨国公司地区性总部等均将大量使用当地的仓库和厂房资源。 “上海自贸区重点发展的金融服务、航运服务、商贸服务、专业服务、文化服务及社会服务在内的六大现代服务业领域，对区域内的写字楼、工业地产、商铺等物业形成不同程度的直接利好。 ”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。 据记者了解，位于上海外高桥保税区基隆路的汤臣国际贸易大厦，已
7、经是园区内最贵的写字楼，其租金报价从原来的每天每平方米 3 元，上涨至 9 月底的每平方米 4.5 元/天，国庆长假后的报价已上调至每天每平方米 7 元，短短 8 天，租金涨幅超惊人。 某商业地产中介公司人员告诉中国经贸聚焦记者：“目前，上海自贸区的写字楼租金已升至每天每平方米 4.5 元，而今年 8 月份这一报价为每天每平方米 2 元左右。在一个多月内，经历了自贸区挂牌日前后和国庆节后的两波大幅调租涨价，园区内的办公楼平均租金也都翻倍。” 不仅如此，上海自贸区的写字楼项目的售价同样水涨船高，目前整体售价较 9 月份上涨 20%。其中，交能国际大厦均价从 1.3 万元/平方米上涨至 3 万元/
8、平方米，而上述汤臣国际贸易大厦更是出现 3.5 万元/平方米的报价。 同时，商住楼的价格飙涨则更为明显，距离外高桥保税区不远的杨高北路乐非天地的 38 平方米的小户型单位成交价格从 8 月底的 100 万元，攀高至如今的 170 万元。 “即便是超过 50%的涨幅，在一些房东看来仍然不满意，他们希望再等等、再看看。 ”房地产中介工作人员说。 写字楼何以出现如此的高增长？世邦魏理仕的一份数据显示，园区内写字楼总体数量不足。特别是洋山港保税区和浦东机场综合保税区内只有零星几栋写字楼，目前自贸区商办项目供应量主要位于外高桥保税区，不仅总体量很小，而且楼龄长、品质低。 据统计，外高桥保税区内品质达到或
9、者接近乙级并对外出租的商业写字楼总存量仅 40 万平方米。其中楼龄在 10 年以上的项目占总量 56%，而楼龄在 5 年以内的项目占比为零。 记者了解到，正是由于办公楼供应量不足，不少企业不惜购买或租用厂房作为“办公地点” ，目的就在于抢先“登陆”自贸区。导致自贸区所在区域内外的写字楼需求激增，价格上涨迅速，有些原来无人问津的写字楼现在都趋于满租。 德融地产市场部监测数据显示，在一手房市场方面，外高桥板块内的写字楼在最近的 7、8、9、10 四个月中成交涨幅明显，8 月国务院正式批准设立自贸试验区之后，该月写字楼成交量出现爆发式增长，成交面积环比大涨 805.8%，成交总金额亦上浮 768.8
10、%。 除了写字楼的大涨，值得注意的是，随着自贸区的挂牌，原在自贸区的仓储用地价格也在水涨船高。 刘先生是众多掘金自贸区的温州商客之一，本来看中的一块仓储用地只有 4000 元/平方米，自贸区挂牌前夕涨到了 6000 元/平方米，挂牌后又涨到 10000 元/平方米，等过十天再问，竟然再次被提高到 14000 元/平方米。 “如果未来的自贸区仍然延续外高桥等保税区目前的注册地和办公地分离的模式，自贸区以外的写字楼和仓储市场肯定会受到推动，租金涨幅或将加快。 ”一位房产中介人员告诉中国经贸聚焦记者。 购房投资需谨慎 “自贸区具体政策细节都还没出来呢，房价就涨成这样，这也是我们始料未及的。 ”上海某
11、房地产经纪事务所高级物业顾问丁胜告诉记者，自贸区短期对房地产的利好作用大于实际。而在揭牌首月，各项改革尚未起步之际，区域内房价就出现疯狂上涨的局面，也让外界颇为担忧。 他指出，现在房东惜售、跳价的心态非常明显。自贸试验区概念传出后，外高桥板块只要有二手房源出来，马上就有购房者下定金，房东不断跳价，购房者不断追涨的现象持续上演。 “一套总价 200 多万元的房子，房东都是 5 万、10 万元地往上跳价，而购房者都能接受。 ”丁胜说。 面对如此火爆的场面，不少业内人士指出，结合自贸区当前的关注热度，当地住宅房价飙升、写字楼租金大涨都势必存在一定的冲动因素，未来是否会进一步上涨还要看政策对于当地的支
12、撑力度。 “虽然不少投资者和购房者都看好自贸区楼市的升值潜力，但仍需注意其中的风险。 ”丁胜坦言：目前很多住宅楼盘只是借自贸区造势而已，甚至有些楼盘位置偏远，不仅不具备自住的可能性，投资价值也需要非常长的时间才能体现出来。 他举例说，地处原南汇地区的某楼盘，打着自贸区的旗号，2 个月内房价从每平方米 1.4 万元涨至 1.6 万元，许多人看房后发现，其实该楼盘距离浦东机场保税区还有 10 多公里路程，周边超市、学校、医院等配套设施也有待完善。 对于自贸试验区的概念效应，汉宇地产董事总经理施宏指出，大多数的自贸区概念房实际离自贸区还有一段距离、本身品质也不见得多优秀，再加上周边的配套设施也有待完
13、善，无论是刚需购房还是商业地产投资，都尚需理性对待，同时也需警惕房价增长过快产生的泡沫。 “当年迪斯尼项目确定落户上海时，川沙的楼盘曾火过一把，房价直线飙升，一些人盲目出手，结果被套。现在自贸区楼盘也炒得有些过热了，无论购房者还是投资者，都应理性面对，切忌轧闹猛 。 ” 施宏说。 他判断，现在外高桥、临港板块的二手房价格快速拉升，短炒一段时间后，价格将进入消化期。如果接下来自贸试验区的政策落实，房价可能也会随之逐步拉升， “在拉升了 3-6 个月后，市场也将进入平静期” 。德佑地产区域总监张剑东更为谨慎。他认为，最近在很短时间内，自贸试验区周边板块的二手房价格一下上涨了 20%-30%，这是对区域价格的一种透支， “这其实已经是半年、一年后的市场价格了。现在自贸试验区除了概念，其他的配套还远远跟不上。 ”
