1、淄博市城市花园二期建设项目不确定性分析【摘 要】由于高收益的项目通常伴随着高风险，因此，对拟建项目进行不确定性分析，以考察项目的风险水平是十分有必要的。本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，研究表明本项目的整体风险水平较低，但仍需加强项目市场预测及成本管理，从而为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。 【关键词】不确定性；盈亏平衡分析；敏感性分析；敏感性防范 一、引言 近年来，淄博市房地产市场在需求持续旺盛的引导下，继续保持着快速、平稳、理性的发展，供求总量基本均衡，然而，与住宅需
2、求的持续增长不同，淄博市住宅新增供给明显下降，住宅市场整体呈现“供”小于“求”的局面。在此背景下，淄博市鑫盛房地产开发有限公司在一期建设项目的基础上，提出了城市花园二期建设项目。该项目的建设不仅可以增加淄博市住宅市场的有效供给，缓解供求压力，而且也有利于项目实施单位充分利用市场机遇，提升自身竞争力，获得良好的经济效益。 淄博市城市花园二期建设项目总用地面积 17076.40 平方米，总建筑面积为 77865.2 平方米，其中住宅 50940.4 平方米，商业 20824.8 平方米，幼儿园 2400 平方米，配套公建 3700 平方米。地下停车位 500 左右，地面停车位 100 个（供大商场
3、使用） ，土地使用年期 70 年，地上住宅和商业可进入市场销售。 项目不确定性分析主要包括盈亏平衡分析及敏感性分析等内容，它可以在一定程度上考察拟建项目的风险程度，从而为项目决策提供科学依据1。为此，本文将项目不确定性分析的相关理论与淄博市城市花园二期建设项目实际密切结合，对本项目进行了深入的盈亏平衡及敏感性分析，考察了该项目的风险水平，以为本项目的投资决策及建成后的经营管理提供了科学指导。 二、淄博市城市花园二期建设项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡分析主要反映项目对市场上存在的不确定性的适应能力和抗风险能力，它既可以通过计算项目实现盈亏平衡时的价格或者产销量来反映，也可以通过计算项目盈亏平衡时
4、的生产能力利用率来反映，其具体计算公式分别为2： 项目盈亏平衡时的生产能力利用率为： 产品的销售税金及附加；C 为年固定成本；V 为单位产品的变动成本。在上述指标中，项目盈亏平衡时的产销量越低，销售价格越低，生产能力利用率越低，项目适应市场变化的能力就越强，抗风险能力越强3。 本文对淄博市城市花园二期建设项目的盈亏平衡分析，主要在以下三个层面上进行： （1）保持售价不变的情况下，计算建造成本的保本点，即成本最高允许值，则： 则： 即成本单价的盈亏平衡点是 3329.35 元/平方米，远高于 1984 元/平方米的成本估算，这表明只有当项目的建设成本发生较大变化，高达到3329.35 元/平方米
5、时，项目才达到盈亏平衡，项目的风险程度较低。 （2）保持成本不变的情况下，计算销售价格的保本点，即销售价格最低允许值，则： 则： 即项目盈亏平衡时的平均价格为 2168.66 元/平方米，远低于住宅销售均价 3000 元/平方米及商铺销售均价 5800 元/平方米。 （3）保持成本、租售价不变的情况下计算租售率的保本点，即租售率最低允许值，则： 即只要项目的租售率达到 60%，项目就可以实现盈亏平衡，可见项目能够低于较大的市场风险。 三、淄博市城市花园二期建设项目敏感性分析 敏感性分析主要对该项目的成本和销售价格发生变化时，预测随之而引起的项目各项投资效益指标变化程度。项目某种指标对某种因素变
6、动的反应敏感程度，可用敏感性系数来表示，其计算公式为4： 本文对本项目主要针对销售价格和项目总投资这两项影响项目最大的指标进行敏感性分析，分析结果详见表 1。 表 1 项目敏感性分析结果表 变化 因素 物业类别 敏感因素变化幅度 5% 敏感因素分析结果 租售价格 租售量 总投资 投资利润率（%） 财务净现值（万元） 内部收益率 投资回收期（年） 元/平方米 平方米 万元 基本 方案 住宅 3000 50940.4 15449.87 57.63% 5116.46 70.88% 2.59 商铺 5800 20824.8 价格下降 10% 住宅 2700 不变 不变 40.00% 1140.43 5
7、3.21% 2.37 商铺 5220 总投 资+10% 住宅 不变 不变 16994.86 52.38% 4633.49 62.47% 2.38 通过表 1 分析可得，当销售价格及总投资变化 10%时，该项目的各项盈利能力指标波动并不大，仍高于基准的盈利能力，由此可见，本项目具有较好的抗风险能力，项目整体风险较小。在这两种不确定性因素中，本项目对销售价格的变动更加敏感，其次为项目总投资，这就要求鑫盛房地产开发有限公司必须密切关注房地产市场的价格变化，对房市的未来走向做出正确的预测，并以此指导项目建设及以后的经营管理，以切实增强本项目应对市场变化的能力。同时，还必须加强内部管理，尤其是成本管理，
8、降低人、财、物等方面的成本消耗，以进一步持续提高项目的经济效益。 四、淄博市城市花园二期建设项目敏感性防范 为了防范上述风险因素的发生，本文特提出如下防范性对策56：（1）通过践行严格的成本管理，切实控制项目投资成本，提高项目的施工质量，同时，按照项目进度安排，实时监控项目的成本及工期控制情况，加强项目进度管理，在合理控制项目成本的前提下，保证工程进度。（2）加强与国内外知名品牌代理商、整合推广广告公司的密切合作，在对当地房地产市场需求进行深入调研的基础上，充分做好策划、营销计划，以努力提高项目销售率，在稳定销售价格的前提下，尽量缩短销售时间。 （3）针对目标客户和市场变化趋势，及时调整营销策
9、略，以不断降低销售风险，尽快回笼资金，提高项目的盈利能力。 （4）加强与品牌建筑单位的协调合作，选择知名的监理单位，并加强合作，以高质量、高效率地完成本项目的建设，并通过本项目的建设，提高鑫盛房地产开发有限公司的整体形象和行业地位。 五、结语 项目不确定性分析是一个不断发展的、开放的理论体系，其应用性很强，本文的研究还存在着很多不足，如在项目敏感性分析中，对不确定性因素的选择还存在着一定的主观性，这在一定程度上影响了分析结论的科学性和客观性。本人希望这些不足能在以后的实践中不断地得到修正，在今后的一些后续研究中得以弥补，以切实推进项目不确定性分析相关理论的完善与进步，并不断提高其在我国项目投资
10、分析中应用的科学性。 参考文献： 1杨晓.基于支持向量机的经济效益综合评价J.科技信息，2010（4）442-443. 2陈伟，黄晨波，高崇博.构建节能项目全寿命期财务评价指标体系J.财会月刊，2011（4）64-65. 3宝良，樊效峰.财务评价在建设项目方案比选中的应用J.内蒙古科技与经济，2012（8）：38-40. 4邹晴.电网建设项目财务评价方法研究J.财务评价，2012（4）：120-122. 5李南.工程经济学（第二版）M.北京：科学出版社，2004：3. 6刘秋华.技术经济学M.北京：机械工业出版社，2005：9. 作者简介：李永丽（1980） ，女，山东淄博人，中国海洋大学管理学院项目管理工程硕士研究生，研究方向：项目经济效益评价。
