1、1二手房交易的法律风险预防摘 要随着社会经济的发展，商品房价格逐渐上涨，越来越多的人开始把目光投向二手房。二手房买卖中存在着交易不规范等问题，其中的法律风险不容忽视。文章就二手房交易过程中可能出现的法律风险，进行剖析和研究，提出切实可行的方法来预防法律风险。 关键词二手房；法律风险；预防 一、二手房交易的相关背景 二手房是指己经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。经过一手买卖之后再次交易的房产都可以被称为二手房。二手房在价格上相对一手商品房有一定的优势，周边购物、娱乐、入学等配套设施较为成熟，容易得到大多数百姓的认可与青睐。近年来二手房交易量不断攀高，呈现出
2、蓬勃发展势态。 作为西部地区的重要城市的乌鲁木齐，二手房市场也有了巨大的发展。乌鲁木齐城区中心地段新建商品房价格长时间居高不下、部分旧城区拆迁工作带来相关人员的二次置业需求、外来人口对乌鲁木齐住房的需求逐渐从租赁转向购买产权、城市交通的拓展和 BRT 交通的完善带动相关地段价值升高等因素，进一步影响了乌鲁木齐二手房需求量的逐年递增。 二、乌鲁木齐市二手房交易的现状 均价图是笔者根据从乌鲁木齐市住房保障和房产管理局调取的二手2房交易价格数据制作的，从上述数据可以看出，2012 年乌鲁木齐市二手房交易在国家调控政策的影响下价格有所波动，总体呈现出震荡上升的局面，至 12 月份二手房成交均价达到 6
3、645 元/m2，比年初上涨了 580 元/m2（见图二） 。 进入 2013 年，乌鲁木齐市二手房交易均价有所波动，1 月至 2 月间，二手房均价维持在 6700 元/m2 左右的价位。受国家出台房产调控政策的影响，进入 3 月份，二手房交易市场呈现出火爆的局面，均价迅速攀升，到 8 月份到达 7244 元/?的高位，9 月和 10 月间均价基本维持在 7200/m2左右。 随着一手住房市场的快速发展和二手房交易规则的逐步完善，乌鲁木齐市二手房市场有望步入一个快速发展的平稳阶段。 三、乌鲁木齐市二手房交易存在的法律问题 相对于比较成熟的商品房新房交易，二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、
4、相关法律法规滞后、政策变化不稳定等因素，在交易的过程中存在着较多的法律问题，增加了交易风险。 笔者在沙依巴克区人民法院查阅了近两年涉及房屋买卖纠纷尤其是二手房的法院卷宗，同时参考了在新疆众望律师事务所查阅的律师卷宗，了解到二手房交易纠纷的诉讼在涉及房屋纠纷案件中大约占到 16%左右，其中主要包括二手房买卖合同纠纷、二手房房屋权属纠纷、二手房交易中的欺诈问题等。 笔者经过在房产交易大厅、车站等地点实地访谈，得出公众最关切的二手房交易法律问题主要集中在房屋过户问题、购房合同问题、交易3安全问题、中介问题四个方面（见图四） 。 买卖合同纠纷、交易中的欺诈、交易安全问题、房屋权属纠纷依据案件具体情况可
5、以分别归类于交易主体和交易标的物这两方面的法律风险，而中介问题和房屋过户问题可以独立为两类法律风险。综合以上情况，我们认为二手房交易的法律风险主要包括以下四类： （一）二手房交易主体方面的法律风险 二手房交易主体方面的法律风险主要是买卖双方没有从事房屋交易的资格。具体表现为出卖人既不是房屋所有权人也没有取得所有权人的有效授权而无权处分房屋；或者是因购买方支付能力不强或不诚实履约，导致出卖人不能及时得到全部房款。 （二）交易标的物方面的法律风险 不同的二手房房源，也会带来不同的法律风险。二手房房源主要包括私人自有住房和已购的政策性住房两种房屋类型。产权清晰的私人自有住房均可上市交易，构成了二手房
6、市场的主要交易房源。不同的二手房房源，因其上市交易条件各有不同，交易中存在的法律风险也各有不同。 交易标的物方面的风险主要包括：1.房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的，或者因共有权限制房屋权属转让的；2.房屋已出租他人，出卖人侵害承租人在同等条件下的优先购买权益而产生纠纷的；3.交易房屋存有质量瑕疵而产生的纠纷； 4.由于房屋的户籍属性导致可能以后可能旧有户籍未迁出或新户籍无法落户而发生纠纷。交易标的物方面的风险很可能导致二手房交易缺乏有效的法律保障，相关人的权益受到4损害。 （三）二手房中介可能存在的法律风险 目前二手房中介市场上存在不少违规现象，市场秩序较为混乱。一些中介公司为了促
7、成交易，对能否顺利过户避而不谈，等购房者缴纳房款后发现无法过户，中介公司事后推卸责任，有可能使购房者面临 “钱房两空”的法律风险。 （四）产权转移登记过程中的法律风险 买卖双方在签订了二手房买卖合同后，没有及时到房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户手续，就可能带来法律风险。最常见的现象就是“一房多卖” ，即出卖人以数个买卖合同，将同一房屋出卖给多个不同的买受人，虽然根据最高人民法院买卖合同司法解释 ，这数个买卖合同效力不认定为无效，但后来的房屋买受人很可能无法取得房屋所有权。 产权转移登记中利用“阴阳合同”规避税收的情况也可能带来法律风险。所谓二手房交易中的“阴阳合同” ，是指合同当事人采用
8、订立两份以上合同的方式，一份用于房产交易中心备案，一份用于双方当事人真正履行，其中用于房产交易中心备案的合同则称为“阳合同” ，对用于双方当事人履行的合同则称“阴合同” 。按照国家对房产交易的宏观调控政策，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，应依法严格按转让所得的 20%计征。交易双方为了规避税收，在阳合同中以极低价格进行交易，以此价格来降低应该缴纳的税费，而当事人私下签订并实际履行的阴合同，才是符合市场行情的交易价格。根据我国合同法第 52 条规定，5买卖双方恶意串通，损害国家利益的合同无效。 “阴阳合同”一旦出现纠纷，很可能被法院认定为无效，其法律风险不容忽视。 四、预防二手房交易法律
9、风险的建议 （一）明确出卖人和房屋权属的相关情况 购买二手房时，购房者应该弄清出卖人和房屋权属的相关情况。如果是共有产权房屋的出卖，则必须要有产权共有人的同意，否则可能影响房屋产权过户，而购房者只能追究无权处分人的违约责任，无法取得房屋产权。如果是存在承租人优先购买权的情形，则应考虑相应的告知义务。如果是房屋已被抵押或限制转让，则应充分考虑交易的风险。购房者可以到房地产管理机关了解房子的登记情况，以避免出现产权纠纷或是欺诈；也可以在房屋所在的小区的住户、物业公司对该房屋状况和出卖人的情况进行了解，避免风险的发生。 （二）降低房屋的户籍属性对房屋交易的影响 在二手房交易实践中，由于房屋的户籍属性
10、或者说户籍管理的房屋属性而导致的户口迁移问题越来越多。房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。问题的焦点主要表现在三个方面：第一，房屋产权管理和户籍管理是否可以分离；第二，法院是否可以对有关户口迁移的诉请作出强制性判决；第三，在房屋产权转让过程中，在何种条件下，购房人可以对出售人及其亲属的户口申请强迁。目前我国没有相关法律法规解决二手房交易的户籍迁移问题，避免户籍6纠纷的办法就是购买二手房时，要求中介机构提供房屋详尽的信息，要在买房合同中约定，
11、要求卖方在一定期限内，将户口迁走，如果逾期没有迁走，则要支付一定的违约金等事宜。 （三）中介机构居间行为的规范 房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规和失职行为是造成房屋类居间合同纠纷的主要原因。房地产中介公司的不规范操作主要体现在对不允许上市交易的房屋违规代理，隐瞒影响交易成功的重要信息，为交易双方规避法律出谋划策等。目前我国尚无专门的房地产中介管理立法，仅有的几个条文只散见于城市房地产管理法有关房地产中介服务机构的设立及合同法有关居间合同的一般规定中，并不足以起到规范现实中复杂多样的房地产中介行为的作用。相关立法的不完善、缺乏可操作性，使得在规制房地产中介行为时往往捉襟见肘
12、。有效避免“黑中介”引起的交易纠纷，在于更多规范性法律文件的出台，规范房地产中介市场。 规范二手房交易合同文本也是规范中介行为的一个重要措施。目前并没有完全适用于二手房交易的格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的， 因为买卖合同是买卖双方合法权益的保证，以及解决可能出现纠纷的法律依据。相关部门可以考虑推行统一的合同范本，买卖双方明确各自权益，限制各种“霸王条款”和“猫腻” ，有利于规范二手房中介行业。但二手房与一手房不同，合约内容很难做到完全统一。对此情况，也可7以考虑由中介参照示范文本条款自拟合同文本，并报行政主管部门备案加以监督。
13、 （四）进一步建立健全二手房交易网上签约制度 以权威部门评估的价格缴纳房产税，并在有条件的地区启动二手房交易网上签约制度二手房交易时，将由权威机构进行评估，再确定如何征税，这样一来，二手房交易中的“阴阳合同”现象将不会长久，交易市场也将进一步得到规范。在有条件的地区实施二手房网上签约制度，经过房地产经纪机构居间代理买卖双方达成交易意向的，买卖双方同经纪机构就相关事项进行协商后必须在网上签订买卖合同。实施二手房网上签约备案的房地产经纪机构和人员，必须经专门培训合格并申请注册后方能从事网上签约工作。实行二手房网上签约和备案，增加了交易信息的透明度，能有效防止一房多卖等现象，很大程度上能够减少房产交
14、易纠纷，对于哄抬房价、 “阴阳合同”等不良中介的合同欺诈行为也将形成有效规范，有利于规范和引导二手房交易市场从混乱到有序健康的发展。 五、结语 二手房市场在乌鲁木齐扮演着重要的角色，促进了房地产市场发展，满足了居民住房需求。积极的预防二手房交易法律风险，是二手房市场良性发展的必要需求。形成一个规范有序的二手房交易环境，促使二手房向着良性健康的方向发展，虽然任重而道远，却也值得人们期待。 参考文献 1乌尔娜.浅谈乌鲁木齐市房地产市场的形势和特点J.中共乌鲁8木齐市委党校学报，2009（4）. 2段芳芳，邓瑶，候峰平，郭国庆.房地产中介机构发展中存在的问题及对策研究J.新乡教育学院学报，2008（12）. 3庄坚，刘维忠.乌鲁木齐市房地产业发展的现状、问题及对策J.决策咨询通讯，2011（3） 4田俊杰，刘鑫.浅析西安市二手房中存在的问题J.企业与管理，2008（15） 5钱俊羽，桂洋浅析二手房买卖中的风险与规避J.法制与社会，2012（3）. 作者简介张军，男，新疆农业大学；严峰，男，新疆农业大学，副教授。
