1、1业主维权现状调查分析摘 要：本文经过相应的调查和分析概括了在这一背景下乌鲁木齐业主维权的状况，为了更好的体现调查的客观性和准确性，通过问卷调查和走访的方式对相应的目标样本进行调研，发现关于业主权难的现状中的不足和主要原因，并参照法律法规提出了相应的比较合理的解决方法和途径。 关键词：业主维权 中图分类号：C916 文献标识码：A 文章编号：1003-9082（2014）03-0329-01 随着人们的生活质量不断的提高，房地产行业的飞速发展，物业开始成为人们生活中的重要组成部分。以乌鲁木齐为例，物业管理行业无论是从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、法律法规、服务水平、服务内涵与国外相
2、比都需要不断提高和完善，这就间接的造成了其对业主维权的局限性。从表面上来看业主与物业公司，双方应该是一种平等互利的关系。但调查结果显示并非这么简单，有些现实的情况是业主有些合理的要求不能得到满足。 一、乌鲁木齐市业主维权现状调查分析 对于乌鲁木齐业主维权状况的调查，通过问卷调查和走访的方式，发放问卷 100 份。调查地点是天山区百信幸福苑、天山区日月星光花园和优诗美地小区。通过调查发现天山区百信幸福苑、天山区日月星光花2园为建成时间较长的的小区，小区内物业环境较差，业主满意度较低，存在若干起业主维权的现象。而相对应的新建的优诗美地小区，环境优雅，服务更加体贴入微，业主满意度十分高。通过调查发现
3、不同年龄段对于自己的维权意识理解不同：老年人往往对更在意自己的生活质量、便捷程度和安全措施；中年人更看重的是自己周围生活环境和财产安全；年轻人则希望物业公司可以给予他们更好的服务质量和便捷的服务途径，来减少他们的生活成本和压力。共同关注的问题就是安全问题，使业主和物业公司对此也是十分苦恼。 二、问题分析 1.司法建设问题 立法的层次低，现有法律为部门法规地方性法规，还没有专项的物业管理法。这就导致各地的法律规范得不到统一，缺少衡量的标准。 2.物业管理公司所存在的问题 物业管理市场竞争机制尚未形成，招投标管理不规范，寻租现象严重。通过调查发现，58.4%是由开发商负责选择的物业，10.5%由协
4、商的方式解决的，剩余 31.1%业主表示对此不是很了解。竣工交房阶段业主入住较少，由开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。物业管理收费难且不规范，通过调查物业公司发现 98.7%人表示不存在缴费难问题，物业管理收费难度并不大。但是还是存在业主和使用者因为个人的需要没有达道不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难，但是回来后会按时交付。通过问卷统3计发现，对于物业费用的 77.3%的业主表示可以接受，但是有 20.5%的低收入家庭表示略微偏高，2.2%的业主因为业主未能达到预期要求表示难
5、以接受。物业管理发展的区域性不平衡沿海地区、发达地区物业管理服务相较发展较快，运作也比较正常；而相比在边远地区的乌鲁木齐，完善物业管理服务的体系还没有建立，尽管所调查的乌鲁木齐新市区物资局居住小区、沙依巴克区克西路金阳小区南区、西山路怡和山庄、天山区汇珍花园小区已经完全覆盖物业管理，但是据了解米东区有的地方甚至还没有实行物业管理服务。物业管理人员素质不高，并缺乏专业人才目前乌鲁木齐物业管理从业人员的知识结构层次不高，物业管理人员的理论知识水平有限，物业管理人员的综合素质略低。物业管理人才对物管企业来说至关重要，管理人员素质的高低，不仅影响到物业管理的服务质量水准，而且关系到企业的长期良好的可持
6、续发展。 3. 业主自身所存在的问题 一些小区的业主平没有成立业主委员会；为数不多的已经成立的业主委员会则普遍存在规章制度不健全、业主委员会活动不规范、业主参与集体行动的水平低下、业主与业主委员会之间不信任等问题。业主的组织化水平处于非常低的状态。信息掌控优势业主委员会一般不具有房产建筑、物业管理、法规政策的知识；一些信息，诸如成本核算、面积分摊、财务账目等，被房地产开发商和物业服务企业作为“商业机密”加以垄断，难以获取。业主的资源获取能力十分贫乏，单个业主无论是经济实力还是人脉关系都相对不足，加上小区业主“公共精神”缺乏，业主之间也难以形成有效的集体资源，而且作为业主自治组织的业主委4员会是
7、“中国唯一没有挂靠上级的群众自治组织” ，很难从其他组织获取资源。 三、促进乌鲁木齐市业主维权的对策建议 1.增强维权意识 增强维权意识。首先要懂法，只有懂得法律才能知道自己的权利何时何地受到了侵害，其次是要知法用法，知道自己身为业主的权利受到侵害时应该通过合法的渠道和途径来解决问题，做到有法可依，有法可用，而不是一时冲动做出不理智的事情。 2.拓宽维权渠道 在当今社会做为业主其维权的途径是相对堵塞的。业主之间的分歧和矛盾，应该通过业主之间的讨论采用民主集中的办法，用民主决策来解决。如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业主权益当事人（物管公司、个别业主、政府部门等）进行谈判
8、，协商解决业主权益受侵害的问题。 3.完善法律体制 完善的法律体制在提高业主维权活动中发挥了积极作用，业主维权法律体制的完善不仅有利于维护业主的自身利益，并有利于物业公司、房地产商经营的规范化和稳定社会与市场的秩序。是加快和完善法律体制的重中之重。 参考文献 1 崔学会.刍议业主委员会的法律地位M.理论与现代化，2007. 2 朱光喜.城市住宅小区物业纠纷与业主维权研究D.湖北大学.52009.5 3 杨立新.共有权研究M.高等教育出版社.2009：354355 . 4 罗晋.浅谈业主维权及物业管理制度之完善J.华东理工大学，2010.11. 5 张锐.业主维权难及原因J.河南政法报.2011.2. 作者简介：朱清霞（1990） ，女，新疆乌鲁木齐市，土地资源管理专业学生。所做项目名称：新疆农业大学紧缺人才创新项目。
