1、1河南房地产可持续发展探讨【摘 要】 文章阐述了房地产业可持续发展的基本涵义，分析了河南省房地产市场存在的问题，提出了对策建议。要确立可持续发展理念；完善土地管理体制；加快产业结构的升级和调整；加大房地产市场的监管力度。 【关键词】 河南省；房地产业；可持续发展；问题；对策 一、房地产业可持续发展的基本涵义 “可持续发展是既满足当代人的需求又不危及后代人满足其需求的发展” ，这是 WELD 于 1987 年发表的我们共同的未来的报告中提出的可持续发展的定义。可持续发展是以自然资源为基础，与环境承载能力相协调，同社会进步相适应，以提高生活质量为目标的社会发展理念。可持续发展对房地产业来说，在仅考
2、虑土地资源的情况下，其可持续发展的核心可认为是“土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配” 。要实现土地资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配，关键在于形成最完善的土地资源利用原则，依此能够实现土地资源的可持续利用，也就从根本上保证了房地产业的可持续发展。因此，房地产业可持续发展是一个涉及经济、社会、文化、技术及自然环境等的综合性概念。 房地产可持续发展涵义是在生态环境可以支持的前提下，所体现的生态思想和满足房地产行业经济方面和社会的要求。所谓房地产业健康2可持续发展就是在保护生态环境、稳定国民经济和保证社会和谐发展的基础上，寻求的并不是几个地方或短期内的发展，而是整个房
3、地产业遥远未来的持续发展。也就是要采取各种手段保护环境，使之适于人类的生存发展和自然生态平衡的实现。一要防止污染的发生和过度积累，二要对已受到污染的环境进行整治，使之恢复原貌，显然，环境保护有利于房地产业的可持续发展。在生态环境可以支持的前提下，满足人类眼前和将来对房地产的需求，这是房地产业可持续发展的涵义中所体现的生态思想。另外，房地产业不但要保证本行业的稳定发展，而且还要保证其与整个国民经济波动、产业结构优化、我国工业化、城市化、信息化和现代化进程的有机统一。最后，要保证房地产行业的发展与社会的和谐发展相统一，通过房地产行业的发展带动整个社会生活水平的提高和社会的全面进步，最终使房地产成为
4、和谐社会的物质保障。 二、河南省房地产市场存在的问题 从 2011 年总体看来，河南房地产业市场运行情况较为平稳，但是从房地产健康可持续发展的三大控制指标上讲，存在一些由于非理性投资过热、资金、融资难、土地政策等因素制约房地产业健康可持续发展的问题。 1、商品房结构性矛盾依然突出 2011 年，全省商品房开发结构得到较大调整，但结构性矛盾依然突出。一是经济适用房和 90 平方米及以下商品住宅所占比重仍显偏低。2011 年住宅投资占房地产投资的比重由上年的 79.7%下降到 77.2%。在宏观调控盯牢住宅价格的时候，商业地产成为开发商和消费者双方规避调3控政策的投资“洼地” ，商业地产快速发展。
5、2011 年办公楼、商业营业用房投资分别增长 100.5%、23.6%，二者所占比重合计为 13.4%，同比提高1.6 个百分点。因此，密切关注全省办公楼、商业用房开发，适时出台政策予以引导，对于防止非理性投资过热，促进全省房地产市场健康有序发展具有积极意义。 2、企业资金来源趋紧，融资难度加大 2011 年，全省房地产开发企业资金来源 3251 亿元，比上年同期增长17.7%，房地产开发企业资金来源增速仍低于完成投资增速 6.2 个百分点。资金来源增速自 2010 年 11 月首次低于完成投资增速 1.2 个百分点后，企业资金来源增速已连续 13 个月低于完成投资增速。2011 年，房地产开
6、发企业完成投资占资金来源的比重达到 80.6%，高于全国平均水平 1.9 个百分点，说明河南房地产开发企业资金保障形势非常严峻。同时，国内贷款占资金来源的比重为 8.3%，低于全国平均水平 3.7 个百分点，说明当前河南金融对全省房地产开发投资增长的支撑尚有一定空间，需要进一步加强。 3、区域发展不平衡，大城市开发项目进展缓慢 2011 年，全省房地产开发投资 2620.01 亿元，增长 23.9%，增速最高的开封市达到 52.8%，而焦作市下降 0.9%。占全省开发总量 35%以上的郑州市，全年完成投资 923.64 亿元，同比增长 19.2%，低于全省同期增速 4.7 个百分点。全年完成投
7、资超过 100 亿的省辖市有 8 个，分别是郑州市、洛阳市、安阳市、新乡市、商丘市、信阳市、周口市和驻马店市，共完成投资 2002.51 亿元，占全省房地产投资的 76.4%，其余 10 个省辖4市完成投资 617.5 亿元，仅占全省房地产投资的 23.5%。房地产开发区域发展极不平衡。占全省开发总量 40%以上的郑州、洛阳两市项目开发进度恢复仍然较为缓慢。 三、促进河南省房地产开发市场健康发展的对策建议 “十一五”期间，重点正确树立可持续发展新理念，完善土地制度、加强产业结构调整和升级、调控市场经济秩序，加强国家对房地产市场的中长期战略性管理，强化市场监管力度，运用综合性措施促进河南房地产业
8、稳定健康可持续发展。 1、确立可持续发展的理念 在政府、企业界及学术界树立可持续发展的理念，通过学术研究、言论引导等方式建立一个良好的学术氛围，使理论联系实际的研究成果成为指导房地产乃至城市健康、协调、可持续发展的思想基础。因为作为一个城市化滞后的国家，我国的城市发展呼唤系统性经济学的理性思考。这对于一个土地资源稀缺、人口众多的国家来说是明智而又十分必要的。 2、完善土地管理体制 “土地是财富之母” 。土地资产作为城市最大的、价值最高的存量资产和最基本的生产要素，几乎被所有城市列为城市发展过程中的首选目标和重点突破口，各地又几乎同时把房地产作为各自的新的经济增长点和支柱产业。政府要强化对土地使
9、用的审批和监督，从源头上完全控制土地一级市场的供应，并根据经济、社会、人口、产业发展状况适时适量推出土地供应，做到土地利用年度计划与市场需求相统一，并且全国、5各地的土地供应要有统一的协调机制。土地的出让按照公平、公正、公开原则进行招投标和拍卖，从源头上严防土地的炒作和国有资产的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主动性和管理力度，要使土地资源配置给那些真正有实力的开发商。加强对土地二级市场的监管，提高土地利用效率，合理规划旧城区改造，尽量减少耕地占用，合理改造“城中村” 。 3、加快产业结构的升级和调整 当前出现的房地产投资过热，说明经济结构不甚合理。中国当前 GDP增长对房地产、交通基础建
10、设依赖过高。房地产出现过热，整个宏观经济将产生十分重大的影响。况且人们的消费、投资短期内过度向房地产倾斜，也会造成经济学意义上所说的“挤出效应” ，即表现为其他消费的紧缩，这也许是我国最近几年除房价以外其他商品价格下跌、股市低迷、国民经济仍未摆脱通货紧缩的一个重要原因。 4、加大房地产市场监管力度 首先要严格房地产市场准入、清出制度，运用法律、经济和必要的行政手段将资信不良、工程质量低劣、违规建设交易及不承担法律责任的企业清出房地产行业；另外，要完善房地产市场信息系统和信息发布制度，做好房地产市场情况分析和监测，定时向群众公布当期的土地供应量、房地产供销状况等信息，引导居民合理投资消费；要加强
11、房地产开发建设、交易、物业管理等全过程监管，严肃查处虚构买卖合同、囤积房源、发布虚假广告、提供不实房价和销售进度信息、恶意哄抬房价、诱骗消费者争购以及炒买炒卖、囤积土地，违反规划及控制性要求的行为；调整房屋供应结构，要合理确定普通商品房、高档住宅以及经济适6用房的划分标准；最后，要增强建筑节能意识，加大宣传和对违规行为行政处罚力度，加大节能方面的科技创新投入。 四、结语 综上所述，河南省房地产业要实现健康可持续发展，就需要保证房地产的投资稳步增长，房价上升速度过快的现象得到改善。发展过程中根据出现的不同影响房地产业健康可持续发展的因素，在政策上给予相应的支持和引导，经济上要有一定的限制措施，比
12、如加大房产购置税，制度上加以健全。这样才能有效控制房地产发展所出现的问题，推动河南省房地产业健康可持续发展。 【参考文献】 1 河南省统计局.河南统计年鉴（2011）K.北京：中国统计出版社，2012. 2 张燕生.我国房地产经济发展现状及其未来发展趋势J.中国市场，2010（9）. 3 张敬.重庆市房地产业可持续发展研究D.重庆：重庆师范大学硕士学位论文.2006. 【作者简介】 栗 蕾（1979.3-）女，河南南阳人，博士，郑州航空工业管理学院讲师，研究方向：土木工程. 申金山（1964.7-）男，河南南阳人，博士，郑州航空工业管理学院教授，郑州航空工业管理学院副院长，研究方向：土木工程管理. 李广慧（1971.10-）男，河南商丘人，博士，郑州航空工业管理学7院教授，土木建筑学院院长，研究方向：土木工程.
